张建生

承租期未到就撤租房屋产权人应该怎样计算索赔损失？读者来信：我在南开区某某路有一处２００平方米的底商。２００７年４月，某某商贸公司与我签订了承租合同。合同约定，有效承租期自２００７年５月１日至２０１０年５月１日，该公司每月支付租金ＸＸＸＸ元。可是，从今年８月开始，该公司单方面提出解除合同，不再租用我的底商。我认为，他们应该继续履行合同。他们未经我同意就“关门停业”，搬走了所有东西，还拖欠了３个月的租金。我认为，对方的做法给我造成了经济损失，我欲诉诸法律解决纠纷。请问：我应该如何计算请求赔偿的损失？能不能把未履行租期部分租金作为可得利益损失来进行索赔？许某律师解答：《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益，如果承租人不履行合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益，承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到的。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作为可得利益损失进行请求赔偿。这就是合同法中的完全赔偿原则。天津胜建律师事务所主任律师张建生

当事人咨询：我有一套180多平米的房屋，装修齐全。今年年初，我将该房屋出租给了一家公司，并与该公司签订了房屋租赁合同，将该房屋作为公司高级管理人员的在津住所。合同约定租期为一年，月租金8000元。且合同双方不得解除合同。但合同仅履行了三个月，这家公司就说因为公司实际使用该房屋的员工工作有所变动，向我提出解除合同。我当时不同意解除，因为根据合同约定，双方不得在租期届满之前解除合同。但由于实际使用这套房屋的员工搬离了该房屋，所以这家公司就再也没有向我支付任何租金，由于我的这套房子闲置下来，我丧失了本来可以拿到的9个月的租金。我想请问律师，像这种情况，在没有争得我同意的情况下，对方单方面解除合同，我该怎么办，有没有什么方法使我的损失得到弥补。天津胜建律师事务所，主任律师，张建生根据合同“双方不得解除合同”的约定，对方公司单方面解除合同的行为，从法律性质上来讲，很显然已经构成了违约。如果你与对方签订的房屋租赁合同中，有违约金的规定，您可以直接向对方主张违约金，同时，如果违约金数额少于您的实际损失，您还可以向法院提起诉讼，请求人民法院予以增加。如果没有约定违约金，那么就应该根据合同的约定来确定您所受到的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。针对您所讲的这种情况，您的损失应该是合同实际履行后可以获得的利益。这在民法上称为“期待利益”，而且是对方当事人在订立合同时能够预见到的（因为您与对方的合同本身就约定了月租金8000元），属于合同法保护的范围。因此，您可以向法院提起诉讼，请求法院对您的期待利益进行保护，判令对方赔偿因其违约行为而给您造成的租金损失。

【一审案件回顾】：被告人周某受雇于个体经营者蒋某某，2004年7月，北京某机械施工公司从蒋某某处租用铲车及司机在北京市朝阳区洼里乡奥运花园工地进行施工作业。2004年7月16日凌晨3时许，被告人周某在奥运花园工地驾驶推土机作业时，不慎将正在拾荒的被害人苗某铲死。经刑事科学技术鉴定“苗某属钝性外力作用头部及躯干部，致颅脑损伤合并创伤失血性休克死亡”。被告人周某后被抓获归案。北京市朝阳区检察院以被告人周某的行为构成过失致人死亡罪对被告提起公诉。附带民事诉讼原告人伊某要求被告人周某及法定代理人赔偿丧葬费、被害人之子抚养费、被害人父母赡养费、死亡赔偿金、交通费、住宿费、误工费、法医鉴定费等共计30万余元。公安机关就上述指控提供了证人证言、刑事科学技术鉴定、现场照片、被告人供述等证据。经当庭举证质证，法院最终认定被告人周某忽视施工作业安全，由于疏忽大意造成他人死亡的结果，已构成过失致人死亡罪，鉴于被告人犯罪时尚未成年，依法予以从轻处罚。判决如下：一、被告人周某犯过失致人死亡罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年；二、被告人周某及附带民事诉讼被告人周某之父、被告人周某之母共同赔偿附带民事诉讼原告人24万余元。【专家点评】该案是一起刑事附带民事案件，随经公检法三机关的协力配合，追究了刑事案件犯罪嫌疑人的罪行，但是辩护律师张建生接受委托后不辞辛苦往返于津京两地，终于化解了此案既维护被告人的利益，使得被告人无论从刑事上还是民事上都争取到了最大利益，获得当事人的全程认可。

一、有限公司破产员工工资怎么发企业破产后员工工资会在执行财产方案时发放。公司破产首先偿还的是破产费用、共益债务之后的便是职工工资、伤亡补助、社会保险以及解除劳动合同的补偿金。《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。二、公司破产申请需要提供哪些材料1.破产申请书；2.企业主体资格证明；3.企业法定代表人与主要负责人名单；4.企业职工情况和安置预案；5.企业亏损情况的书面说明，并附审计报告；6.企业至破产申请日的资产状况明细表，包括有形资产、无形资产和企业投资情况等；7.资产负债表等有关会计报表；8.企业在金融机构开设账户的详细情况，包括开户审批材料、账号、资金等；9.债权清册，应列明企业的债务人名称、住所、债务数额、发生时间和催讨偿还情况；10.债务清册，应列明债权人的名称、住所、债权人债权数额、发生时间和偿还情况；11.企业涉及的担保情况；12.企业已发生的诉讼情况。三、公司破产债务怎么还1.所欠工资、经济补偿和社会保险；2.所欠除上款外的社会保险和所欠税款；3.普通破产债权。《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。

一、公司破产法人无力承担债务怎么办理公司破产法人无力承担债务的办理是可以根据破产清算的情况来对债务进行偿还，一般还需要根据法律上规定的偿还顺序来进行合法的处理，具体情况下可以根据破产的有关法律规定来进行合法的认定。公司破产法人无力承担债务的，应当进行破产清算，并按照清偿顺序偿还：1.破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;2.破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;3.普通破产债权。二、公司破产能申请仲裁吗公司破产能申请仲裁。法律快车提醒您，在以破产财产偿还破产债权时，破产管理人需要对仲裁未决的债权划分配额，和提存。如果破产程序终结之日起满二年仍不能受领该分配的，则法院应分配给其他债权人。《中华人民共和国企业破产法》第一百一十九条破产财产分配时，对于诉讼或者仲裁未决的债权，管理人应当将其分配额提存。自破产程序终结之日起满二年仍不能受领分配的，人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。三、公司破产还有赔偿金吗公司破产没有赔偿金，只有经济补偿金，公司依法破产而终止劳动合同的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算，不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。

一、公司被告有什么影响(一)劳动仲裁输了的话，公司要给钱;(二)有可能记入公司诚信档案，公示社会;债权人可以申请法院查封个人名下公司的财产，主张还款;《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。二、起诉公司的流程首先，写好起诉状，起诉状上应当写明公司的名称、住址、法定代表人信息等;其次，携带起诉状和相关的证据到法院成功立案后，等待法院向公司方寄送法律材料，并向原告方寄送公司方的答辩状和举证通知;接着，人民法院确定开庭日期后，会向双方寄送开庭传票;双方在开庭时间到庭参加诉讼;最后，法院依法审理作出判决。三、起诉公司的管辖地(一)个人对公司提起的民事诉讼，由被告所在地法院管辖;(二)因合同纠纷提起诉讼，原告要到被告住所地或者合同履行地法院管辖;(三)因保险合同纠纷提起诉讼，由被告住所地或者保险标的物所在地法院管辖;(四)因不动产纠纷提起诉讼，由不动产所在地法院管辖;