当实际交易价格与备案合同价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权




——李某与高某优先购买权纠纷上诉案注释5










　　最高人民法院民一庭


　　裁判主旨：


　　房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。


　　关键词：房屋租赁合同；优先购买权；真实交易价格


　　一、案情简介


　　2007年8月，李某委托中介公司出售自有房屋一套，价格为111.5万元。高某看房后嫌价格太高，提出租房。房主李某亦同意暂时出租，遇到合适买房者再卖，双方遂签订《房屋租赁合同》，租赁期3年。合同签订后，高某按约定入住该房屋。2007年10月，张某看好此房欲买，李某与张某又签订了《房产认购合同》，约定李某将房屋出售给张某，含车库实际交易价格为123万元。双方为避税，在向房产交易中心备案时又签订《房地产买卖契约》一份，约定合同价款为66.2万元，双方按66.2万元交纳契税。高某知道后，以李某和张某侵犯了其优先购买权为由向法院起诉，要求法院判断李某和张某之间的购房协议无效，其愿以66.2万元价格购买涉案房屋。


　　二、法院裁判情况


　　一审法院经审理认为，高某与李某签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当依约定或法律规定履行各自的义务。依照《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，高某作为承租人，对争议房屋享有优先购买的权利。李某在出售争议房屋时已经履行了告知义务，并未侵犯高某的优先购买权利。因此，高某以李某侵害其优先购买权为由请求人民法院确认李某与张某签订的买卖合同无效、要求以同等条件（价款为66.2万元）购买承租房屋的诉讼请求，不予支持。据此判决：（1）驳回高某要求确认李某与张某签订的房地产买卖契约无效的诉讼请求；（2）驳回高某要求按照李某与张某交易的同等条件（66.2万元）购买房屋的诉讼请求。


　　高某不服一审判决，以一审判决认定事实、适用法律均有错误为由提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，支持其在一审中的诉讼请求。


　　李某与张某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。


　　二审法院经审理认为，高某与李某签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据法律规定，李某出卖该租赁房屋应当在合理期限内通知承租人高某，高某在同等条件下享有优先购买的权利。因高某知道其承租的房屋系中介要出售房屋的事实，其因房屋报价太高而不愿购买，故应当认定李某履行了通知义务。李某主张其以123万元的价格将该房屋卖给张某并提交了双方签订的《房产认购合同》，张某亦提交中介费及房款收据、中介公司盖章的协议书等材料证明实际交易价格为123万元，应当认定涉案房屋实际交易价格为123万元。现高某要求以备案价格66.2万元作为同等条件购买本案争议房屋，缺乏事实依据，不予支持。综上，高某明知本案争议房屋为出售房屋，其在承租该房屋时已经放弃了购买的权利，李某以同等价格将该房屋卖给张某，该行为并未侵犯高某的优先购买权。高某的上诉理由不成立。一审判决并无不当，予以维持。依照《民事诉讼法》第153条第1款第1项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。


　　三、主要观点及理由


　　本案的焦点问题是房主李某出卖租赁房屋的行为是否侵犯了承租人高某的优先购买权。根据有关法律规定，判断承租人优先购买权是否受到侵犯，标准主要有两点：（1）出租人出卖房屋之前是否履行了通知义务。（2）承租人在同等条件下是否愿意购买房屋。二者不可或缺。


　　关于出租人李某是否履行通知义务的问题，本案很明确，承租人高某在寻找房屋即与中介机构签订《房屋需求看房协议》时就已经知道了涉案房屋出售报价为111.5万元，这早于其与房主李某签订《房屋租赁合同》的时间。说明高某是知道房主李某是有出卖房屋的意思表示，只是因为价格太高，超出了其买受能力。否则，如果高某愿意并有能力购买的话，其在看房时就可以买下，而不必与房主再签订《房屋租赁合同》。因此，可以判断房主李某在出卖房屋之前已经履行了通知的义务。


　　本案的关键是认定同等条件的价格是以实际交易价格123万元为依据还是以备案合同价格66.2万元为依据，实践中存在两种观点。


　　第一种观点认为，应当以备案合同价格66.2万元作为认定同等条件的依据。理由是备案合同价格是房地产交易中心用于办理房产证和交纳契税的依据，具有公示效力，且以备案价格作为认定依据，也有利于惩罚当事人的规避税费的行为。


　　第二种观点认为，应当以实际交易价格123万元作为认定同等条件的依据。理由是实际交易价格是当事人真实意思表示，应当予以尊重。至于备案合同价格，则是当事人的避税行为，与本案并非同一法律关系，本案可不予处理。


　　我们认为，第二种观点是正确的。


　　承租人优先购买权，是指房屋承租人基于房屋租赁关系，依法于所有人出卖房屋时享有在同等条件下优先于其他人购买房屋的权利。承租人优先购买权具有法定性，一般由法律来规定，而不能由当事人自由创设。目前我国现行立法中对承租人优先购买权作出明确规定的主要是《合同法》第230条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”


　　从上述规定可以看出，同等条件是优先购买权的核心。优先购买权作为承租人所享有的一项权利，是对出租人（出卖人）处分出租房屋时处分权的一种限制和约束。它必须建立在“同等条件”下行使这一限制条件的基础上，离开“同等条件”这一限制条件来探讨优先购买权的种种相关问题便失去了意义。同等条件应理解为主要指出卖房屋的价格条件，即房主告知享有优先购买权的承租人的房价必须等同于其卖给第三人的房价，而不能是高于卖给第三人的房价。这里房主告知的价格必须是其真实意思表示，不能与第三人串通后故意抬高房价，继而变相提高同等条件，然后房主再暗地里以更低的房价卖给第三人。本案中高某以在房地产交易中心的备案合同价格66.2万元来主张优先购买权没有法律依据，我们认为应当以实际交易价格作为认定同等条件的依据。房主李某实际上是以123万元的价格将房屋卖给张某，而非以66.2万元。李某与张某虽然签订的《房地产买卖契约》中约定的房价是66.2万元，但这并非双方的真实意思表示。


　　司法实践中，当事人双方为追求利益最大化，达到少交或不交房屋契税和个人所得税等税费的目的，往往约定较低的房价到房产交易中心备案，出卖人和买受人双方再另行签订并履行一个能体现真实交易价格的合同。由于备案合同价格往往低于实际交易价格，其实质是以合法形式掩盖避税的非法目的，损害了国家利益，应当为无效合同，作为同等条件的判断，应当以房主李某与张某的实际交易价格123万元为标准，而不能以合同备案价格66.2万元为标准。也就是说承租人主张的同等条件与出卖人主张的同等条件并不等同，在同等条件不一致的情况下，承租人高某的主张显然不具备优先购买权的要件。因此，即便是房主李某没有提前通知承租人，高某亦无权主张优先购买权，除非其愿意以123万元的价格购买。当然，对于当事人的避税行为，与本案并非同一法律关系，本案可不予处理，法院可向有关部门进行司法建议，但不影响本案的处理。


　　四、最高人民法院民一庭意见


　　真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。