杨海亮

[摘要]买房过程中如何识别各种“陷阱”？买房过程中有哪些事项要特别注意？遇到房产纠纷该如何维权？东莞专访律师，教你擦亮”火眼金睛”，识别买房“陷阱”。在当下社会，买房就如一项行走“江湖”的技艺，很多人的买房故事说来已成人生数年的辛酸史，不仅是漫漫买房路上为晋升“房奴”而奋斗拼搏，过关斩将，在选房、收房一系列过程中，一不小心还要遭遇各种“坑爹”事。315国际消费者权益日即将到来，消费维权再一次成为大家关注的焦点。在愈加关注生活幸福感的今天，消费者的权益受到了倍加关注，随着互联网的不断发展，微博、论坛等网络产品的用户量不断增加，在信息倍加畅通的今天，各种有损消费者权益的行为和企业无所遁形。在房地产行业，房产维权事件也层出不穷，房屋质量不达标，房屋面积缩水，房屋逾期交付等，成为不少购房者心里难言的痛。由于一些开发商不诚信经营，房产消费侵权行为屡见不鲜；因首付比例、贷款利率、限购等原因产生的房产纠纷不断；假离婚、借名买房、以公司名义购房等花样购房层出不穷。买房过程中如何识别各种“陷阱”？买房过程中有哪些事项要特别注意？遇到房产纠纷该如何维权？东莞搜房网专访律师，教你擦亮”火眼金睛”，识别买房“陷阱”。特约律师：广东汉章律师事务所专职律师杨海亮物业代收快递费能否有商有量？现居住于南城某知名楼盘的晨晨最近很苦恼：“我们物业贴出公告，代收快递要收费了，从来没有征求过我们的意见，而且态度很不好。”晨晨所在小区自春节期间开始，对代收业主快递包裹收取1元至2元“代收费”，而由于临近春节发的通知，很多业主虽然心有不满但也没有集中抗议。过了春节后，业主们在搜房论坛等地方发帖对物业代收快递费表示不满，业主们的情绪开始爆发……“你个物业做为五星生活管家，你代收下不行？收费是不是与物业管理为业主服务的宗旨相背离呢？这就是你们物业服务有问题呀。你连这点都不能人性化，你五什么星？”晨晨表示，当初买该品牌旗下物业，很大程度上是因为听说物业管理服务好，但是如今看来也并非如此。“坦白说，并没有明文规定说不能收这个费用，但如果要收，是不是应该提前跟我们业主商量？怎样的收费标准？如果大家同意了，确定要收，是不是应该制定一定的合约？如果包裹遗失破损，物业负什么样的责任？”晨晨表示，目前小区业主已经多次跟物业沟通此事，但物业态度一直很暧昧，“物业之前的主任是很能为我们着想的，现在换了个新主任，态度很不好。我们屡次去反映沟通，他都是不露面，要电话也不给，前台就一直敷衍绕来绕去，一点都没有物业要解决问题的态度。”据**网了解，除了晨晨所居住的小区开始收取代收快递服务费外，目前东莞已有不止一个小区开始对包裹快递征收“代收费”，而且相对晨晨所在小区，费用甚至更高，比如东泰某小区收费标准则为2元-5元。同时，截至发稿前，晨晨所在小区已经与物业有过一次“座谈”，但问题并没有得到妥善解决。“我们也在网上搜集了其他城市的案例，有些收取五毛一块的，业主不同意闹上法庭，法院是判了责令物业退回的。律师也表示，如果收取也应该有一纸合同来约束，收费就要为遗失损坏负责任。”律师说法：杨海亮律师表示，物业能否收取代收快递服务费，以及代收后物业存在哪些责任，这涉及到众多复杂的法律关系，厘清法律关系后，答案也就一目了然。1、运输合同法律关系。根据《邮政法》，快递公司将快递发送至发件人指定的地址与收件人，是快递公司的义务。因快递未送至收件人的，其责任应由快递公司承担。2、物业服务法律关系。《物业管理条例》第二条将“物业管理”定义为“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”，第四十四条规定“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。