商品房买卖合同中约定的面积是商品房销售面积。那么商品房销售面积包括哪些部分？又是怎么计算的 ？

如果商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除），这种情况普通购房者不易遇到，不做细谈。

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

其中，套内建筑面积由三部分组成：1．套（单元）内的使用面积；2．套内墙体面积； 3．阳台建筑面积。公用建筑面积则由以下两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2．套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

 上图所示，商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积则按照水平投影面积的一半计算。

公用建筑面积、分摊系数、分摊的公用建筑面积计算方法则分别为：