房屋买卖合同中的代理及连带责任认定




　　——张某诉李某、刘某房屋买卖合同纠纷案


　　依据:（2012）二中民终字第18229号


　　核心法律问题：房屋买卖合同纠纷中的代理及连带责任认定


　　案情介绍


　　一、基本案情


　　上诉人（原审被告）：李某


　　被上诉人（原审原告）：张某


　　原审被告：刘某


　　刘某与李某系母女关系。2010年4月，张某与刘某口头协商购买李某所有的诉争房屋。2010年4月20日，张某支付购房定金5万元，刘某于当日向张某出具收据一张，载明：“收到张某女士交来购买诉争房屋定金伍万元整，收款人：刘某。”张某支付5万元定金后，双方没有签订书面的房屋买卖合同。后张某又支付了35万元。2010年7月20日，李某向张某发送《催告函》，要求张某在2010年7月30日前与其签订书面购房合同。


　　2011年11月，张某起诉至法院称：双方因在房屋总价及支付方式等问题上分歧较大，未能达成协议并签订书面合同，经其多次催告，刘某、李某拒绝返还已支付的款项，故要求刘某、李某退还购房款及定金40万元。


　　刘某辩称：我只是作为李某的代理人，对此张某知情，因此定金收据只能约束李某和张某，钱也在李某处，我不是适格的被告，请求法院驳回张某对我的诉讼请求。


　　李某答辩并反诉称：2010年4月，我与张某就购买达成一致，约定房屋总价款375万元。2010年4月20日，张某支付了首笔定金5万元，但张某实际向我多交付了35万元定金，视为变更了定金合同。该定金的性质为立约定金。之后，我多次催促张某签订房屋买卖合同，并于2010年7月20日正式发函催促，但张某始终不予理会。我迫于无奈将房屋以335万元的价格卖与他人，因此造成了40万元的损失，故不同意张某的诉讼请求，并反诉要求张某赔偿其在订立合同过程中违反诚实信用原则而给我造成的损失40万元。


　　一审诉讼中，李某就其辩称提供了证人证言，即好时代房地产经纪公司员工黄某某、办公室主任李某某到庭作证，证明双方口头约定的房屋价款为375万元。张某认为刘某系好时代房地产经纪公司的管理人员，李某某系李某的父亲，二证人与李某、刘某有利害关系，因此对证人证言不予认可。刘某、李某认可收到张某支付的35万元，并称该笔款项为购房定金，收到款项后其向张某出具了新的定金收据。张某对此予以否认，称35万元为购房款。李某称其已将诉争房屋卖与他人，房屋价款为335万元。


　　二、法院判决


　　一审法院经审理认为：根据查明的事实，双方并未签订书面房屋买卖合同及定金合同，对于达成的口头合同内容和定金合同内容，双方各执一词，李某虽申请证人出庭作证，但两证人与李某、刘某存在利害关系，根据法律规定与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的依据，故对证人证言不予采信，对双方所主张的合同内容亦难以采信。在双方未就房屋买卖事宜的主要合同条款未达成一致的情况下，李某、刘某收取张某40万元款项没有法律依据，故张某已经支付的40万元应予返还。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任，李某称刘某为其代理人且向张某出示过授权委托书，张某予以否认，李某未能提供相关证据予以证明，且定金收据是刘某出具的，故对李某的主张不予采信，刘某与李某就返还40万元承担连带责任。关于李某的反诉请求，李某提交的《北京市存量房屋买卖合同》存在瑕疵，且没有其他证据予以佐证，仅凭《买卖定金协议书》及《北京市存量房屋买卖合同》无法证明有实际损失发生，亦无法证明售房差价系因张某过错而导致的损失，故对李某的反诉请求，不予支持。


　　据此，依照《中华人民共和国担保法》第九十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定判决：一、李某、刘某于判决书生效后十五日内返还张某四十万元；二、驳回李某的反诉请求。


　　判决后，李某不服，持原审理由上诉至二审法院。


　　二审法院经审理认为：根据已查明的事实，诉争房屋的所有权人登记为李某。刘某与张某就买卖诉争房屋曾达成口头协议，张某亦支付了5万元定金及35万元预付款，后双方因房屋总价款未能达成一致，故未签订书面合同。现双方均表示不再履行口头协议，故张某要求返还40万元的请求正当，应予支持。鉴于房屋所有权人李某认可刘某代其出售诉争房屋的代理行为，依据相关法律规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。故李某对于刘某与张某达成的口头买卖房屋的协议所产生的法律后果应当承担相应责任。原审法院考虑到刘某与李某的母女关系、实际收款人又系刘某等因素，为充分确保张某的权利得以实现，判决刘某承担连带责任，并无不当，本院予以维持。关于李某反诉要求张某赔偿其在订立合同过程中违反诚实信用原则而给李某造成损失40万元的诉求，因其未提供充分证据，且缺乏事实及法律依据，不予支持。


