问：房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权如何认定？

答：我国《婚姻法》既承认婚后所得共同制，同时又认可夫妻一方婚后可拥有个人财产。房屋属于不动产，根据我国《物权法》相关规定，房屋权利的取得以登记为准。产权登记具有公示、公信的效力。因此，我们提们所有的夫妻共有房屋宜登记在夫妻共同名下，以避免纠纷。

实际生活中，代表登记的现象大量存在，夫妻共有房屋常常只登记在夫妻一方名下，甚至是第三人名下，导致夫妻离婚时，房屋问题成为争议的焦点，一方主张婚后所购为共同财产，而另一方则强调登记在自己名下为自己单方所有，甚至第三人站出来主张房屋为其所有，而非夫妻共同财产。对此问题，我们认为此类情况在社会生活中复杂多样，绝不能做“一刀切”的处理，而应该区别情况处理：

（一）房产登记在一方名下

由于我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，因此婚姻关系存续期间购买的房屋。原则上首先应认定为夫妻共有。如登记方主张房屋归其所有，必须承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第7条规定的其父母出资为其购买等情况。

（二）房子登记在子女的名下

我国房屋所有权实行的是登记制，也就是以在房产部分登记的权属证书上的人为所有权人。父母以子女名义购买的房屋，房产登记在子女的名下，该房屋一般视为子女的个人财产，为保护未成年人的利益，一般不能将此类房屋视为家庭共同财产。即使是夫妻出资购买的房产，如果房产证上写的是子女的个人财产，不是夫妻共有的房屋，夫妻离婚时不能对房屋进行分割。

至于房屋的权益，又分为两种情况：（1）如果其子女已成年，那么子女已经具有管理和处分财产的权利能力，则该房屋由其自行处分，任何人无权干涉；（2）如果其子女未成年，那么子女的财产监护人代为管理，夫妻离婚后，实际上是由取得子女抚养权的一方取得对房屋的居住权和管理权，由与子女共同生活的一方代管房产，直到其成年后将房产交付给子女。如果另一方今后发现该方擅自处理房产等行为损害了被监护子女的利益时，可以向法院提起诉讼请求变更子女的抚养权。

（三）房产登记在夫妻一方父母的名下

如果房产是在婚姻关系存续期间由夫妻双方出资购买的，但是房产证却又登记在夫妻一方父母的名下，在夫妻双方离婚时，该房屋能否作为夫妻共同财产进行分割呢？特别是对于在夫妻离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割？我们认为，应该就具体情况分别处理：

1.如果房产证上的夫妻一方父母及该方夫妻承认房产是属于夫妻双方共同出资的，是夫妻的共同财产，只是登记在了老人的名下，那么在这样的情况下，该套房屋不应以房产证上的登记为准来认定房屋的权属，而应该以事实产权来作为认定的依据，因此，该套房屋可以作为夫妻共同财产进行分割。

2.如果老人曾向夫妻双方出具了借条，则虽然该房屋不能作为夫妻共同财产进行分割，但是，夫妻俩出资的钱款可以作为对夫妻一方父母的借款。离婚时，夫妻的另一方就应享有该 债权的一半。

3.如果夫妻当时出资时与夫妻一方父母约定不明时，那么房屋的权属应该怎么认定及处理呢?我们认为，在该种情况下，房屋不能作为夫妻共同财产。理由如下：

第一，房产证上登记的是夫妻二方父母的名字，从房产证的公示、公信效力来看，我们一般推定该房屋的产权人为夫妻二方的父母。同时，如果夫妻一方和房产证的登记人不承认该房屋为夫妻的共同财产，法院就不能将该房屋作为共同财产进行处理。

第二，夫妻俩在为夫妻一方父母购房出资时，由于在出资时约定不明，因此该出资是认定为借款还是认定为赠与，在司法实践中也产生了争议。我们认为，在这种情况下，应将夫妻俩的出资视为赠与。《婚姻法解释(二)》第22条第2款关于“事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，本着父母资助子女和子女孝敬父母的对等原则，认定为该款项为夫妻双方对老人的赠与。如果在夫妻一方父母死亡后，夫妻才离婚，那么夫妻一方继承的该房屋一般应作为夫妻共同财产进行分割，除非老人另有遗嘱。同时，这种情况下，就不必要考感当时夫妻双方的出资是对老人的借款还是赠与了。

(四)房产登记在其他家庭成员的名下

如果房产登记在其他家庭成员的名下，房屋要作为夫妻共同财产进行分割，其前提是必须取得该家庭成员的认可，即登记的名义产权人承认该房屋为夫妻双方共同出资。如果名义产权人不予承认，那么就必须先通过析产程序对此进行确认。在这种情况下，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割；(2)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著