方玲

侵犯优先购买权房屋买卖合同无效案情简介：原告：黄**，个体工商户。被告：***供销合作社。法定代表人：韦**，主任。第三人：黄*，个体医生。原告原是被告的职工，于2003年10月31日解除劳动合同。2004年7月1日，原告与被告签订《***供销社租赁（门店柜组）合同书》，约定由原告租赁被告百货门市部一、二柜组，每月租金750元，租赁期限至2005年6月30日止；后双方约定租赁期限延长至2005年12月31日止。2005年8月31日，被告与本案的第三人在原告不知情的情况下协商，约定由被告将其百货门市部中的一、二柜组即原告承租的房屋出卖给第三人，但双方没有签订房屋买卖合同。第三人分别于2005年8月31日、2005年9月1日将全部房屋买卖价款18万元交付给被告；2005年9月6日，第三人为购买上述房屋还向财政部门交纳了房屋买卖契税4800元。被告收取房屋价款后已向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续，土地部门没有办理。至今，被告与第三人也没有办理房屋产权登记变更手续。原告获悉被告将上述房屋出卖给第三人后，遂于2005年12月21日向**县人民法院起诉。诉讼请求：1、认定被告与第三人对被告所有的百货一、二柜组的房屋买卖合同无效；2、确认原告对被告所有的百货一、二柜组的房屋在同等的条件下享有优先购买权。法院审判：法院审理认为：原告租赁被告百货门市部一、二柜组的房屋，双方之间存在合法的房屋租赁合同关系。房屋买卖合同是要式合同，也就是说买卖房屋的当事人必须签订书面转让合同。被告与第三人协商，由被告将原告承租被告的房屋以18万元的价格出卖给第三人，但各方当事人至今没有提供有被告与第三人签字（或盖章）的房屋买卖的书面合同，因而被告与第三人之间是否存在房屋买卖合同关系，成为本案的争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，第三人既交付了购房款，又交纳了房屋买卖契税，被告收取购房款后还向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续，可见第三人已经履行了主要义务，被告并接受，应认定被告与第三人之间的房屋买卖合同成立。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告将原告承租的房屋出卖给第三人，但其没有履行通知原告的义务，被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权，因而，被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。原告起诉请求法院确认被告与第三人对原告承租的百货一、二柜组的房屋买卖合同无效，合法有理，应予支持；如被告再转让该房屋的，原告在承租期内享有以同等条件优先购买的权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百三十条的规定，遂判决：一、被告***供销合作社与第三人就***供销合作社百货一、二柜组形成的房屋买卖合同无效；二、如被告***供销合作社再出卖其百货一、二柜组的房屋的，原告在其承租期内享有以同等条件优先购买的权利。律师评析：在审判实践中，处理该类案件应注意把握好房屋买卖合同应采用何种形式才有效的问题。我国《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式。”我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市私有房屋管理条例》第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”。据此，可以看出，我国对城市私有房屋的买卖其合同形式的规定是应当采用书面形式，而不是口头形式。那么，对农村房屋买卖合同又是如何规定的呢？目前，有关法律、法规没有明确的规定，这不能不说是立法上的一个漏洞。但对究竟应采取何种形式，并非不能找到依据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范**诉郭**房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中指出：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契约，按约交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”从以上法律、法规及司法解释的规定可以看出，房屋买卖合同是要式合同，必须采用书面形式才能成立。但对此也不能绝对化，因为《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，第三人既交付了购房款，又交纳了房屋买卖契税，被告收取购房款后还向土地部门申请办理房屋土地使用权的过户手续，可见第三人已经履行了主要义务，被告并接受，应认定被告与第三人之间的房屋买卖合同已成立，但被告将原告承租的房屋出卖给第三人，其没有履行通知原告的义务，被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权，因而，法院确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效。

