随着房屋价格的一度高企，房产已经成为我国民众最重要的财产之一。随着房屋的保有量的不断增加，二手房买卖必然愈来愈活跃，如何挑选适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题，房屋买卖律师归纳总结买房需要关注的关键点，供读者参考。

                               看房篇

    一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。关于房屋的基本情况，律师提示购房者看房时注意以下几点：

    1、不只是白天看房，白天看房可以观察房屋采光通风等情况，但入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。

    2、购买二手房时最好是看空房子，因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

    3、能够有机会雨后看房更好，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

    4、查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。重点观察墙角，相对于墙面来说，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

    5、观察房屋装潢，好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。

    6、要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

    7、重点看房屋热水情况，如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

    8、不只看电梯还要看楼梯，市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

   9、除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

    10、可能的话和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

                              风险篇

    任何交易都会伴随着或多或少的风险。房屋交易对于普通人来说一生也就是一次至几次，房屋作为人们最重要的资产，任何交易风险都让人不能承受，如何规避交易风险，专业房屋买卖律师提示注意以下几点：

    1、在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。 要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明； 共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明； 中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是： 查验产权 记录。 包括： 房主是谁， １、 假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。

    2、除上述要点外，还要查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后５年之内不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

    3、买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需考虑的首要因素，否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人在购房前必需做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可避免受到可能的坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明； 共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源， 查验的具体方式是查验产权记 录。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有主权的真实性以及原 始成交情况， 至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

    4、确保定金合同有效。交付定金意味着购房人需要支付款额，为确保支付定金安全，需注意以下几点。一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。三、 与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金， 下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。

                              实务篇

    对于交易来讲，所有的理论都要付诸实施才会有意义。购房过程到底如何，都有什么样的程序，专业房屋买卖律师整理如下。

    1、谈判。购买二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。由于房屋唯一的属性，在谈判过程中，买方谈判地位处于天然弱势，但谈的好，一套房省出购房人一年的收入也不是不可能。购房人如何讨价还价最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局？首先，确定自己所能承受的最高房价。 上家在挂牌售房时， 也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

    2、贷款。贷款归纳总结为八个步骤。第一步贷款方案咨询第二步 抵押物评估 第三步 预审贷款资料通过签署贷款合同（下家) 第四步 贷款资料进银行，银行审核通过第五步房地产交易中心办理房屋抵押过户（上/下家） 第六步 领取新产证、他项权利抵押证明  第七步银行发放贷款 第八步 结案

    评估个人购房财力的七大步骤 第一步：看现金等价物此概念源自会计学，即评估你的现金，不应该看你的银行存款，还应看变现能力比较的各类股票、债券等。现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金 第二步：算资金周转还款是持续比较长的时间，所以一定看自己的资金周转资金周转留存=平均月开支×3~5 第三步：计算筹款能力筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款（如典当、亲友资助）第四步：计算月收入月收入=工资收入+其他收益（如股票、债券等已经准备卖出筹资金，则此收益不能计算 入内）第五步：每月合理还款能力合理还款能力=月收入×40%~50% 第六步：估算银行可借款额，计算可得第七步：估算最大房款最大房款=筹款能力（首付款）+银行可借款额+公积金可贷金额

其中筹款能力 / 最大房款 >20%~30% 20%根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡为购新房，30%为二手房 申请购房组合贷款应注意以下几点 1：所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷 款范围； 2：在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时，还应具备个人住房商业性贷款的条件； 3：申请个人住房组合贷款，个人住房公积金贷款最高为 80 万元。 4：申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分，按个人住房公积金贷款利率计算；个人住房商业性贷款部分，按个人住房商业性贷款利率计算。

