房屋买卖合同纠纷

    原告：陈XX，女，汉族，1969年10月8日生，江苏如皋人，农民，住江苏省。

    委托代理人杜XX，男，汉族，1968年11月2日生，住址同上，系原告丈夫，特别授权代理。

委托代理人李铁峰，云南毅卓律师事务所律师，特别授权代理。

    被告：唐XX，女，汉族，1956年8月4日生，山西省人，退休工人，住山西省太原市。

    被告：马XX，男，汉族，1959年6月17日生，山西省人，退休工人，住址同上。

    原告陈XX与被告唐XX、被告马XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告陈XX的委托代理人杜XX、李铁峰与被告马XX均到庭参加诉讼，被告唐XX经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。

    原告诉称:2014年4月11日，原告丈夫杜与被告在麒麟区XX房产信息咨询服务部的居间斡旋下签订了《房屋买卖合同》。双方约定被告将位于曲靖市校场东路71号中央郦城小区2幢第XX层X号房卖给原告丈夫，房屋价款总计200000元整。原告先期支付定金65000元给被告，尾款135000元在办理产权过户之日一次性支付给被告。2014年4月28日，双方在曲靖市二手房交易市场内又签订了一份《二手房买卖合同》，因原告已将65000元定金交付给被告，故二被告将交易金额写成了135000元，实际房屋价款仍然是200000元。双方口头约定将交易的尾款交由监管中心保管待过户后再支付给卖方，所以在签订完该合同的第二天原告便将尾款135000元交付到曲靖市二手房交易中心，并交清了相关税费18892.4元。原告于2014年4月29日和2014年6月10日取得了该房屋的房屋所有权证和土地使用权证。之后，原告多次向被告主张要求其配合将房屋相关手续交接与原告，但均未果。原告认为被告此行为已经构成违约，按照双方的约定，被告应当赔偿原告相关损失。综上，原告起诉至法院要求:1、解除原告与被告签订的二手房买卖合同；2、由两被告向原告返还因原告购买位于曲靖市麒麟区校场东路71号中央郦城小区2幢第XX层XX号房屋的购房款及相关费用共223892.4元；3、由被告按双方合同约定支付违约金22389.24元；4、本案诉讼费由二被告承担。

    被告马XX辩称:我只是没有及时将钥匙给原告，不应当承担其他责任。合同约定原告要在2014年4月28号将全款付清，但我是5月22号才收到的钱，原告也存在违约。

    被告唐XX未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩权利。

    原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据:1、二手房买卖合同及公证书一份，用于证明原、被告之间存在房屋买卖关系并对相关事项进行约定的事实；2、房屋买卖合同一份，用于证明原、被告之间存在签订房屋买卖合同的事实；3、收条一份，用于证明原告丈夫向被告支付购房定金的事实；4、汇款凭证一份，用于证明原告通过二手房交易中心向被告支付房款的事实；5、房屋所有权登记费收据一份，用于证明原告支付了房屋登记费用的事实；6、契税完税发票及营业税税费发票各一份，用于证明原告向税务机关支付相关税费的事实；7、公证费发票一份，用于证明原告公证房屋买卖行为支付相关费用的事实；8、转让手续费发票一份，用于证明原告支付相关转让手续费的事实；9、网签备案收据一份，用于证明原告支付的网签备案费用的事实。

经质证，被告马XX对上述证据均无异议。

    被告马XX向本院提交了银行转账明细表一份，用于证明原告支付房款135000元的到账时间滞后，违反合同约定的事实。

    经质证，原告对该份证据的真实性无异议，但认为原告根据合同约定将房款打入资金监管中心，其支付时间滞后与原告本身无关。

    被告唐XX未到庭参加诉讼，也未提交任何证据，本院视为其放弃举证及质证权利。

    通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据来源合法，且其真实性及证明内容被告均无异议，本院予以采信。被告马XX提供的证据来源合法，其真实性原告无异议，本院予以采信。

    根据庭审及质证，本院确认如下法律事实:2014年4月11日，原告丈夫杜XX与两被告（系夫妻）在麒麟区XX房产信息咨询服务部居间下签订了《房屋买卖合同》。合同约定两被告自愿将位于曲靖市校场东路71号中央郦城小区2幢第XX层XX号房卖给原告的丈夫杜XX，双方约定房屋价款为200000元，由原告丈夫先支付定金65000元，余款待房屋进行过户登记后一次性付清。当日，原告丈夫向两被告支付了购房定金。2014年4月28日原、被告双方相约至曲靖市二手房交易市场进行房屋买卖，在该处又签订了一份《二手房买卖合同》并进行了公证。合同约定房屋转让价格为135000元，付款方式为买方于2014年4月28日前一次购房款135000元，卖方也应当于2014年4月28日前结清相关费用，妥善向买方进行交付，双方并对如何承担违约责任进行约定。2014年4月29日，原告通过银行汇款的方式将房屋尾款135000元汇入曲靖市房地产交易中心的账户中，并交纳了先关税费。该笔费用直至2014年5月22日才由该房地产交易中心支付给两被告。原告分别于2014年4月29日和2014年6月10日取得了该套房屋的房屋所有权证和土地使用权证。原告在取得房屋后，多次要求被告将该房屋的相关手续和原告进行交接，特别是房屋钥匙应当交与原告，但被告均未配合，导致原告虽然取得了房屋所有权，但一直不能对房屋进行入住使用。被告自述房屋钥匙遗失，但没有及时通知原告，只是在2014年7月2日通知了中介公司。

本院认为，合同是契约精神的体现，本案中双方签订房屋买卖合同，并对合同的履行等内容进行了约定，双方当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审中查明的事实，原告在取得房屋所有权后，因两被告未能及向原告交付房屋钥匙和结清相关费用，导致原告无法对房屋实际入住使用。此行为虽然违反了合同约定，但作为合同主标的房屋实际上已经完成不动产交付（即登记行为），故本案的房屋买卖合同中主要债务已经履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条  的相关规定，合同未达到法定解除的条件，故原告要求解除双方签订的《二手房买卖合同》的诉求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条  规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。两被告在出卖房屋过程中，未能按照双方签订合同第五条  第二款  约定的向原告正式交付房屋并结清相关费用，违反了合同约定和法律规定，应当承担违约责任。原告主张两被告应承担违约金共22389.24元，即其主张的全部损失的10%。本院认为，违约金应当按照双方经过公证后的合同进行确定，合同中记载的房屋转让总标的为135000元，故违约金应为135000×10%=13500元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  ；《中华人民共和国民事诉讼法》第144条  之规定判决如下:

    一、由被告唐XX、被告马XX在判决生效后15日内支付原告陈XX合同违约金人民币13500元整。

    二、驳回告陈XX的其他诉讼请求。

案件受理费4994元（原告已预交），由两被告承担。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。

    双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。

                                              审判长王XX

                                              代理审判员XXX

                                              代理审判员XX

                                            二〇一四年十一月二十五日

                                               书记员余XX