说说有关车库的法律问题

我们在房屋买卖交易中经常将考虑重点放在房屋上，比如合同对定金、首付款、尾款、交房过户时间以及户口等问题进行磋商及约定，有时却忽略了对车库进行合同约定。今天就和大家聊聊车库交易过程中可能会发生的法律争议事项。

先从常熟市人民法院发布的一个真实案例开始：原告王某夫妇从李某夫妇处花400多万购得叠层别墅一套，双方签订房屋买卖合同，合同未对车库进行约定，事后，王某夫妇要求李某夫妇将车库所有权一并转移，但李某称车库不在合同内容中，王某夫妇如若需要，应当另行购买。原告以为400多万的价格包括车库，双方协商不成，因此诉至法院。

本案双方争议焦点在于：在合同没有明确约定的情况下，车库是否应当随房屋一并转让？法院认为：一般来说，从物应当随主物一并转移。但车库能否认定为房屋的从物？根据《物权法》的规定，“车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，该规定明确了车位归属的约定方式，在卖方不承认车库随房屋一并出售的情况下，难以充分证明车库归属；另一方面，根据当前市场行情和交易习惯，车库往往是作为独立物品出售，且在车多库少的背景下，车库更是热门，动辄数万、乃至十数万的车库，也难以认定为从属物，所以该案对原告极为不利。因此作为买方，在购买房屋特别是在购买别墅时，别忘了约定车库交易条款，以防争议发生。

另外需注意的是：据笔者了解，目前昆山市不动产交易中心规定：车库不能单独过户，必须与同一小区的房屋一并办理过户，也就是说单买一个车库是无法办理过户的。

    接下来再说说车位的问题，大家都知道目前高档住宅的车位使用权出售价格是火箭式上涨，价格高的离谱，但不买又怕停车难，但笔者发现即使是买了车位，停车还是难，到底难在哪里呢？原来是有些开发商为了在有限的空间获得极可能大的利益，选择将车位尺寸缩水，特别是车位宽度。笔者前不久也有过亲身体验，而合同对车位尺寸并未约定，无意中在网上搜索了一下，发现类似情况不少，尺寸缩水后，如果一辆车已经停进停车位，那么另外一辆车想停进去，就需要很高的车技。如果两辆车都停进停车位后，车门根本就打不开，如果旁边是柱子或墙壁，那停车更是难上加难，如若司机还是个刚拿驾照的新手，车辆碰擦估计在所难免。

那么停车位的尺寸有无标准？根据建设部《汽车库建筑设计规范》微型车总长3.5米、总宽1.6米，小型车总长4.8米、总宽1.8米。《汽车库建筑设计规范》同时又规定，微型汽车和小型汽车间横向净距是0.6米。这样一算，微型汽车和小型汽车的停车位标准宽度分别是2.2米和2.4米。

笔者认为，从合同法的角度，开发商所提供的车位应能满足业主正常使用需要，也就是说能够合理停放车辆，在车位尺寸不达标的情况下，导致刮擦或无法正常开车门，而开发商又解决不了，这个时候，就可以视为无法实现合同目的，可以解除合同。如果车位尺寸虽小于《车库建筑设计规范》的规定，但是还可以停车使用，也不妨碍周边车辆的正常通行，只是增加了停车难度（相较周边车位），那么，合同目的（合理使用车位）还是可以实现的。但此种合同目的可以实现，并不代表车位没有问题（或者说瑕疵）。最起码，因为开发商的车位导致停车难度增加，属于合同义务的瑕疵履行，综合考虑合同履行、双方过错、预期利益等综合因素，业主有权要求开发商弥补信赖利益损失（损失金额大小由法院裁定）。       

   经过以上的阐述，你是不是也想量一下自家的车位是否达标！如果您觉得本文不错，欢迎分享到您的朋友圈。