由此可知，物业的义务来源于物业服务合同，其服务为公共性质的服务，代收快递为私人业务，不具有公共性，属于“以外的服务项目”，如果没有约定，物业无需承担该项义务。3、委托法律关系。如果业主不在家，口头告知快递公司将快递送至管理处，即变更了收件地址及收件人，此时如果管理处默认同意代收，即以其行为表示接受了业主的委托，应承担相应的代收责任。4、保管法律关系。物业代收了业主的快递后，双方又形成了保管合同关系。根据《合同法》第三百七十四条，保管分为有偿保管和无偿保管，因保管不善导致快递损毁、灭失的，有偿保管需承担赔偿责任，无偿保管只有在重大过失时才承担责任。由此可见，物业能否收费的依据是双方约定。因目前的物业服务合同大都没有该项约定，故应采取双方协商的方式收费，与业主之间未协商好收费就代收或默认代收的，不得另行收取服务费，物业此时承担的是无偿保管责任；与业主协商好收费而代收的，则承担有偿保管责任。故，收费与非收费对于物业来说所承担的责任是不一样的，业主应认识到这一点。消防通道当小区唯一出入口业主维权难万江某楼盘的业主戴先生面对搜房网的采访表示有苦难言：“我们工薪阶层好不容易买套房子，却不想买了之后接踵而来的是各种麻烦。”戴先生所购买物业原定于2013年12月28日收楼，他们一家也于当日兴高采烈去了，“原本规划中的两个大门都没有做，而消防通道却成为了进出小区唯一的大门，花了毕生积蓄买套房，却连一个像样的大门都没有，一个能通向外面大路的出入口都没有，所以我们就拒绝收楼，开始维权。”据戴先生描述，该小区还不止存在这个问题，“合同约定收楼时间是12月28日，但是我们去收楼的时候，小区基本配套并没有完工，大堂地砖都没有铺好，也没有继续铺下去，游泳池凉亭之类的小区景观工程还是做了一半就丢在那里，年后就没有动工；另外，小区楼房质量问题多，户内空鼓、开裂现象基本每户都有，卫生间也没有按要求做防水涂层，业主验房的时候提出整改，三个月过去都没有实施；第三，物业管理费超高，2.6元/平米，远远高过周边小区1.8-2.1元的水平，而且缴纳时间是从12月28日开始，而不是以业主真实收楼时间为准。”不过最令戴先生无法接受的还是开发商的态度问题，“我们业主做了大量的工作，包括查证规划设计图，很明确标注大门的位置并没有做成大门，而是做成了围墙，而消防通道却作为整个小区唯一的出入大门来使用，暂且不说他们偷工减料的问题，小区700多户居民，一个4米宽大门，真的能满足需求吗？安全吗？”戴先生与业主们先后多次与物业沟通，业主们也先后多次自发组织维权行为，包括去区政府请愿，游行等。“没有实质性的效果，开发商一贯的敷衍态度让我们已经有点忍无可忍了。当初万江区政府派人来协调，开发商承诺做大门，做维修整改，但几个月过去，我们没有看到行动，只有敷衍，一贯地拖延。他们姓张的一个售后接待甚至跟我们说，他们不在乎声誉，房子卖完就可以，这样谁还敢买他们的房子？”戴先生对目前的情况也表示十分苦恼，自己原本只是想买套房安家东莞，没想到买来的是揪心。“他们甚至威胁我，但我们肯定不会让步，我们也在联络代理律师了，如果沟通没有效果，我们只能告上法庭，从法律途径解决问题。大家都知道维权路很难走，但是，不走只会让自己更加无路可走。所以，走上了，就只有继续走下去了。”戴先生很无奈地说。律师说法：杨海亮律师表示，关于小区大门的问题，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收…建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定了房屋建筑工程验收备案制度。《消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”消防通道作为一项重要的消防设施，在发生火灾时承担救灾、疏散人群等重要作用，具有特定的功能用途，如果作为唯一的日常出入通道具有严重安全隐患，应属于《消防法》所禁止的“占用”行为。