委托人：海南某公司

接受委托时间：2010年11月

案由：起草相关协议、相关法律文书等非诉讼业务

情况介绍：

海南某公司是海南本土较最大的房地产开发商，欲进行土地储备，三亚是其投资的重点。其看好位于三亚市崖城镇的一宗滨海地块（集体土地），拟通过受让农民的土地承包经营权的方式实现，并委托三亚某公司代理其完成收购该地块的土地承包经营权事宜。故委托我所为其提供此专项法律服务，为其提供法律咨询，起草相关协议、法律文书，并参与谈判。

参与办理案件过程：

☉调查情况

1、我们接受委托后，认真查阅并学习了《中华人民共和国农村土地承包营法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《海南实施<中华人民共和国农村土地承包营法>办法》及其他法律、法规及规章的规定，了解农村土地承包制度、土地承包经营权流转的程序、相关审批手续等。

2、到该公司听取了该项目的承办人员对项目状况的介绍，并取得了相关资料，对该项目的基本状况及三亚某公司都有了基本了解。

3、到项目现场了解情况。该地块面积约700亩，现状基本为鱼塘、虾塘、鲍鱼塘及部分空地。北临西线高速，南临海域防护林（海边），东临盐灶河，地理条件十分优越，是理想的一线的海景地，而且沙滩未经人工开发，景色优美。据村干部介绍，三亚市政府未为该宗地办理土地所有权证，但是一直由村民委员会使用，该宗地绝大部分由本村村民承包经营，另一部分由外村以其他方式承包，但均未办理土地承包经营权证。

☉事项办理

1、提醒该公司：即使通过受让方式取得该土地的承包经营权，仍然不能进行房地产开发建设，须由政府征收，然后进行招标、拍卖、挂牌等方式进行公开出让，该公司不一定能取得该宗地建设用地使用权，这是一个很大的风险。该公司作为一大型房地产开发企业，对此风险是非常清楚的。

2、在海南某公司提供的《三亚市崖城镇土地承包经营权转(受)让代理协议》的基础上进行了大幅度的修改。根据我们对土地的分类，制作了《集体经济组织成员土地承包经营户登记表》等资料。然后将上述资料通过电子信箱发给海南某公司。

3、海南某公司将我们发过去的协议，发给三亚某公司，经修改，又反馈过来，我们对上述协议进行审查，提出审查意见并反馈回去。

4、参与海南某公司经办人员与三亚某公司负责人关于该宗地的相关审批手续的办理及付款方式的谈判。我们的主要观点是：原则上我们认为，审批手续应当由三亚某公司负责办理，海南某公司予以协助。

5、其后，我们帮助海南某公司《农村土地承包经营权转让申请表》、《公 告》、《农村土地承包经营权转让合同》、《通知》、《村民会议决议》、《关于我村成年人人数的确认书》等两套文件，供三亚某公司在办理土地承包经营权受让工作中使用。

6、审查三亚某公司办理该宗地承包经营权受让工作成果——即各项协议及相关文件，向海南某公司告知其存在问题并提出解决方案。

☉事项进展

由于受让宗地承包经营权涉及的村民较多，受让工作仍在进行中，本次事务尚未终结。

☉相关法律依据

《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，发包方将农村土地发给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；

《海南省实施,<中华人民共和国农村土地承包法>办法》第二十条规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意。发包方应当自收到承包方申请后30日内答复；逾期不答复的，视为同意。采取其他方式流转土地承包经营权的，承包方应当自流转合同签订之日起30日内报发包方和乡镇人民政府备案。

经营权流转给本集体经济组织外的单位或者个人的，发包方应当在订立流转合同前，采取公示等形式告知本集体经济组织其他成员。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第二十一条规定，  以其他方式承包取得的土地承包经营权采取转让、合作、转包、出租、入股、抵押或者其他方式流转的，应当征得发包方同意。发包方应当召开村民会议或者村民代表会议，并经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

办案体会：

在办理本非诉案件过程，有以体会：第一，掌握牢固的法律知识非常重要。如不掌握相关法律规定，我们就不可能会应用，更不可能维护委托人的合法权益。第二，灵活运用能力非常重要。运用我们的思维将法律知识及常识等转变为法律文书的过程，将法律规定融入法律文书，使该法律文书至少违反法律规定，该文书结构合理、表述清楚，不遗不漏。第三，谈判能力也是非常重要的。双方都想朝着有利于自己一方来谈条件，但有的时候，这样反而不容易谈成，谈判是一种技巧，也是一门学问，如何能既达成目地又保障我方当事人的权利是值得我们今后多加学习的，当然，这也是需要我们自己多办案，多总结出来的。