案情简介：王某与某公司签订商品房买卖合同支付房款后，该公司未按约定时间交付房屋，此后王某多次要求某公司付房屋未果，在追房过程中，王某发现该公司未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证，王某认为该公司在签订合同时故意隐瞒事实，存在欺诈行为，即诉至法院，要求判令该合同无效，被告应返还购房款32.8万元，赔偿利息82078元，并支付惩罚性赔偿金(加倍赔偿)32.8万元。法院判决：法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效力是解决问题的关键，由于该公司不具备从事商品房开发经营的资格，所建房屋应视为自用自建房。根据有关法律之规定，自建房不得提前预售，因此，应当认定双方订立的商品房买卖合同无效。原告王某所提惩罚性赔偿问题，最高人民法院司法解释规定的“加倍赔偿”只适用于商品房，而论争房屋只是自用自建房而非商品房，不在适用范围之内，不应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第51条，第52条第(5)项，第58条之规定作出判决：原告王某与被告所签订的商品房买卖合同无效;被告返还原告所交购房款32.8万元，并赔偿原告利息80275元;驳回原告要求被告支付惩罚性赔偿32.8万元的请求。律师点评：本案主要涉及“加倍赔偿”法则在房屋买卖中的适用范围问题。房屋买卖在我国又分为商品房和非商品房(指自用房)买卖。1987年，国家计委、城乡建设环境保护部和国家统计局在联合发布的《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》中，对商品房作出明确界定。商品房是指由房地产开发和出售的住宅，商业用房及其他建筑物。为了自用而自建或委托其他单位建设的房屋及其他建筑物，不属于商品房的范围。根据我国《城市房地产管理法》的规定，通常情况下，房地产转让必须依法登记领取权属证书为前提，否则销售行为无效，但国家对商品房买卖却规定了预售制度，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。当然，提前预售必然增大购房者的风险，国家为此规定了预售许可准入制度和预售登记制度(物权法规定)。同时，房地产开发商与商品房购买者之间的关系类同于经营者与消费者的关系，一定情形下应当参照适用《消费者权益保护法》有关欺诈行为的加倍赔偿规则。为此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品买卖合同时，具有三类欺诈情形的，买受人可以请求返还已付购房及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任。由上述规定可见，上述预售制度和加倍赔偿制度只适用于商品房，并不适用于自用建房买卖。在司法实践中，自用建房买卖双方被视为一种平等主体关系，适用《合同法》调整。因此，本案被告提前预售自用自建房应当认定无效，同时由于该房不属于商品房，不能适用加倍赔偿法则。

商品房买卖，谁的过错？案件情况：2007年甲房地产开发公司与乙签订了房屋认购协议，合同约定，乙以一定价格购买甲公司开发的某房屋，同时约定，在签署合同后7日内乙方交纳全款并签订书面的购房合同，否则，甲方有权解除该认购协议将房屋另行出售。7日内乙方交纳了全款，但是没有签订书面的正式合同。2009年交房之后，乙方发现自己的房屋已经另售他人，双方发生争议。乙方将甲方诉至法院要求双倍返还购房款，并承担乙方的所有损失。案件争议焦点：原告（购房人）诉讼主张事实理由：甲乙双方签订的认购协议书就是商品房买卖合同，乙方并且按照合同约定支付了全款，甲方将房屋销售他人，是“一房二卖”，要求甲方双倍赔偿房款。被告（开发商）抗辩理由：1认购协议不是商品房买卖合同，只是定金协议。2，双方事实上没有对购买房屋达成一致意见，没有形成正式的买卖关系。甲方主张乙方是外地人，在签订认购协议以后，在签订正式书面商品房买卖合同之前，给甲方支付了购房全款，但是由于在签订书面正式买卖合同的时候，乙方提出更改房屋朝向，但甲方已经没有乙方要求的房源，因此，乙方没有签订书面买卖合同，也没有表示购房，愤愤离开售楼处，之后就没有再联系甲方。甲方多次电话通知乙方，乙方停机，没有联系上，最后发生争议时，得知，乙方出国，手机停用。综上所述，双方在签订购房认购协议以后，甲乙双方就具体的购买房屋没有达成一致意见，买卖关系并未建立。乙方交纳的全款是乙方在签订正式购房协议之前交纳的，之后提出更改合同条款，导致合同无法履行，不是开发商的过错。开发商也多次联系乙方，但是乙方由于自身原因没有及时变更信息，甲方无法确认乙方购房意向，因此，在交房后甲方将其出售，不存在“一房二卖”的行为。