《婚姻法解释三》第十条关于按揭房离婚分割问题研究

该解释第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

该条文解读：

1、按揭房离婚分割协议优先；

2、若双方协议不成，法院可以判决房屋产权归登记方，未还贷部分由其自行偿还；

3、未取得房屋的一方，有权分割共同还贷部分和其增值部分。

本条的主要问题是实践中如何计算共同还贷增值部分，通过多种计算方法比较，得出如下公式，认为最能反映法条本意、也是最公正的一种计算方法：

公式：共同还贷部分增值额＝婚后共同还贷本息额÷房屋合同价加已还利息×婚后房屋增值额(离婚时房价值-结婚时房价值)

（如：房屋合同价10万元，婚前男方首付2万元，婚后两人共还贷2万元、利息1万元，结婚时房价10万元，离婚时房屋价35万元，共同还贷部分的增值额＝（2+1）/(10+1)×(35-10)=6.8万元。最终未取得房屋产权的一方在按揭房屋上共同财产数额为2+1+6.8＝9.8万元，在此基础上二人按婚姻法39条分割。）