讲座主题：“公民在房屋买卖过程中的法律风险及防范”

今天的房地产法律专题讲座是由北京市律师协会房地产专业委员会主办；北京市冠衡律师事务所作为房地产专业委员会的常任理事成员之一，今天有幸由我刘大伟律师为大家做此次免费公益讲座。我的专业领域是房地产、各种合同事务和公司事务。今天的讲座主要围绕商品房和二手房买卖过程中的风险及防范进行的。

一、今天讲座的第一个方面：商品房买卖过程中的法律风险与防范

1、商品房定义：商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。

2、商品房买卖过程中的法律风险与防范的常见情形

主要有商品房面积误差的法律风险及防范，商品房层高缩水的法律风险及防范，商品房噪音的法律风险及防范，商品房质量的法律风险及防范，建材、装潢材料缺陷的法律风险及防范，开发商擅自变更规划的法律风险及防范，收房的法律风险及防范，定金法律风险及防范，未取得商品房预售许可证销售房屋的风险与防范，商品房预售合同未备案的风险与防范，商品房认购书的效力风险及防范，商品房销售广告问题的法律风险与防范，开发商逾期办理房产证的法律维权问题，商品房买卖中不可抗力的认定，买房人要求双倍赔偿的条件，开发商逾期交房购房人的如何维权，一房多卖购房人的风险与防范等等。

3、在商品房买卖过程中法律风险与防范的众多类型中，今天着重讲述以下几个方面：

（1）商品房面积误差的法律风险及防范；

此问题的维权主要依据两个规定：民法通则第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实践中如果买卖合同中只约定“多退少补或据实结算或双方协商解决”，这样的约定实际上是不执行最高院关于约定面积小于实际面积绝对值超过百分之三时有开发商双倍返还买受人，绝对值超过百分之三时买房人退房权利的规定 。这样的格式条款，是违背民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则规定的，是可变更或撤销条款，业主可选择退房和赔偿。

⑵商品房层高缩水的法律风险及防范；

楼面层高定义：系指房屋上下两层楼面，或二层楼面至地面，或楼面至屋顶面结构层的垂直距离，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度，楼面或地面也不应包括装饰层的厚度。层高=净高+楼板厚度。

室内净高定义：指地面至上部楼板底面的垂直距离。

根据建设部发布的《住宅设计规范》，普通住宅中卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m层高2.8米，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的三分之一。利用坡屋顶内空间做卧室、起居室(厅)时，其二分之一面积的室内净高不应低于2.10m。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。 有约定的层高比以上规范高的按约定的层高去维权。