法庭争议焦点：双方签订的认购协议书是否可以认定为商品房买卖合同？一审法院判决：判决被告甲方返还乙方购房款，并承担购房款30%的违约金给乙方。二审法院判决：甲方应该给乙方出具解除认购协议的书面通知，由于甲方没有履行书面通知，存在过错，判决维持原判。律师法律分析：房屋买卖是房产转让的一种形式，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明，土地使用权取得方式”。1998年7月20日开始施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）第28条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第16条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”同时也规定了合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，签订书面合同或是认购、订购、预定协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。根据《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。根据以上法律规定，商品房买卖关系的建立应当签订书面的买卖合同，这是必备的形式要件。认购协议认定为是商品房买卖合同的不仅应当交纳总房款，而且应当具备《商品房销售管理办法》第16条的内容，否则不能认定为是商品房买卖关系。律师结语：在购房活动中，无论是开发商还是业主都应该秉承诚信原则。主要的活动应该定有书面协议，出现争议时最好是及时协商处理，以免引起不必要的诉讼纠纷。纵观本案件，依据法庭提交证据，严格按照法律依据，开发商不存在一房二卖的事实，应该返还房款，并支付利息，但是为了保障弱小主体利益考虑，法院作出以上判决。

保健品进口需要办什么手续如果按保健食品程序走，那需要先向中国SFDA申请进口保健食品批件，获得批号为国食健字J********的批件后才可以在中国境内销售。办理批件所需申报资料参见下文。其中重要一点是该产品必须在国外已生产销售一年以上。另外需要注意的是申请下来的批件中载明的申报人为国外的厂家，这点是跟05年7月以前最大的不同。要做进口产品代理的各位一定要提起重视，先跟老外约定好。国产和进口保健食品申报资料项目（1）:（一）保健食品注册申请表。（二）申请人身份证复印件或营业执照复印件。（三）提供申请注册的保健食品的通用名称与已经批准注册的药品名称不重名的检索材料(从国家食品药品监督管理局政府网站数据库中检索)。（四）申请人对他人已取得的专利不构成侵权的保证书。（五）提供商标注册证明文件（未注册商标的不需提供）。（六）产品研发报告（包括研发思路，功能筛选过程，预期效果等）。（七）产品配方（原料和辅料）及配方依据。原料和辅料的来源及使用的依据。（八）功效成份/标志性成份、含量及其检验方法。（九）生产工艺简图及其详细说明和相关的研究资料。（十）产品质量标准及其起草说明（包括原料、辅料的质量标准）。（十一）直接接触产品的包装材料的种类、名称、质量标准及选择依据。（十二）检验机构出具的试验报告及其相关资料，包括：1、试验申请表；2、检验单位的检验受理签收通知书；3、安全性毒理学试验报告；4、功能学试验报告；5、兴奋剂检测报告；（仅限于申报缓解体力疲劳、减肥、改善生长发育功能的注册申请）6、功效成份检测报告；7、稳定性试验报告；8、卫生学试验报告；9、其他检验报告（如：原料鉴定报告、菌种毒力试验报告等）（十三）产品标签、说明书样稿。（十四）其它有助于产品评审的资料。（十五）未启封的最小销售包装的样品2个申请进口保健食品注册，除提供上述申报资料外，还必须提供以下资料：产品在生产国（地区）生产销售1年以上的证明文件，该证明文件应当经生产国（地区）的公证机关公证和驻所在国中国使领馆确认。生产国或地区有关机构出具的该产品生产企业符合当地相应生产质量管理规范的证明文件。生产国（地区）或国际组织的与产品相关的有关标准。产品在生产国（地区）上市使用的包装、标签、说明书实样。连续三个批号的样品，其数量为检验所需量三倍。由境外厂商常驻中国代表机构办理注册事务的，应当提供《外国企业常驻中国代表机构登记证》复印件。境外生产厂商委托境内的代理机构负责办理注册事项的，需提供经过公证的委托书原件以及受委托的代理机构营业执照复印件。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日法释〔2009〕11号最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

