不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。

【裁判摘要】

判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质，如果《商品房买卖合同》中售房一方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权。且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方当事人之间真实的法律关系是民间借贷。

【案件当事人】

原告：吴某妮

被告：某房地产开发有限公司

【案情摘要】

2011年7月25日，郑某鹤与某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订《商品房买卖合同》，总价款4960万元，某公司于2012年5月30日前交付房屋。《商品房买卖合同》上均加盖了房地产交易监证专用章和产权申报专用合同章。

同日，双方签订《回购协议》，约定：某公司欲回购郑某鹤所购买的商品房，如在一个月内回购，应支付郑某鹤房屋价款5060万元，在两个月内回购房屋价款为5160万元，在三个月内回购房屋价款为5260，以后以此类推。

2011年7月28日，郑某鹤向某公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，某公司出具了“今借到郑某鹤4960万元”的借条。

2013年1月8日，郑某鹤为甲方，吴某妮为乙方，双方签订《债权转让协议》，主要内容为：1、郑某鹤于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吴某妮借款6000万元，2012年12月7日郑某鹤偿还吴某妮本金1000万元；2、某公司于2011年7月25日向郑某鹤借款4960万元，为履行还款义务，某公司将其开发的房屋以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2102年12月31日某公司向郑某鹤支付回购款300万元。因某公司不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。3、郑某鹤将债务人某公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴某妮；4、郑某鹤于本协议生效后一日内，将其与某公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给吴某妮。

同日，郑某鹤将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至某公司。

2013年1月31日，吴某妮向一审法院起诉，请求判令某公司向其偿还原向郑某鹤借款本金及利息。

某公司答辩称：双方之间所签订的是《商品房买卖合同》，双方之间并没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。《债权转让协议》既不能否定《商品房买卖合同》的效力，也不能推翻商品房买卖的事实。某公司的义务只是向郑某鹤交房，不存在归还其4960万元借款并承担利息的义务。郑某鹤与某公司之间以民间借贷为由进行债权转让不能成立。

【争议焦点】

1、郑某鹤与某公司之间是商品房屋买卖关系还是借贷关系；

2、郑某鹤与吴某妮的债权转让对某公司是否有法律约束力；某公司是否应当向吴某妮还债。

【法院裁判】

1、关于郑某鹤与某公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。

经审理，某公司因竞买建设用地需要资金，遂于2011年7月25日与郑某鹤签订一份总价款4960万元的《商品房买卖合同》，同时双方又签订《回购协议》并约定回购期限与价款。故认为郑某鹤签订《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，某公司签订《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资金后再回购。

《商品房买卖合同》和《回购协议》回购协议签订后，某公司仅支付郑某鹤300万元，便未再继续履行《回购协议》，也未交付商品房，故可认定双方是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷4960万元的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为某公司支付占用4960万元资金期间的利息。

此外，从郑某鹤的《债权转让通知书》和《债权转让协议》的内容也可以看出，其真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。某公司虽然为郑某鹤开具了销售不动产统一发票，但并未依约交付商品房，也未办理产权证，且郑某鹤将所有权转让给吴某妮，表明其已经放弃了取得商品房的权利，故某公司的以商品房买卖合同手续作为抗辩的主张不能成立。

2、债权转让对某公司是否有法律约束力，某公司是否负有向吴某妮偿还欠款即利息的问题。

虽然双方签订的《商品房买卖合同》经备案登记，但郑某鹤并未实际取得该商品房的所有权，故其与某公司之间存在5000万元的债权债务关系，《回购协议》约定的回购价款，实际利息超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。

郑某鹤与吴某妮签订的《债权转让协议》的主要内容即郑某鹤将其对某公司享有的全部债权转让给吴某妮，根据合同法规定，《债权转让通知书》到达某公司后已经产生债权转让的效力。

