论 房 屋 优 先 购 买 权 问 题

一、《中华人民共和国合同法》“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
    二、　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。和“第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　 （一）房屋共有人行使优先购买权的；
　 （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
　 （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
　 （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”。

三、最高人民法院印发《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》的通知第１１８条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。（已被物权法废止）

四、《中华人民共和国物权法》第五条明确规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”这就是《物权法》的精髓之一“物权法定原则”，而现行的《物权法》中规定的物权只有所有权、用益物权、担保物权，并没有规定优先购买权是物权。

根据以上相关规定，承租人的优先购买权现受到了限制，新的物权法中没有规定承租权是一种法定物权，据此只能认定优先购买权是种债权。在此种法律规定条件下承租人就不能再以优先购买权被侵犯为由确认买卖合同无效（房屋过户登记前卖方是产权人，过户登记后买房人是产权人，都是物权所有人），此债权的保护不能达到物权的处分行为的无效程度，承租人只能向出卖人主张赔偿损失。承租人还可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”主张继续承租此房屋（房屋买卖不破租赁）。

                                                                    刘大伟律师

                                     2012-5-31

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