第一章总则第一条为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，根据国家《城市房屋拆迁评估指导意见》和《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。第二条本规定适用于本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。第三条本规定所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指根据被拆迁房屋的区位、使用性质、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。第四条拆迁估价应遵循公平、公正、公开、合法的原则，任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。第五条市房屋行政管理部门负责本市拆迁估价的监督管理。其所属的西安市城市房屋拆迁安置管理办公室（以下简称市拆迁管理办）负责本规定的组织实施。市规划、土地、价格等行政管理部门根据各自职责协同做好城市房屋拆迁估价监督管理工作。第二章估价管理第六条市房屋行政管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产估价机构（以下简称估价机构），供拆迁当事人选择。估价机构的确定应当公开透明，在市拆迁管理办组织召开的拆迁预备会议上，由拆迁当事人通过抽签等方式确定。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估，需要由两家或两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。第七条估价机构确定后，由拆迁人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。估价费用按市价格行政管理部门规定的标准由拆迁人支付。第八条估价机构应当按照估价合同的约定完成估价，不得转让受委托的估价业务。第九条估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。从事拆迁估价的人员应当具有房地产估价资格证书，并在法定机构登记注册。第十条单宗房屋拆迁估价，应有两名以上估价人员参加。第十一条估价人员从事拆迁估价活动时，应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁当事人签字认可。拆迁当事人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。第十二条拆迁当事人应当如实向估价机构提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行现场查勘。拆迁当事人未履行义务造成估价失实的，拆迁当事人应当承担相应责任。第十三条被拆迁房屋的面积、使用性质应当以房屋权属证书及权属档案的记载为准。被拆迁房屋未办理产权登记、房屋权属证书及权属档案未载明面积、使用性质或面积、使用性质有争议的，应当由房屋行政管理部门依照规划、土地行政管理部门的合法有效文件确认。第十四条拆迁估价应当依照国家《房地产估价规范》执行，并按照规定的格式出具估价报告。估价报告应由参与估价的注册房地产估价师签章，并加盖估价机构公章。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十五条拆迁估价应当明确估价时点，估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。分期分段实施拆迁的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。第十六条估价机构在出具正式估价报告前，应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示，公示日期为7日。公示期满后，估价机构应当向委托人提供全部被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人必须向被拆迁人转交其被拆迁房屋部分的分户估价报告。第十七条估价机构在出具估价报告后，应当向房屋拆迁当事人解释拆迁估价报告中的相关事宜。第十八条估价机构应当建立拆迁估价业务档案。第十九条拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构提出书面申请复核估价，也可另行委托估价机构评估。第二十条拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。第二十一条拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可向西安市城市房屋拆迁评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。估价专家委员会由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律、拆迁等方面的专家组成，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。第二十二条估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。