故法院判决某公司偿还吴某妮4960万元本金及利息。二审维持了一审判决。

【裁判解析】

本案中，郑某鹤与吴某妮签订的《债权转让合同》是否成立。该合同对于某公司是否具有约束力的关键在于，郑某鹤与某公司之间是商品房买卖及回购合同关系还是民间借贷关系。

在一审法院审理过程中，对上述问题存在两种互相对立的观点。

第一种观点认为：某公司于郑某鹤之间存在真实、合法的商品房买卖合同及回购合同关系，且缔约双方已经实际履行了《商品房买卖合同》的主要义务，《回购协议》仅为某公司回购商品房的意向性约定，该协议是否履行，取决于某公司。从其内容上看，《回购协议》仅仅赋予某公司选择是否回购的权利，并非为其设定回购义务，其并未反映出任何借贷关系。

其次，郑某鹤与吴某妮签订《债权转让协议》，对某公司没有约束力，吴某妮诉请没有法律依据。《债权转让协议》中涉及对某公司于郑某鹤签订的《商品房买卖合同》中的权利义务，根据合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”而其只通知某公司而未取得其同意，故转让对某公司没有约束力。

第二种观点即一审裁判观点。

1、关于本案4960万元形成的是商品房买卖关系还是民间借贷关系。

在诉讼中，双方对该笔款项性质各执一词且均无法提供足以证明自己的主张或者反驳对方主张的证据。因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。

首先，从郑某鹤签订方《商品房买卖合同》和《回购协议》的行为分析，其缔约的目的不是购买商品房。作为商品房买卖中的购买者，其缔约目的无非是自用或投资，如果属于自用，则买方不会在当日就签订回购协议；如果用于投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。在排除了购房自用或投资两种用途后，结合《回购协议》中约定可以判断郑某鹤不是以购买案涉商品房为目的。

其次，从某公司缔约时的真实意思看，某公司并不否认其缔约目的是尽快得到4960万元，以便用于参与建设用地的竞拍活动。如果竞拍不成功，则马上回购所售房屋。如果竞拍成功，则可能因无力回购而舍弃《商品房买卖合同》项下房屋。某公司将《回购协议》解释为只是为其设定回购的权利，是否回购，安全凭其主观决定，而对于郑某鹤来说，只有在某公司要求回购时进行配合的义务。一方当事人只享有权利，而另一方当事人只承担义务的合同，并非是当事人的真实意思表示。一、二审法院不采信某公司的上述观点，是正确的。

第三，某公司在签约后向郑某鹤汇款合计300万元。如果上述款项不是回购款，又不欠郑某鹤债务，自然也没有义务向买房人郑某鹤付款。显然，某公司的主张与其向郑某鹤汇款的行为自相矛盾。因此，将该笔款项认定为借贷更为合理。

最后，当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给了借款方，即可认定债权债务关系成立。且仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和某公司为郑某鹤开具部分发票的行为，并不能证明《商品房买卖合同》关系的真实性。在商品房交易中，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，甚至到了交房期仍然拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。

综上所述，郑某鹤与某公司所签《商品房买卖合同》和《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息。《商品房买卖合同》是为了担保郑某鹤债权的实现。

2、关于郑某鹤向吴某妮转让债权的效力，吴某妮是否因此成为某公司的债权人的问题

郑某鹤向吴某妮转让的是债权还是将《商品房买卖合同》项下的权利义务概括转移，是双方当事人争议的另一个主要问题。既然上述认定郑某鹤与某公司之间存在民间借贷法律关系，那么，郑某鹤作为案涉款项的出借方，在已经履行了向某公司实际给付出款项的情况下，向吴某妮转让的就是债权。即当某公司实际收到了《债权转让协议》就能认定对某公司发生效力。

退一步说，即是按照某公司主张，郑某鹤与某公司签订的是《商品房买卖合同》，郑某鹤在支付了全部购房款后，即履行了自己的全部合同义务，只剩下收房的权利。因此，其向吴某妮转让的也是债权，而不是将合同权利义务概括转移，故无需取得某公司的同意。