房屋共有人擅自与他人签订房屋买卖合同的效力问题

案情简介

夫妻双方结婚后购买房屋一套，登记在女方名下，三年后夫妻双方因感情不合离婚，但未对该房屋进行分割。后女方将上述房屋卖给了第三人，并将该房屋过户至第三人名下。男方得知后起诉至法院，要求确认女方与第三人签订的房屋买卖合同无效。法院审理查明，第三人与女方进行交易时查验了女方身份证、涉案房屋原房产证、离婚判决书，依法支付了涉案房屋的全部房款并办理了产权变更手续，据此法院认定第三人为善意取得，已尽到善意第三人应有的注意义务，其与女方签订的房屋买卖合同有效，判决驳回了男方的诉讼请求。

法律分析

出售共有房屋，理应经过全体共有人同意， 否则其他权利人有权要求买受人予以返还。但为了保护支付合理对价、尽到合理注意义务并已实际取得房屋所有权的购买人，我国法律已经确定了善意第三人制度，房屋共有人无权要求善意第三人返还房屋。

本案中房屋虽为男女双方共有财产， 但该房屋登记在女方名下，且离婚后未作分割仍登记在女方名下，第三人在购买过程中已经尽到合理注意义务，第三人基于对登记内容的信赖，即使真实权利人与登记记载权利人不一致，也不能影响第三人通过交易而取得该权利。