在我们实际生活中，买卖房屋不仅需要签订相关买卖合同，后续需要办理一系列房屋手续过户，但合同生效后协议即是有效的。那么农村买房不过户,签协议有效吗？

　　一、农村买房不过户,签协议有效吗

　　买农村房子过不了户，协议本身是有效的，只要主体签订适格就可以（本村集体村民之间可以签订农村房屋买卖合同）。但是，无法过户的话，房子不能发生所有权的转移的。不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房，所以无法过户，无法过户的，可以解除合同，并要求违约的一方承担违约责任。

　　法律依据：

　　《土地管理法》 第六十三条

　　农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。

　　二、城镇居民可以到农村买房吗

　　乡村房子的生意遭到较严格的约束，一般仅限于经团体经济组织答应后，乡村房子可在团体经济组织内部生意，不答应城市的单位和个人到乡村购地建房或直接购房。对乡村房子生意的约束没有必要，乡村房子应是能够出卖给非农业人口的。

　　（一）乡村团体经济组织和农人个人对乡村房子享有所有权，对宅基地享有合法的使用权。按照物权法中所有权的基本理论，应对其所有房子享有完全处置的权能。根据房地一体的准则，房子宅基地使用权在生意中一并发作转移，所以，应当答应乡村房子出售，但应当制止宅基地使用权单独转让给城镇居民。

　　（二）乡村的房子是农人最重要的产业，非农业人口能够承继其亲属遗留在乡村的房子。同样是乡村的房地产转让，已然答应非农业人口承继乡村的房子，应当也答应乡村房子生意，因为生意和承继是房地产转让的不同方式。

　　（三）现行法令并未制止乡村团体经济组织与其他组织经过联营合资等方式对乡村房子共有。联营、合资经营这种方式亦是房地产转让的变相方式，并且按照《民法典》的有关规则，这种转让的方式并未违背法令、行政法规的强制性规则，因而所签合同在法令上是有用的。

　　（四）答应乡村房子出卖给非农业人口，也是乡村和城市房地产商场一致的需求。乡村乡民享有的住所所有权与城市居民的住所在所有权的权属方面并无二致，假如对乡民售房采纳约束性方针，对乡民来说是不公平的。假如乡村房地产永远被贴上乡村的标签，不能转化为城市土地，或许城市人口不能经过合法的生意取得乡村房子，那么，乡村就无法招引外部出资，使其城市化。

　　三、农村房子过户费用是多少

　　不顾是城市里的房子，还是农村的房子，在进行买卖交易的时候，都需要支付一定的过户费用。农村房子过户费用主要包括：

　　（一）土地税费：（属出让地的， 转让方免征1、2、3、4项）

　　转让方：

　　1、征地管理费：0.75元/平方米

　　2、出让金：

　　（1）住宅用地：

　　①国有：189元/平方米（城区）

　　45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

　　②集体：69元/平方米（城区，本村村民）

　　3、0元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南，本村村民）

　　（2）商住、商业、经营性办公用地：234元/平方米（城区）

　　45元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

　　（3）工业用地：39元/平方米（城区）

　　15元/平方米（镇区、西区沙朗及南区105国道以南）

　　3、补出让契税：基准地价×土地面积×3%（由市财政局契税征收窗口核收）

　　4、土地出让合同印花税：出让金×0.05%

　　受让方：1.工本费：国有土地使用证20元/本

　　2、印花税：5元

　　3、土地权属调查、地籍测绘费：

　　（1）党政机关：2000平方米以下200元/宗，每超500平方米加25元/宗，最高不超700元。

　　（2）企业：1000平方米以下100元/宗，每超500平方米加40元/宗，最高不超40000元。

　　（3）事业单位：5000平方米以下300元/宗，每超500平方米加25元/宗，最高不超10000元。

　　（4）城镇居民：100平方米以下13元/宗，每超50平方米加5元/宗，最高不超30元。

　　（5）农村居民生活用地： 200平方米以下5元，200平方米以上10元。

　　（二）房产税费：

　　转让方：

　　1.土地增值税：按0.7%预征，不按预征的，请到地税部门申请核准。

　　2、营业税：5%

　　城市建设税：营业税×7%（镇区、南区5%）

　　教育费附加：营业税×3%

　　3、堤围防护费：0.1%

　　4、个人所得税：按3%预征，不按预征的，请到地税部门申请核准。 （个人自用住房5年以上免）

　　5、企业所得税：3%（采用核定应税所得率征收办法）

　　6、合同印花税：合同金额×0.05% （个人住房免征）

　　7、交易手续费：3元/平方米

　　8、出售以标准价（92、86年）购买的房改房，将其增值部分（即课税价—原购买价—卖方交易税费）的20%划入卖方单位住房基金帐号。

　　9、出售解困房，将其增值部分（即课税价—原购买价—卖方交易税费）按出资比例分成。

　　10、出售撤改房，将所得款（即课税价—卖方交易税费）划入卖方单位住房基金帐号。

　　受让方：

　　1、契税：3%（由市财政局契税征收窗口核收）

　　2、合同印花税：合同金额×0.05% （个人住房免征）

　　3、交易手续费：3元/平方米

　　4、房地产产权证明费 ：（注：房产、用地、地籍三案合一的，按核发的房产证或土地证最大面积者计算。）

　　（1）150平方米以下：50元

　　（2）150至800平方米：100元

　　（3）800平方米以上：200元

　　5、房屋所有权登记费：住房80元/宗；非住房550元/宗

　　6、印花税：5元

　　7、房地产权共有（用）证：10元/本

　　综上所述可知，根据我国相关法律法规规定，不动产过户十分重要，要尽早办理。