发生在天津的一起房屋认购合同纠纷案件始末

    2012年4月刘大伟律师接受赵女士的委托，依法代理了其与天津某房地产公司的商品房预购合同纠纷案件。赵女士向本律师陈述了此房地产公司委托的某中介代理公司的销售人员种种隐瞒和涉嫌民事欺诈的销售行为，导致了她无法继续履行预约合同，要求某房地产公司双倍返还定金时，其以种种理由无理拖延拒绝，无奈之下请求本律师依法提供帮助。本律师详细听取案件事实的陈述后，依法指导当事人获取、固定了多个证据，并依法向天津是河东区人民法院提起了诉讼。案由为商品房预约合同纠纷，诉讼请求为双倍返还定金80000元。

案情简介：

2012年3月27日原告与被告某公司签署了编号为0000072号的认购协议书。郭某某作为某某物业的职工，代表某公司在此认购协议甲方代表处签名，此协议上盖有某公司销售合同专用章。签约过程中郭某某查看并复印原告身份证，协议中也写明是住在北京，被告仍承诺可以做三成首付的贷款。此协议中约定，原告认购某公司位于天津市河东区某某大厦1门717室，Iloft户型。建筑面积约75.20平方米，套内面积约50.28平方米，总价为751032.00元，付款方式为银行按揭付款，签订此协议当时交付定金40000.00元。同时约定2012年4月3日双方签订《天津市商品房买卖合同》并同时交付首付款231032.00元，贷款520000.00元。

2012年3月28日原告的丈夫王某某得知原告与被告签署的协议为三成首付后，经过询问朋友，认为可能存在问题，于是便给被告售楼处打电话进行确认外地人贷款成数和限购问题，被告的销售人员答复为不限购，但办不了三成贷款。于是王某某03月29日09:37:31马上给原告的销售代表郭某某打电话再次确认贷款成数和限购问题。当王某某把刚咨询售楼处的结果讲给郭某某听后，她立即改变在签认购协议时的约定，要求我们付五成的首付款才能签买卖合同，并要求我们找人办理假的社保和纳税。原告及王某某对其隐瞒首付比例等销售方式和行为表示很气愤。

2012年3月30日、3月31日、4月1日原告一直电话要求郭某某和被告公司给予解释首付由三成变五成等问题，郭某某答应找经理但一直以经理忙为由没给明确答复。

2012年4月2日原告丈夫与郭某某电话预约见面谈签订买卖合同问题，并要求对贷款成数问题给予解释。郭某某答复原告丈夫4月4日见面并与经理面谈此事。

2012年4月4日上午原告来到售楼处仍没见到经理，郭某某还唆使原告委托其办理假社保。

2012年4月5日给郭某某打电话仍要求付五成首付，不顾原告要求退定金的合法请求。

律师解析：

一、天津某房地产开发有限公司（以下简称：“某公司”）构成合同欺诈的理由：

2012年3月27日原告与被告某公司签署了编号为0000072号的认购协议书。签约过程中郭某某查看并复印原告身份证，协议中也写明是住在北京，原告也明确向被告说明没有天津户口等，被告仍承诺可以做三成首付的贷款。

被告做为专业的房地产销售代理公司，其对天津本地的房地产销售政策心知肚明，但为了达到非法签约获得销售业绩等非法目的，没一次性告知原告购房资格和条件，采取了先套取原告签约交并定金的销售行为。再采取了一步步增加销售条件、无理拖延、不退定金的威胁手段等，强行要求原告接受被告的非法购房要求，已构成合同欺诈和违约行为。

二、某公司构成合同违约的具体理由：

根据合同法原理，合同欺诈行为的受害方没有申请撤销和变更合同的情况下，合同双方应该按照本案所涉认购协议的原约定履行。但根据原告提供的通话记录、录音等相关证据可以证明，被告拒绝按照认购协议约定的首付三成的条件履行，还增加了要求原告的办假社保和一年纳税的合同义务。被告的违约和过错行为是十分明确的，应该负有双倍返还定金的义务。

整个案件是从被告的欺诈行为而起，再到后期被告违约行为而止，最终原告无奈诉至贵院来索要定金，维护自己的合法权益。

三、某公司和天津某某物业顾问有限公司海河大道分公司（以下简称：“某某物业”）应该双倍返还定金及负有连带责任的理由。

1、双倍返还的理由及依据：

本案是被告的欺诈行为和违约及过错行为在先。根据担保法和担保法司法解释等有关定金罚则的规定，收取定金的违约方和过错方应该双倍返还定金给守约方。

2、二被告负有连带责任返还双倍定金的理由：

某某物业公司作为某公司的销售代理公司，双方之间构成委托代理法律关系。某公司作为认购协议的合同相对人首先负有返还双倍定金的合同义务和责任。

某某物业公司作为委托代理人，其员工的职务行为视为某某物业公司的行为，因为其在代理行为中有违法过错行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定。二被告应该负有连带返还双倍定金责任。

四、被告于2012年6月份后发给原告的两份解除认购协议书通知书行为，是被告出现了新的违法解除认购协议的违约行为。

原告早在2012年4月就向被告销售人员提出了“因为被告违法提高首付款由三成到五成及要求补办假社保、一年纳税等隐瞒、欺诈、违约行为而要求给明确解释和答复”的请求，被告一直没有给与合理、合法解释和答复，原告也因此早已向被告要求退还定金，被告一直拒绝退还。被告直到今年6月份此事又一次作出了违法解除认购协议的回应。已经构成严重的违约行为。

根据解除认购协议通知书的内容可以看出，其在没有对原告曾所提出的“合法解释、说明、退定金请求作出合理合法解释”作出合法说明，并直接解除了认购协议。被告是违约在先，此时其并没有解除认购协议的权利，此权利应在在原告一方。所以被告解除认购协议通知书中表明于2012年6月25日解除原认购协议书的行为，明显违法、违约。

房屋买卖行为是平等民事主题之间的公平交易行为，应该本着诚实信用无欺的原则进行交易，但本案被告采取了欺瞒、提高交易条件，之后在原告不能接受其非法条件时就扣定金和任意解除合同的行为，应该受到法律制裁和约束。以纠正被告人不正当和违法的销售行为，给更多的购房人构建更加安全的购房环境。

最终，虽然被告开发商表现了收钱不退，及自身相比原告的强势地位，但本案被告房产公司在原告充足的证据和法律依据背景下，在法院依法调解下，被告还是同意和解，并以法院调解书的方式结案。原告拿回了定金40000元。

谢谢审阅！如果您正受此类似合同纠纷案件的困惑，您可以向我进行自询、洽谈、委托！

                              刘大伟律师

写于2012年10月