二手房逾期办证的违约金追讨问题

买卖合同履行过程中，买方按约及时履行自己的义务支付房款，但卖方却在办理房屋过户手续时一再拖延，损害了买方利益，买方可请求卖方继续履行合同，并承担违约责任。

案情简介

买方与卖方签订房屋买卖合同，约定卖方将房屋出售给买方，协议约定，卖方负责协助过户，如卖方不能如期办好产证，按照逾期每天1000元的违约金赔偿给买方。但涉案房屋产证一直未能办理。卖方称由于合同未约定房屋过户费用的承担方式，导致实际办理时买方拒绝支付办证费用，责任应由买方承担。

法律分析

卖方未能提供证据证明其要求买方支付办证费用，卖方抗辩理由不成立，其未按合同约定及时办理产证并非买方所致。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任，一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二、商品房买卖合同的标的物尚未建成的，自房屋交付使用之日起九十日；商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。出卖方未按约定将房产证交于买方，已经构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中已明确约定了违约的具体方式，为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。但关于违约金是否过高，合同法司法解释二第29条第2款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为过分高于造成的损失。所以买方应举证证明卖方违约给自己造成的损失，并证明每天支付1000元不超过损失的百分之三十。如买方不能举证证明，可以比照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条第2款规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算实际损失，并在实际损失的基础上增加百分之三十，来确定卖方应支付的违约金。

当然在办证过程中，买方也应积极配合卖方办理过户手续，如因买方拒不支付过户费用等自身原因，或不可抗力因素导致的逾期办证，出卖方不存在逾期办证的违约责任。