法邦网：葛律师您好！首先，欢迎您做客法邦网。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
    葛磊：
　　大家好，我是北京市盈科律师事务所葛磊律师。很高兴能够就今天的话题与大家一起分享我的观点和看法。
    法邦网：浏览媒体关于房租的报道，每一则标题中都透着无奈的辛酸：“北京房租普遍上涨 均价超过大学毕业生工资”、“一线城市房租涨价10% 蚁族等被逼向绝境”。您认为房租暴涨反映出那些经济和社会问题？
    葛磊：
　　第一、区域经济发展失衡。大家都注意到了，最近的房租暴涨主要是一线城市房租暴涨，二线以下城市和农村的房租价格仍然是在平稳运行。大学毕业生宁愿选择在一线城市蜗居、创业，而不愿回乡，其原因在于，城市尤其是一线城市公共基础设施建设和社会保障条件比农村和小城市优越，根本原因就在于区域经济发展的不平衡。
　　第二、住房保障制度的不完善。住房保障制度，简单说，就是在社会发展中，买不起房子的人也得保障他们有房子住。这是一个文明社会起码的目标。因为住房是人生存的必要条件。在当前房租暴涨的形势下，房子仍然可以租出去，无房者想要继续在这个城市发展，就必须以高租金租赁房屋，因为他没有其他选择，因为他们没有廉租房和公租房可以租赁。而住房保障制度建设是政府的一个责任，但是在当前，政府住房保障制度的不完善，其完善仍然需要一个很长的周期。
    法邦网：房租暴涨，媒体以前所未有的热情解析着各种原因，“毕业潮说”、“学区房推手说”、“中介推手说”、“新政效应说”等层出不穷。很多民众认为中介是“幕后黑手”，依您看，房租暴涨的原因是什么呢？
    葛磊：
　　我认为主持人所列举的这些说法都只是表面现象，比如“新政效应说”，经不起推敲。因为新政的直接效应是买房的人少了，观望的人多啦，但是并不代表租房的人多啦，因为观望的人在新政实施之前，或者有房，或者租房，不会因为新政产生新的需求。所以新政对房租上涨的效应是微乎其微的，不能将房租上涨归结为新政。房产新政在目前的中国是必须的，不能因为房租上涨否认房产新政的积极作用。
　　我认为房租暴涨的根本原因在于房屋租赁市场的混乱。
　　1、房屋租赁市场垄断。
　　有租房经验的人都有一个体会，中介垄断了市场的几乎全部房源。因为房主将房屋委托给中介出租，能够省却很多麻烦，中介公司相对于个人而言，稳定性更强，可以签订长期合同，另外，不用担心房屋的空置，也省去了与租房客接洽的事务。因此房主可能更愿意把房子委托给中介出租，导致房源基本都垄断在中介手里，一旦市场形成垄断，价格就不言而喻了。现在的房屋租赁市场看上去是自由市场，是市场经济，但是事实上，我们生活的社会里，原本应当由供需决定价格的定价基础已经被严重摧毁，现在在很多行业，都是资本垄断决定价格。后果是可怕的，这也是导致房屋租赁价格暴涨的原因之一。
　　2、房屋租赁市场监管规范缺失。
　　相对于房地产买卖市场，房屋租赁市场的管理，较为混乱和不成熟，这也是导致中介在垄断房源后在毫无监管的情况下，敢于哄抬租价，获取暴利的原因。其一、房屋租赁指导价格缺失，直接后果是房租无限自由上涨。其二、规范的租赁协议缺失，房屋中介机构的格式条款有的规定租赁期满后，承租人不得与房东私自成交，否则要承担违约金责任，极大地损害了租房客的利益。其三、缺乏监管机构，目前的房地产监管机构主要管理房地产的买卖市场，对于租赁市场的监管薄弱，没有发挥出应有的作用。
　　我认为以上两个原因是导致租赁价格能够无序暴涨的根本原因。
    法邦网：房租暴涨相比房价暴涨哪个影响更大？房租暴涨会引发那些社会问题？会影响社会安定吗？
    葛磊：
　　房租暴涨比房价暴涨影响更大。房租暴涨直接损害低收入群体的利益，因为房价暴涨后，买房人持币观望，可以暂时租房居住，他们尚且有能力承受房屋租金暴涨的压力。但是房租暴涨，致使本来就蜗居在城市边缘的蜗居一族，无法承受房屋租金继续暴涨的压力，但是又无法面对梦想逐步破灭的现实，可能导致社会矛盾的进一步激化，最终影响到社会稳定。这对于和谐社会的建设是一个考验，也是建设和谐社会必须解决的问题。
    法邦网：到目前为止，政府还没有什么回应，甚至都没有出一个权威的解释，那么，您认为政府是不是应该有所作为？遏制房租上涨的关键是什么？有哪些解决之道？
    葛磊：
　　我认为政府应该有所作为。政府负有保障居者有其屋的责任和义务，面对房租暴涨损害了低收入群体的基本利益，政府必须有所作为。
　　遏制房租上涨的关键是政府加强对房屋租赁市场的监管，充分发挥政府的监管作用。第一、要尽快出台房屋租赁办法，对出租人和承租人的权利义务做一些政策的规定。第二、要加强房屋租赁登记备案管理，做到房屋租赁市场的信息透明和公开，有利于租房客选择更适合自己的收入水平和生活需要的房屋。第三、政府要增加公共租赁住房的供应，发展多层次的房屋租赁市场。
    法邦网：您认为这个房租持续上涨的情况还会持续多久，是一个暂时的情况还是长期的情况？
    葛磊：
　　我认为如果政府能够及时介入监管，房租持续上涨的情况不会持续很长时间，政府应该利用这次机会，下大力度调整房屋租赁市场，使房屋租赁价格回归理性。
    法邦网：您认为公众尤其是刚毕业的大学生应如何应对房租暴涨的情况？
    葛磊：
　　第一、根据自己的能力，对自己的发展方向和工作地点做出理性的选择。可以选择二线、三线城市工作创业，回避一线城市的畸高房租。
　　第二、根据自己的收入情况选择适宜的房屋租住，更现实地面对高房租。
　　第三、努力提升自身素质，为自己创造更好的生活条件。
    法邦网：再次感谢葛律师的参与。在此，也希望您对我们法邦网提一些意见或者建议，以促进我们网站更好的为律师和公众服务。
    葛磊：
    很高兴能够参与贵网站的访谈节目，希望贵网站能够定期举办答疑活动，由律师与公众直接参与，为律师和公众提供一个面对面的平台。更好地为公众提供法律服务。