新婚姻法司法解释三关于房产规定的解读

记者通过请教相关专家，为大家解读婚姻法及其系列解释中关于房产的规定。这些解读或许有助于大家对新司法解释能否转变婚姻价值观的判断。减少对法律法规的误解．

焦点1：婚后父母赠房 属子女个人财产

案例：小张结婚两年后，父亲给他买了一套房子，房本上的名字是小张，他的妻子小红有份吗？

《解释》第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第18条第(3)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

解读：这几年，房价不断飙升，离婚案件中，房子的归属最让当事人揪心。

在《解释》之前，一方婚前个人财产，婚后房产经过8年、贵重物品经过4年，将成为夫妻共有财产；而“新司解”则严格区分了财产归属：谁的就是谁的。

焦点2：婚前个人按揭买房 离婚时归个人

案例：小张辛辛苦苦积攒了多年工资，再东挪西凑拿出20万元交了首付，按揭买了一套房子，后与小白结了婚。两年后，两人闹离婚，这房子，小白能分吗？

《解释》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

《中华人民共和国婚姻法》第39条第1款：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。

解读：法官李燕阁说，结婚前，有些年轻人攒钱买房，当时都是奔着结婚目的去的，所以没考虑太多，合同也是以一人名义签的，但在离婚时房产归属往往会有争议。　

在以往的判决中，房产证上的名字是谁，法院会将房子判给谁。如果是按揭买房，考虑到在夫妻关系存续期间，两人曾共同还债，法院通常会判令产权人给另一方相应的经济补偿。

当然，对于结婚前的首付款部分，如果另一方有证据证明自己也有贡献，法院也会判令产权人给予另一方相应补偿。

焦点3：过户之前，可以撤销赠与

案例：张明婚前买了一套房子，与李雯结婚后，答应将该房子赠与李雯，但过户手续没办。后来，两人闹离婚时，张明不同意将房子给李雯，李雯要求履行合同，原来的约定还有效吗？

《解释》第六条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理。

《中华人民共和国合同法》第186条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

解读：本律师认为，不动产的产权转移，以登记为准，在没有办理过户手续前，所有权还是张明的。但在以往的司法实践中，为了鼓励合同的稳定性和信用，相同的案例，却会出现不同的判决。

《解释》之后就明确了，权利人在过户之前，可以撤销赠与，除了两种法定的情形。

焦点4:妻子主张追回被丈夫偷卖的房屋，法院不予支持

案例:张明把自己的房子卖了，可房价涨得很快，仅仅半年时间，他那套房涨了6万元。李雯得知后，将丈夫和买房人一起告上了法庭，称房子是双方共同财产，不经自己同意，张明私自卖房的行为无效，要求认定买卖协议无效，退还房子。真的是这样吗？

《解释》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

解读:湖北孝感市孝南区人民法院法官王松波说，此类案例，在日常生活中并不鲜见。《解释》出台，与这一背景关系密切。从法律角度来讲，也说得通，但问题是，这损害了买房人的利益，不利于社会正常公平交易。

因此，《解释》明确规定，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续的，夫妻互告时，法律就不支持了。

解码一：婚前按揭购房一定是个人财产吗？

婚前个人财产在长期共同生活后转为共有的规定早已作废

不少人认为，新解释实施前，老公或老婆的婚前个人财产，可以在共同生活一定年限后自动转化为共同财产。实际上，最高法1993年的司法解释确实有过相关规定，“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”但是，2001年修订的《婚姻法》明确规定，一方的婚前财产属于个人财产，最高法同年的《婚姻法解释(一)》明确指出，婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，不过，当事人另有约定的除外。

《婚姻法解释(三)》将婚前签订购房合同并支付首付款且产权登记在首付人名下作为确定婚前个人财产的依据，对共同还贷部分及其增值部分则规定由产权登记人对另一方进行补偿。网友将其简练概括为“谁首付，离婚后房子归谁”。

多位法官和律师告诉记者，对婚前个人按揭房的产权归属，实践中，法院大多早已按照《婚姻法解释(三)》的精神进行判决。

解码二：丈母娘的焦虑如何化解？

在房子面前，在产权证上加名字才是“王道”

同样是对婚姻法第十八条第三款的解释，解释(三)第七条与解释(二)第二十二条做出了不同的规定，解释(二)第二十二条规定“婚后父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”，而解释(三)第七条却规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。

从社会现实来说，婚前按揭、婚后赠房归属的最新解释，确实对女性更为不利，为此，网友以戏谑的口气为丈母娘们支招：让准女婿和女婿们在房产证上加上女方的名字。

根据婚姻法第十九条，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。

将个人财产约定为共同财产，实际是一种赠与。但是，仅仅一个约定并不足以保障非产权房真正享受到房子的权益。根据最新的司法解释第六条，赠与约定在房产变更登记之前可以撤销。所以，在房子面前，在产权证上加名字才是“王道”。没有加上名字，即使有证据证明是共同房产，也容易被登记一方单方处置。

解码三：无产权方一定会被扫地出门吗？

离婚后没有住处的，对前夫(妻)的产权房有居住权

不少人担心，身为家庭主妇的弱势女子，一旦老公出轨并坚决离婚，会面临流浪街头的命运，事实上，法律和司法解释对婚姻中弱者有保障措施。

婚姻法第四十二条规定，“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决”。

解释(一)第二十七条对“一方生活困难”进行了解释——“是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

解码四：房子为何成为婚姻枷锁

新解释的出台是反省婚姻价值观和思考高房价恶果的一个契机

在租房保障不足、房价高企不下、户口就业等与房子挂钩的情况下，房子是多数国人的选择，是绝大多数家庭最大的一笔财富。

与此同时，作为社会的基本单元，家庭婚姻的稳定性变得越来越差。数据显示，“2008年全国法院一审受理婚姻家庭纠纷案件共1286437件，2009年1341029件，2010年1374136件，呈逐年上升趋势”。而据民政部《2010年社会服务发展统计报告》，“2010年全国依法办理离婚手续的有267.8万对，同比增长8.5%”。

婚姻不稳定由社会伦理道德观的堕落等多重因素造成，在这些现实境遇下，那些认为多数女孩会因此改变择偶观的想法恐怕就太天真了。新解释出台，大家热烈讨论新规定便宜了谁，以房子的归属来判断婚姻当中究竟谁是主人，这本身是一种浮躁喧嚣的表现。当然，不管人们以前如何误读婚姻、误读法律，这次新解释的出台都是一个契机，让全社会思考婚姻价值和再次思考高房价恶果的一次契机。

婚姻法规中关于房产的其他规定

《婚姻法》解释(二)

第十一条婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：(一)一方以个人财产投资取得的收益(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。

第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

《婚姻法》解释(三)

第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

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