故业主在验收房屋时，首先要查阅该楼盘是否已经验收合格并取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程备案证书》，如果开发商单方变更规划，未按在住建局备案的建设工程图纸施工，与商品房买卖合同约定及购房时开发商宣传的明确具体的要约不符的，可发出拒收楼通知，要求按图纸整改。其次如发现所购单套房屋有严重质量问题影响正常装修、居住的，即使开发商组织验收合格，仍需整改至符合法定及约定的验收标准为止，并按商品房买卖合同第九条的约定向业主支付逾期交付违约金。关于物业服务费的起算问题，《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，物业服务费的缴纳时间应以交楼之日起计算，因开发商的原因导致延迟收楼的，应从实际收楼之日起计算，延迟期间由开发商承担物业服务费；因业主自身原因导致延迟收楼的，应从开发商通知的收楼时间起计算。

杨海亮律师：交通事故索赔中车主购买了全险还需要赔偿吗文/杨海亮律师很多车主购买保险时，被保险公司建议“全险”所迷惑，以为出了事故后保险公司全额承担赔偿，自己不需要掏一分钱。其实，法律上没有“全险”之概念，车主所理解的“全险”，一般包含了交强险、商业第三者责任险、车上人员险、机动车损失险、盗抢险等。买了全险，在交通事故中车主是否还需要赔偿呢？广东汉章律师事务所杨海亮律师概括情形如下：1、单方事故，本车受损，可在机动车损失险范围内承担。2、双方事故，本车受损，可在对方交强险、三者险、本车机动车损失险范围内承担（索赔方式有两种）。3、双方事故，对方车辆受损，本车有责，本车交强险赔付2000元，超过的部分按责任比例，本车由第三者责任险范围内承担，三者险又要特别注意以下问题：（1）超过三者险保额的，超过部分由车主承担。（2）有特别约定只赔偿社保用药，该格式条款有效的，非社保用药部分仍由车主承担。（3）没买不计免赔率的，保险公司免赔的那一部分（主要是责任免赔比率）仍由车主承担。（4）有特别约定绝对免赔额的，绝对免赔部分仍由车主承担。4、双方事故，对方车辆受损，本车无责，本车交强险赔付200元。故，车主买了所谓的“全险”后，并非全部都保险了，是否仍需要承担赔付责任，还需结合个案具体分析。

杨海亮律师：交通事故索赔中多个伤残如何计算赔偿文/杨海亮律师同一个人因一次交通事故，可能会引起多处受伤，造成多个伤残，多个残疾的赔偿，涉及到伤残系数问题。目前道路交通事故受伤评残，依据的是国标《道路交通事故受伤人员伤残评定GB18667－2002》，其规定了计算公式：“C＝CtC1（Ih＋∑Ia（∑Ia10％，i=1，2，3...n多处伤残)式中：C伤残者的伤残实际赔偿额，元；Ct伤残赔偿总额，元；C1赔偿责任系数，即赔偿义务主体对造成事故负有责任的程度，Ih伤残等级最高处的伤残赔偿指数，即多等级伤残者，最高伤残等级的赔偿比例，用百分比（%）表示；Ia伤残赔偿附加指数，即增加一处伤残所增加的赔偿比例，用百分比表示。”根据以上公式，可通俗简要的归纳为：在计算总赔偿系数中，百分比中的十位数为最高级别系数，个位数为其他级别之和。举例：2个八级，1个九级，2个十级计算为：十位数按八级计算，为3，个位数按1个八级+1个九级+2个十级，为3+2+1+1=7，总和得出3*10+7=37，即37%的赔偿系数。据广东汉章律师事务所杨海亮律师的办案经验，珠三角各法院中，大部分法院参照上述方式计算按赔偿总系数，如1个九级，1个十级，计算为21%，但佛山部分法院认为，结合具体个案受伤的实际情况，在21-25%范围内都认为合理。