鉴定意见和重新出具的估价报告向市拆迁管理办备案后，其估价结果作为确定拆迁补偿金额的依据。第二十三条估价专家委员会受理拆迁估价技术鉴定后，应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。第二十四条经估价专家委员会鉴定，维持原估价结果的，鉴定费用由申请人承担；经鉴定需要重新估价的，鉴定费用由原估价机构承担。鉴定费用的收取按市价格行政管理部门规定的标准执行。第三章估价方法和标准第二十五条拆迁估价的估价目的为“城市房屋拆迁估价”。第二十六条拆迁估价的价值标准为公开市场价值标准，不受房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。第二十七条违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价，或者拆迁估价的估价结果为零。未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已经使用年限后的剩余使用年限进行估价。第二十八条本市国有土地上的7层以下（含7层）住宅房屋及3层以下（含3层）营业用房、办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房采用基准价格修正方法评估。即根据市政府公布的拆迁区位基准价和相应的修正体系对房屋进行估价。（一）住宅房屋评估公式住宅房屋拆迁补偿价格＝区位基准价格×（1＋综合环境修正系数）×（1＋层次差异调价系数）×（1＋单元住宅房屋朝向差异调价系数）×建筑面积＋房屋及附着物重置成新价＋已办理土地出让手续的住宅按剩余土地使用年限所计算的土地出让金1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的住宅房屋市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。按照附表1执行。2．综合环境修正系数根据被拆迁房屋的区位和环境条件确定，调整幅度按附表1执行。3．层次差异调价系数按照附表4执行。4．单元住宅房屋朝向差异调价系数按照附表5执行，非单元住宅房屋不予调整。5．房屋及附属物重置成新价按照相关文件的规定执行。（二）营业用房评估公式营业用房拆迁补偿价格＝区位基准价×（1＋综合环境修正系数）×临街状态修正系数×（1＋层次差异调价系数）×建筑面积＋房屋及附属物重置成新价＋已办理土地出让手续的营业用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的营业用房市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。按照附表2执行。2．综合环境修正系数根据被拆迁营业用房的区位和环境条件确定，调整幅度按附表2执行。3．单面临街营业用房按照附表6—1进行临街状态修正。两面临街（含两面以上临街）营业用房先按照附表6—1进行主临街面（区位级别高）临街状态修正。然后再按附表6—2进行次临街面临街状态修正。4．营业用房层次差异调价系数按附表7执行。5．房屋及附属物重置成新价可参照相关文件的规定执行。（三）办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房评估公式办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房拆迁补偿价格＝区位基准价×（1＋综合环境修正系数）×（1＋层次差异调价系数）×建筑面积＋房屋及附属物重置成新价＋已办理土地出让手续的办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房按剩余土地使用年限所计算的土地出让金1．区位基准价是经市房屋行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房市场价格和重置价格等因素测定、由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。按照附表3执行。2.综合环境修正系数根据被拆迁房屋的区位和环境条件确定，调整幅度按附表3执行。3．层次差异调价系数按附表8执行。4．房屋及附属物重置成新价可参照相关文件的规定执行。（四）被拆迁人依法享有的土地使用权，其土地面积大于房屋建筑面积部分，按土地使用权补偿区位基准价进行评估。按照附表9执行。第二十九条市政府未公布区位基准价格的被拆迁房屋及安置房屋根据其实际情况选用以下房地产估价方法进行评估：（一）能搜集充分成交案例并有符合规范要求的可比实例的房屋，应采用市场比较法进行评估。（二）难以采用市场比较法的，但具有明显收益特点，且其客观收益较易确定的房屋采用收益法进行评估。（三）难以采用市场比较法及收益法的房屋采用成本法进行评估。第三十条在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以市土地、规划等行政管理部门批准的使用性质、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。