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建筑施工合同中承包人的优先受偿权（三）
作者：邓普云律师 发布时间：2021-08-02 浏览量：0
下列工程不适用优先权的规定
（1）承包人的债权不明确、有争议的
承包人行使行使优先权以实现工程价款，必须首先已按合同规定履行全部义务：即工程按期竣工并验收合格，双方为此已进行工程决算，使承包人工程价款明确。如承包人自己违约，致发包人拒付价款，或双方对工程价款有争议的，承包人不能行使优先权。
（2）按建设工程的性质不宜折价、拍卖的
所谓不宜折价、拍卖的工程，应当解释为法律禁止流通物。如：公有物即国家机关办公的房屋建设物及军事设施等；公用物即公共道路、桥梁、机场、港口、公用图书馆、公用博物馆等。
（3）承包人未在法定期限内行使的
（4）承包人未履行催告义务的
四、工程优先受偿权与其他权利冲突的处理
1、与抵押权、普通债权间的清偿顺序
最高法院（2002）16号文件明确规定了工程价款优先受偿权优于抵押权和普通债权。
2、与商品房购买人请求权的清偿顺序
最高法院（2002）16号文件第二条明确规定了工程款优先权不得对抗买受人。但值得注意的是此限制是有条件的：
（1）商品房购买者须交纳了全部或者大部分款项。
（2）购买人应是《消费者权益保护法》所调整的消费者。根据该法第二条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法保护。理由在于，消费者的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两者比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，更何况如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律。
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