夫妻关系存续期间一方签订房屋买卖合同的效力如何认定？

来源：高攀律师

发布时间：2019-05-10

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问：夫妻关系存续期间一方签订房屋买卖合同的效力如何认定？

答：家事代理权是传统民事亲属法中用以规范夫妻关系或家庭关系的一项重要制度。对于家事代理权，虽然各国的立法表述各有不同，但大家普遍认为，日常家事代理权是基于夫妻身份应当享有的权利，其范围限于是日常家事，且在行使时不必以被代理人的名义进行，这是其与一般民事代理权的不同之处。关于家事代理权，我国法律没有明确规定，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一力第17条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出明确的解释为：(1)夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产，任何一方均有权决定。(2)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。学界普遍认为，上述规定是我国立法机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的一项民事法律制度，但是对于它的范围、具体适用等方面。法律并没有规定。这就使这一制度的实际运用价值受到了影响。我们认为，根据各国立法的规定及我国的实际情况，日常家事代理的范围应仅限于日常家事，其主要包括夫妻双方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事项，如购物、保健、衣食、娱乐、医疗、雇工、子女教育等。但是，对于明显超出了家事代理权范围的事项，比如夫妻重大财产的处分、法律明确规定必须夫妻双方共同进行的事项，则不能适用家事代理权制度。

本例情形下，由于共同所有的房屋属于事关家庭重大核心事项，系直接决定夫妻共同生活正常存续的重要生活要素，故不宜适用家事代理制度而直接排除无权处分制度。

我们认为，夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。房产登记在一人名下，购房人与买房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在夫妻名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。涉及夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，也不使用表见代理，需要经双方协商同意。

夫妻存续期间，夫妻一方签订房屋买卖合同，另一方向法院主张不知情，要求确认该买卖合同效力认定，法院如何处理?对此应区分三种情形进行处理；一是如果房产证登记为签订合同的一方所有，则其合同效力应当根据物权法的登记公示与公信原则，房屋买受方如属善意第三人，其信赖利益应当得到保护，即认定买卖合同有效。二是如果房地产登记为夫妻共有(按份或共同)，则其合同效力如何认定?如仅有夫或妻一方签订买卖合同，未签字一方以不知情要求法院确认该买卖合同无效，一般应当认定合同无效。但是订立合同的一方持有另一方的身份证或授权委托书进行房屋买卖或者有其他据能够证明另一方知情的情况下，可以认定合同有效。三是如果买卖合同双方仅对买卖合同的履行发生争议，夫妻中另一方未参加诉讼，是否需追加另一方为诉讼第三人?追加未签字另一方为诉讼第三人较为适宜。在涉及夫妻共同财产的诉讼中，如仅夫或妻为案件的当事人，追加另一方为诉讼第三人，可以避免被二审发回重审的风险。如在二审阶段，夫或妻一方主张不知情，要求参加诉讼确认买卖合同无效的，二审法院很可能因漏列诉讼当事人而将案件发回重审。

总而言之，在夫妻一方对共有财产进行处分，擅自与第三人签订房屋买卖合同的情形，对于相应合同的效力认定，应当结合实际情形，综合考量确定。即必须完全符合善意取得制度的所有适用条件，方可认定第三人因善意取得合同标的物而例外地排除无权处分制度，另一方不得主张合同无效并主张返还物之所有权，否则，不宜直接适用善意取得制度而排除无权处分制度。而是应当认定合同属于效力待定合同，除非夫妻另一方事后予以追认，否则合同应确认无效。