第三十一条经批准用于拆迁安置的期房，在具备计划、规划、用地等审批手续并明确竣工交付日期后，可以进行预评估，待安置房屋竣工验收合格后再重新评估。重新评估的估价时点一般以房屋拆迁许可证颁发之日为准。但同一拆迁工程分期分段实施且前后间隔超过12个月的，以每期（段）发布房屋拆迁公告之日为重新评估的估价时点。第四章附则第三十二条房屋拆迁评估价格不包括被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额，室内装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。第三十三条房屋拆迁评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。第三十四条在本市新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区范围内城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，其拆迁范围内涉及集体土地上房屋拆迁的房地产估价活动，比照本规定执行。第三十五条阎良、临潼、长安区和市辖县可参照本规定执行。基准价格由区县人民政府根据实际情况自行制定。第三十六条本规定自2004年6月10日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本规定。附件：1．住宅房屋区位基准价价格表2．营业用房区位基准价价格表3．办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房准价价格表4．住宅房屋层次差异调价系数表5．单元住宅房屋朝向差异调价系数表6-1．营业用房临街状态修正系数表6-2．营业用房临街状态修正系数表7．营业用房层次差异调价系数表8．办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房层次差异调价系数表9．土地使用权补偿区位基准价价格表附表1：住宅房屋区位基准价价格表单位：元/㎡建筑面积区位类别区位基准价综合环境修正地段系数调整幅度一类15000-20%环城路以内二类14000-20%环城东路以东，长缨西路以南，兴庆路、康复路以西，南二环路以北；太白路以东，环城南路以南，太乙路以西，纬零街、师大路以北；劳动路以东，大庆路以南，环城西路以西，南二环路以北；雁塔南路以东，雁引路以南以西，雁展路以北；唐延路以东，南二环路以南，太白南路以西，科技八路以北。三类12600-20%兴庆路以东，华清路以南，万寿路以西，西影路以北；星火路以东，纬二十八街、纬三十街以南，东元路以西，环城北路以北；太白南路以东，纬零街、师大路以南，雁塔南路以西，丈八东路、水厂路以北；沣惠南路以东，劳动路、建中巷以西，西斜路、西站路以南，南二环路以北；西安经济技术开发区（一期）。四类10600-20%万寿路以东，华清东路以南，浐河以西，新兴南路以北；汉城南路、丈八北路以东，大兴路、北二环路以南，星火路、沣惠路以西，丈八东路以北；朱宏路、星火路以东，北二环路以南，酒十路以西，纬二十八街、纬三十街以北；陕西宾馆以东，丈八东路、水厂路以南，长鸣公路、三兆路以西，南三环路以北。五类9000-20%产河以东，丈八路、水厂路以南，汉城路以西，北二环路以北。备注：1.住宅房屋所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁安置方案时予以明确。附表2：营业用房区位基准价价格表单位：元/㎡建筑面积区域区位基准价综合环境区域范围类别修正系数调整幅度一类60000—30%南大街；东大街（钟楼至尚勤路段）；西大街；北大街；解放路（含火车站广场）。二类50000—30%东大街（东门至尚勤路段）；和平路；莲湖路（北大街至立新街段）；粉巷；南院门；朱雀大街（朱雀门至南院门段）；北院门；案板街；骡马市；炭市街；南新街；端履门；书院门；尚朴路、小寨什字中心区域。三类40000—30%尚德路；尚俭路；尚勤路；建国路；西木头市；东木头市；东厅门；东县门；东羊市；柏树林；菊花园；马厂子；竹笆市；琉璃街；桥梓口；莲湖路（立新街至玉祥门段）；庙后街；西羊市街；大皮院；二府街；红埠街；糖坊街；南、北广济街；麦苋街；大莲花池街；大麦市街；东新街；西新街；新民街、东一路（解放路至尚勤路段）；西一路；东二路（尚勤路至解放路段）；西二路；东三路（尚勤路至解放路段）；西三路；东四路（尚勤路至解放路段）；西四路；东五路；西五路；东六路（尚勤路至解放路段）；西六路；东七路（尚勤路至解放路段）；西七路；东八路（尚勤路至解放路段）；西八路（解放路至尚德路段）；北新街（西五路至西七路段）；尚朴路；新民街；东关正街；南关正街；西关正街（西门至劳动路段）；北关正街（北门至振华路段）；长乐路（万年路至朝阳门段）；雁塔路；长安北路；长安中路；长安南路（天坛路至纬二街）；文艺路；建设西路；兴庆路、东二环路；柿园路；环城东、西、南路；友谊路；小寨东、西路；朱雀大街（纬二街至环城南路段）；建东街（雁塔路至太乙路段）；五味什字。