邓普云律师

赵先生买了一套三居室住房，在合同中约定的房屋建筑面积为130.6平方米，其中公摊面积为27平方米。实际交房时，实测面积与合同约定面积完全一致。入住不久，赵先生发现自己所在的塔楼地下室一层还有5套与地上户型相同的住房，除一套用作保安人员值班、住宿的物业管理用房外，其余4套已被开发商租了出去。赵先生敏锐地意识到这4套住房很可能已被计入了各业主的公摊面积，于是找到了开发商。果不其然，开发商“爽快”地承认这4套地下住房已全部计入了本座塔楼的公摊面积，并愿意把这4套住房归还本塔楼的全体业主，已经取得的租金收入也移交业主所有。事情似乎获得了圆满解决，但赵先生越想越窝火：明明不需要这么多的物业管理用房，却非要业主们以每平方米7000元的代价买下这几套地下室实在是不划算。于是，赵先生要求开发商退还自己认为不应计入公摊面积的房款，可开发商坚决不同意，并告诉赵先生，自己的行为并未违约，你爱告告去。

　　点评：

　　一、公摊面积多大为宜？

　　公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0.18-0.26之间，而板楼的分摊系数则在0.14-0.16之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。赵先生购买的商品房的分摊系数的计算方法为27÷130.6=0.26，该系数应当属于偏高的范畴。

　　二、对于公摊面积有无强制性的规定？

　　关于分摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。根据这些规定，开发商自营、自用的房屋不仅不应计入公摊，而且还应当分摊公用建筑面积。能够计入公摊的物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。按照北京市的规定，从2003年2月1日起，为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，但最高不得超过千分之六。尽管这些规定对于保护购房人的利益比较有利，但是，由于缺乏法律层面上的强制性规定，买卖双方完全可以通过合同的自由约定对上述这些分摊原则加以改变。这也是本文所提案例中，开发商有恃无恐的原因。

　　三、购房人应如何约定公摊面积？

　　利用公摊面积欺骗购买人是最隐蔽的一种手段，因为关于公摊面积，目前我国尚没有法律或者行政法规加以统一规定，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。

　　本案中虽然约定了列入公摊的项目，但并未对每个公摊项目约定具体的公摊面积，才使开发商有机可乘。

　　提示：

　　这一案例告诉我们防范风险的最好办法，就是在购房合同中约定好公摊面积。2003年新版商品房买卖合同示范文本的第三条、第十一条和合同附件二中均涉及公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。

　　首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的数字，并在合同附件二即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。因为新版合同增加了第十一条共有建筑分摊部位变更的约定，所以附件二的约定越详细具体，对购房人就越有利。一旦发生变更的情形，开发商就必须依据第十一条履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。

　　其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件二中最后要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障，本文中赵先生的尴尬与苦恼也就不会出现了。

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