二手房贷款所需资料 1：申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证 （并随 带身份证复印件）每人各 1 份。 2：申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄 （并随带户口薄复 印件）各 1 份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明 3： 原产权证 1 份；现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房 4：经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同 2 份； 5： 房价 30％或以上预付款收据原件及复印件 1 份 6： 借款申请表 1 份：个人住房商业性贷款申请表 1 份、个人住房公积金借款申请表 2 份 7： 借款合同、抵押合同 1 套：公积金借款合同 6 本、商业性借款合同 5 本，抵押合同 4 本；担保合同 1 份； 8：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号 （或 职工住房公积金结存单）每人各 1 份 9：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每 人各 1 份10：申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。（根据备注情况确定，包括工资单、 个人所得税纳税单， 三资企业员工由单位提供月收入证明；私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表；银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等） 11：如以上资产属申请人家庭成员所有，需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书 1 份 12： 已存满规定期限的住房储蓄存单和（或）存折 1 份（申请住房储蓄个人住房商业 性贷款时需提供，其他类型则不必） 13： 企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明 1 份（申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供，其他类型则不）一般银行会让您递交下列材料，身份证明，婚姻证明，户籍材料，收入证明及有效的交易证明材料。然后进行审批，签定借款合同，放款。先来说说身份证明，一般来说只要提供身份证即可，护照、现役军人证也同样有效。但 要注意，买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证，非独生子女应提供出生证明。婚姻证明；指上列人员已婚的应提供结婚证明书，已成年而未婚的应出具单身证明，离异的人士应提供离婚证（法院判决书也可）和离婚未再婚证明，丧偶的应提供配偶的死亡证明 （户口簿上已注明丧偶也可） 及丧偶未再婚证明。这些证明可到工作单位或街道政局开具。再来说说收入证明，收入证明应加盖工作单位的有效公章，并写明联系人，联系电话以及单位地址以备银行核查。另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章 的预付房款收据。再来说说贷款涉及的费用，由于二手房交易的特殊性， 银行一般会指定贷款担保公司提供服务，担保公司一般会收取手续费和担保费。另外客户还需购规定的保险，如涉及贷款公证还需交纳公证费。大家都很关心贷款发放的时间，一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。将在交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。最后还要提醒大家，要注意平时各种日常费用的准时支付，如水电煤气，电话、手机等费用的拖欠均会影响个人的信用值而影响贷款审核。冲还款掌握两个时段两种方式 许多市民在还贷模式上选择公积金贷款和商业性贷款共同还贷，借款人可根据自己公积金缴纳情况到银行测算可以获得的贷款金额和每月还款数。假设每月公积金贷款还款 1200元，商业贷款还款 1000，若提取公积金为 1 万元，选择“余额冲贷法”，提取的公积金应先 归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息， 剩余金额 7800 元（10000-1200-1000） 可一次性冲还住房公积金贷款本金，还清住房公积金贷款后，尚有余额时，可冲还商业性住房贷款本金。冲贷后， 借款人可选择月还款额不变， 缩短原还款期限方式，或还款期限不变，减少月还款额方式进行还贷。上例如果选择”逐月还款法”，每月等额还贷金额保持 2200 不 变，提取公积金 1 万元按照先扣公积金贷款再扣商业性个人住房贷款的顺序每月连续扣除， 余额不足时，借款人应及时将足额金额充入还款银行卡中。两种还贷法市民可依据自身实际 情况来选择。 提取还贷时间两时段要掌握：借款人 9 月至第二年 3 月底签订授权书的，第二年 4 月-6 月份办理提取还贷划款；4 月至 8 月底签订授权书的，9 月-10 月份办理提取还贷划款。申请提取还贷的地点为个人住房贷款原贷款银行； 提取还贷的资金储备方式有特别要求， 根据上海市公积金管理中心提取还贷的规定，提取还贷资金一律不得提现和消费， 只能用于归还个人住房贷款，借款人在办理个人住房贷款的同时需申办一张金穗借记卡，签署《委托银行提取住房公积金归还个人住房贷款授权书》委托银行每年提取住房公积金划入借款人帐户， ，用于归还个人住房贷款本息。另外，借款人欲变更提到还贷内容，应在规定的提取还贷时间之前向贷款银行提出申请，重新签订《授权书》。

     购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程 一、确定按揭服务公司和贷款方案借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨 询，确定贷款方案。 二、查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确 定可贷款的金额和贷款年限。三、签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。 四、准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司 进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。五、签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核， 通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。六、办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭 服务公司交贷款银行。 七、办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证 明原件交银行。 八、银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。