邓普云律师

  北京某房地产开发有限公司于2007年开发了某小区的楼盘，由于地理位置优越，环境优雅，购房者纷纷抢购。家住附近的王女士便与开发商签订了购房协议，并交付了30万元的首付款。2009年房价上涨，开发商在楼盘竣工验收后，将王女士所购房屋以更高的价格卖给了朱先生，并且为朱先生办理了产权登记。王女士在等待收房期间得知开发商已将房屋卖给了朱先生，朱先生还向王女士出示了该商品房的房屋所有权证书。王女士到区房屋管理部门查询，也证实房屋产权确已登记在了朱先生的名下。王女士随后便将开发商告上法院，要求开发商返还已经支付的购房款及利息，赔偿相应损失。法院经审理，判决双方解除合同，开发商返还王女士已付的购房款及利息，并赔偿王女士的损失。

　　法宝解析：

　　根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”开发商虽然与王女士签订了购房协议，但王女士只享有合同中债权上的权利，并没有实际上取得对该商品房的物权。换句话说，王女士与开发商之间的法律关系应属于债权债务关系。购房协议生效所产生的是债权上的效果，而非物权效果。要想取得物权即房屋的所有权，还必须进行不动产物权的登记的。

　　根据《中华人民共和国民法通则》中的物权优先于债权的原则，开发商虽然与朱先生签订合同在后，然其已办理产权登记，物权已经发生转移，因而朱先生是该商品房的所有权人，这就是债权行为与物权行为导致的不同结果。因此，开发商应承担法律责任。根据最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷案件解释》第8条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”由此可见，开发商应当解除与王女士签订的购房协议，返还王女士已支付的购房款及利息，并赔偿王女士因此所受到的损失。

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