四类35000—30%菜坑岸；夏家什字；梁家牌楼；盐店街；四府街；柴家什字；红光街；梆子市街；五星街；甜水井街；许士庙街；洒金桥；西北三路；药王洞；习武园；环城北路；咸宁路（东二环路至环城东路段）；柿园路；互助路；长缨西路；友谊路；小寨东、西路；纬二街；西影路（三兆路至雁塔路段）；含光路（南二环路至环城南路段）；太白北路；长安南路（天坛路以南）；建西街；高新路；沣镐东路；沣镐西路；大庆路（玉祥门至劳动路段）；北关正街（振华路至龙首路段）；未央路（龙首路至北二环段）；自强东、西路；太华路（环城路至北二环路段）；劳动路。五类30000—30%咸宁路（幸福路至东二环路段）；韩森路；长乐路（幸福路至万年路段）；万寿路；建工路；含光路南段；太白南路（电子一路至南二环段）；电子路（电子三路至电子一路段）；丰登路；大庆路（劳动路至枣园东路）；汉城路；含元路；二马路；龙首路；凤城二路；纺正街。六类25000—30%草滩镇、郊三区的其他工商业集中区和集贸市场以及市内等区域的背街小巷。备注：1.营业用房所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁方案时予以明确。附表3：办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房区位基准价价格表单位：元/㎡建筑面积区位类别一类二类三类四类五类办公用房18001600140012001000营业用房的配套仓储用房1700150013001100900旅馆用房250023002100180015001.区位范围划分和综合环境修正系数调整幅度同住宅房屋。2.办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房所处地段不在本表之列的，可按临近地段价格标准或低于临近地段价格标准执行，由市拆迁管理办在审批拆迁安置方案时予以明确。附表4：住宅房屋层次差异调价系数表┏━━━━━━━━┯━━┯━━━┯━━━┯━━━┯━━┯━━┯━━━┓┃层次差异调价系数│一│二│三│四│五│六│七┃┃│││││││┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃1│0%│1%│1%│2%│3%│4%│5%┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃2││-1%│2%│3%│4%│5%│7%┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃3│││-3%│4%│8%│10%│12%┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃4││││-9%│3%│6%│8%┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃5│││││-18%│-6%│0%┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃6││││││-19%│-10%┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃7│││││││-22%┃┠────────┼──┼───┼───┼───┼──┼──┼───┨┃调整幅度│10│11%│13%│19%│118%│125%│132%┃┗━━━━━━━━┷━━┷━━━┷━━━┷━━━┷━━┷━━┷━━━┛说明：1.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加5％。2.安置用房的层次差异调价系数亦按本表执行。附表5：单元住宅房屋朝向差异调价系数表朝向系数东0南＋3%西-1%北-2%东南1.5%西南1%东北-1%西北-1.5%附表6-1：营业用房临街状态修正系数表（临街宽度/临街深度）X临街状态修正系数X＞1.51.101.5≥x＞1.21.051.2≥x＞0.91.000.9≥x＞0.70.950.7≥x＞0.50.90X≤0.50.80附表6-2：营业用房临街状态修正系数表（次临街面宽/主临街面宽）Y临街状态修正系数Y≤50%1.05100%≥Y＞50%1.10Y＞100%1.15附表7：营业用房层次差异调价系数层次地下室第一层第二层第三层修正系数-60%0-20%-30%备注：此修正系数只适用于三层以下营业用房。附表8：办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房层次差异调价系数表层次地下室第一层第二层第三层修正系数-10%1%0%-1%备注：此修正系数只适用于三层以下办公用房、营业用房的配套仓储用房、旅馆用房附表9：土地使用权补偿区位基准价价格表区位类别住宅用地商业用地其他用地一类103416701272二类6381283846三类371995489四类176621218五类103151130注：区位类别划分同附表1。