　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项判决：驳回上诉，维持原判。


　　审判逻辑


　　一、争议焦点


　　房屋买卖合同中，代理是比较常见的现象，尤其是近亲属之间的代理更为常见。代理行为的成立与否直接决定着责任认定及后期的执行问题，需要我们予以重视。


　　二、观点透析


　　代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。关于代理行为的性质及法律后果，《民法通则》第63~70条和《合同法》中委托合同部分都有相关规定。代理行为的构成要件主要有4个方面：代理人在代理权限内实施代理行为；代理人以被代理人的名义实施代理行为；代理人以自己的意志与第三人发生有法律意义的行为；代理行为的效果直接归属于被代理人。


　　在当代社会，代理是一项具有实用功能的制度，通过本人授权给他人的方式，可以延伸自治能力，弥补个人时空活动有限以及专业能力不足等缺陷。在房屋买卖过程中，基于当代社会经济交往加强、房地产交易专业化程度高、个人自身能力不足等因素，代理行为比较常见，常常与婚姻关系、亲属关系、中介委托关系等相结合，情形多样。


　　正常情况下，代理行为的法律后果由被代理人承担，但当出现共同代理、代理权滥用等情形时，会出现连带责任的结果，现总结如下：第一，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任（《民法通则》第65条第3款）；第二，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任（《民法通则》第66条第3款）；第三，第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负担连带责任（《民法通则》第66条第4款）；第四，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任（《民法通则》第67条）；第五，因委托代理人转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失，被代理人承担民事责任后，可以要求委托代理人赔偿损失，转托代理人有过错的，应当负连带责任（《民法通意见》第81条）；第六，两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任（《合同法》第409条）。其中，第一种为补充性连带责任（先由本人承担，本人不足以承担时再由代理人承担），其他情况为平行性连带责任。


　　本案有两个焦点，一是房款是否应该返还，二是连带责任认定。因为房屋买卖合同没有成立，所以对于返还40万元定金及预付款没有异议。但是对于代理关系及连带责任是否成立，合议庭有两种不同意见：一种观点认为本案不属于前述典型的代理关系连带责任适用情形，应该由李某独立承担责任；另一种观点认为本案的特殊之处在于北京房地产市场房价高涨的背景及李某与刘某的母女关系，从实质正义与保护守约方利益角度来看，应该由李某和刘某承担连带责任，这样更能切实做到司法为民。最终，合议庭采纳了后一种意见，其原因主要有三点：


　　第一，从社会角度全面地看待整个案件。此案发生在2010年北京房价迅速高涨的背景下。承办法官经询问了解到，买卖双方之所以没有及时签订合同是由于买方张某是外地人，利用出差的时间来北京看房，在交付定金后匆忙赶回单位，之后还汇35万元预付款给李某，但最终双方对于价格发生争议未签订书面买卖合同。这类纠纷在2010年特殊的市场环境下是很常见的，作为守约方张某一直在积极履行自己的义务，甚至在没有签订书面合同的情况下就支付预付款，我们认为必须保护善意买方的权利。


　　第二，刘某的行为存在从无权处分到代理行为的转化过程。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。在双方开始商谈的过程中，李某和刘某对曾出示过授权委托书不能提出证据证明，张某又予以否认，且定金收据是刘某出具的，所以此阶段刘某的行为应认定为无权处分。在双方对价格发生争议、李某发出催告函之后，李某明确表示追认刘某的所有行为并实际参加到与张某的商谈中，故李某对于刘某与张某达成的口头买卖房屋的协议所产生的法律后果应当承担相应责任。


　　第三，司法为民，更有效地保护守约人的利益。在本案中，主要的商谈都是刘某和张某进行的，而且定金和预付款的实际收款人都为刘某，如果仅仅判决李某承担返还责任，很容易发生李某以未实际收到房款为由拖延执行的局面，而且此时诉争房屋已经卖与第三人，李某名下没有可执行财产，根本无法保障买房人的利益。本案的特殊之处在于李某和刘某为母女关系，而且李某对于刘某的行为都认可，判决两人承担连带责任是可行的。所以，一审、二审法院为充分确保张某的权利得以实现，判决刘某承担连带责任，值得借鉴。


　　综上，二审判决是正确的，同时更利于审判和执行的有效衔接、更好地保障守约方的利益，切实做到司法为民。