邓普云律师

案例简介：没有续签签订合同，既不续交租金也不搬

河南某水泥厂有临街门面房若干。2015年1月1日，河南某水泥厂作为甲方（出租方），穆某作为乙方（承租方），双方签订了《房地产租赁契约》。穆某租赁的门面房共计90平方米，月租为5760元，一次性交清按5%优惠后为一年64638元。2016年1月3日，穆某按照2015年的租金标准，，向原告指定的账户缴纳2016年的部分租赁费44638元，剩余租赁费20000元，被告于2016年9月和11月分两次交与原告。2016年12月14日，水泥厂向租户发出《房租催缴通知单》，其主要内容为：“各位租户：大家好，2017年门面房房租交纳工作现已开始，截至2017年1月20日前不交纳者，不再续签租租赁合同，即日搬离。”通知单下附交款方式、户名、开户行及账号。穆某在《房租催缴通知单签收表》后签名。后多次通知被告签订房屋租赁协议并支付租金，逾期将房屋清空退还原告，后穆某没有支付租金，并继续占用所租房屋。

法官判决：解除合同，交还房屋，缴纳赔偿金

一、解除某水泥厂与穆某的房屋租赁合同。

二、自本判决生效后三十日内，穆某立即腾出某水泥厂所有的位于南阳卧龙区卧龙路236号房屋，并将该房屋归还某水泥厂。

三、穆某按每月5670元的标准向某水泥厂支付自2017年1月1日起至交还房屋之日的赔偿金。

律师说法：默认履行主要义务，视为续签不定期合同

1、《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

因此本案中的合同在2015年租赁到期后，被告向原告交纳2016年房租的行为及原告同意将房屋继续租赁给被告的行为，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且双方于2015年签订的租赁合同继续有效。原被告双方系不定期的租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。

2、《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

本案中，在2016年房租到期后，穆某未向原告交纳2017年的房租，且在原告发出2017年房租限期交纳的通知后至今，被告仍没有向原告交纳房租，被告的行为构成根本性违约，现原告请求解除与被告之间的租赁合同，符合法律规定。

3、《合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

因此，本案中穆某在2016年租赁费到期（2016年12月31日）后，负有向出租方某水泥厂返还租赁房屋的法定义务。但是，在穆某租赁期限到期后，其负有腾房义务，应主动搬出原租赁房屋；如逾期不予腾房，即构成非法占有。被告仍继续非法占有原租赁房屋，其行为构成对某水泥厂房屋所有权和使用权的侵犯。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。据此，穆某应向某水泥厂承担支付逾期腾房占有使用费的民事责任。某水泥厂请求被告按照2016年房租标准支付从2017年1月1日起至其腾出占有的租赁房屋之日止的房租。

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