孙心远律师

二手房买卖纠纷中，有一类纠纷非常具有代表性，那就是，双方签订了房屋买卖合同，但随后因为市场房价的波动，大幅上涨或大幅下跌，就会造成一方当事人恶意毁约，作为守约方，应当如何应对这种恶意的毁约行为呢？

以买房方为例，律师为您讲解防范风险的应对策略。

首先，买房方应当对这一情形有一个预见，在双方签订买房协议时就要设计相关条款以备纠纷的发生。如果自身没有专业能力进行相关合同条款的设计，可委托浦东房产律师进行操作或就此问题专项咨询专业律师，这叫花小钱办大事。

其次，对这种恶意的毁约行为约定违约金条款，违约金的约定是有技巧的，比如说卖方不按约收取购房款，不按约交付房屋，无故解除合同的，应当向买方支付违约金。如买方因此还有其他损失的，卖方还应进行赔偿。

第三，违约金的数额不宜约定的过低，因为违约金数额过低的话，意味着违约成本过低，继续履行合同的成本比恶意违约的成本还高的话，卖方肯定会选择违约。所以，违约金数额应当约定的高一些，以显示其约束力度。

第四，对于卖家违约后，买方还存在的其他损失，卖方还是要进行赔偿的。但是买方是要举证证明自己确实存在的损失。具体到房屋涨跌损失的确定，可以按以下方式进行：

一、与卖方协商确定损失，以和解方式了结，可简单快速；

二、双方不能协商确定的：

可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；

如果没有最相类似房屋比照的，可委托专业机构评估确定房屋涨跌损失。

当然，作为买方一方，合同目的是为了购得房产，赔偿损失到在其次。所以，买方首先应要求违约方继续履行合同，交付房屋，同时，主张违约金的给付和其他损失的赔偿。

房产的买卖无论对谁来说，都是一件大事，应当慎重对待，不要简单的认为买房只要签订一份市房地局提供的一份标准购房合同范本就可以万事大吉了，上海浦东房产律师告诉您，真正能够个性化保护您权益的条款都是在自我设计的附加条款里面。而这些，示范文本都是没有的。