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  • 姓名 : 贾殿军律师
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  • 机构 : 江苏诺金律师事务所
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当前商品房买卖纠纷的成因及对策
作者:贾殿军律师发布时间:2011-05-09来源:浏览量:0
 
当前商品房买卖纠纷的成因及对策

      首先,根据我近几年代理的商品房买卖合同纠纷,发现该类案件呈现出以下几个现象
      1、开发商虚假承诺导致交付不能或不能如期交付。买卖双方签订商品房买卖合同后,因资金不到位等原因导致无法按期交房,买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金,或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失,确认双方买卖合同无效或应予撤销并双倍返还购房款。
      2、开发商在销售广告及宣传材料中作出说明和承诺,在交付房屋时未能履行商品房开发规划范围内的房屋或配套设施,导致买受人诉讼要求开发商履行合同、承担违约责任或赔偿责任。
      3、开发商交付的房屋存在质量问题,买受人诉讼要求交付合格房屋,或解除合同、返还购房款并支付利息,或修复房屋、赔偿损失。
     4、 开发商未尽协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内,办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款,在规定的时间内或合同约定的期限内,未及时协助买受人办理房屋产权属证书,或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记,买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书,并支付违约金。
      5、开发商提供的房屋测绘面积与实际面积不符。开发商交付房屋的套内适用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大,买受人请求解除合同、双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。
      6、买卖双方在商品房买卖合同中或预售合同中约定的公共维修基金、天然气初装费等由买受人承担,买受人交纳后,开发商未按合同履行,买受人诉讼主张开发商构成违约或欺诈,要求返还相关费用。
      7、商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同,并且合同中开发商任意增加附加条款,从而限制买受人的权利,增加买受人的义务,免除或减轻开发商的部分责任,而买受人自我保护意识差,签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款,导致双方对合同条款产生歧义。
      值得注意的是,在所有的商品房买卖合同纠纷中,提起诉讼的原因多存在多项原因并存的情况,少见仅为一项的情况,这说明开发商的违约存在多方面。
      其次,解决纠纷的对策及建议
     完善保护购房者合法权益的配套法律法规,避免造成买受人对诉讼时因对开发商的口头承诺无法举证而败诉的现象。
    要规范商品房面积计算标准和办法,依法查处面积缩水行为;强化合同管理,依法查处合同欺诈行为;强化竣工验收制度,切实把好交付使用关;加强房地产广告管理,依法查处违法广告行为。
      最后,最重要的是,买受人要提高法律意识和自我保护意识,特别是在签订合同过程中能够聘请专业律师参与,维护自己的合法权益。实践中,购房者大多法律意识淡漠,交易致使匮乏,风险防范和处理能力不足,在权利受到或即将受到损害时,未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此,买受人在与开发商签订合同时,应仔细阅读并理解合同条款,弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。
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