张宏毅

答辩状答辩人：陈××，女，黎族，1981年8月13日生，住海口市海甸三西路海警宿舍287号。被答辩人：王×，男，汉族，1982年7月12日生，住海口市和平大道加州阳光1023号。答辩请求：双方感情并未完全破裂，答辩人坚决不同意离婚。答辩人现就被答辩人诉答辩人离婚纠纷一案，答辩如下：一、被答辩人在起诉状中所述双方在父母之命、媒妁之言的撮合下结婚，属包办婚姻，婚前双方缺乏了解，毫无感情基础，与事实不符。事实是，答辩人与被答辩人婚前经过13年的充分认识、了解后才结婚，感情基础牢固，婚后夫妻感情较好，双方感情并未完全破裂。1996年，答辩人在被答辩人姐姐店里打工时结识被答辩人，双方开始逐渐熟悉、了解。2007年起，被答辩人也在其姐姐店里帮忙看店，从此开始主动追求答辩人，双方经过2年多时间的恋爱，逐渐建立起深厚、真挚的感情，于2009年11月13日登记婚姻。婚后夫妻感情较好，答辩人与被答辩人的家人相处也非常和睦，感情很深，被答辩人父母、姐姐把答辩人当作自己亲人一样看待，经常夸奖答辩人勤劳简朴、心地善良，是典型的贤妻良母，他们至今都坚决不同意我们离婚。所以，根本不存在双方在父母之命、媒妁之言的撮合下结婚，属包办婚姻，婚前双方缺乏了解，毫无感情基础的情况，被答辩人所述与事实不符。二、被答辩人提出离婚的真正原因是一时鬼迷心窍，喜新厌旧，与多名女性发生婚外情。被答辩人不念旧情，一时冲动，向法院提起离婚诉讼，答辩人在感情上无法接受。三、答辩人与被答辩人相识14年，知道被答辩人本质并不坏。答辩人始终相信，被答辩人起诉离婚只是一时冲动，答辩人有决心、有信心挽救和感化被答辩人，双方的婚姻仍有挽回的余地；答辩人真诚希望，双方今后能够互相谅解，求同存异，生儿育女，共创美好人生。综上，答辩人与被答辩人感情并未完全破裂，仍有挽回的余地，答辩人坚决不同意离婚。恳请法庭能给双方一个缓冲的过程，给原本幸福的婚姻一个挽救的机会。此致海口市龙华区人民法院答辩人：二○一一年三月十一日

房屋连环买卖中的物权变动探析内容提要：房屋连环买卖作为典型的不动产连环交易,在司法实践中呈现出各交易主体基于不同诉因起诉的案件类型,由于物权立法缺失,理论界学说纷呈,实务界裁判各异。如何在司法实务中正确处理此类纠纷,一直是困扰民事审判的一大难题。本文以物权法的颁布为契机,通过物权法重点法条的立法解读,梳理物权基本理论,运用请求权基础分析方法,在房屋连环买卖实例分析中探讨了物权变动与合同效力、无权处分、善意取得、占有保护的相关法律疑难问题,并就未来物权法司法解释的制订提供若干建议,力图为在物权法制度框架下解决实务纠纷提供具体的裁判规则和有效的思维方法。房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为,也是典型的不动产物权变动。房屋连环买卖在目前房地产交易中普遍存在,是目前房地产买卖纠纷的症结之一。司法实践中呈现出各交易主体基于不同诉因起诉的案件类型,由于我国长期缺乏完善的物权法规范和社会层面普遍的物权法意识,理论界学说纷呈、莫衷一是,实务界做法不一、裁判各异。其间涉及的民法理论纵横交错,包括物权变动与合同效力、无权处分与善意取得、占有保护与抗辩等诸多法律问题。如何在司法实务中正确处理房屋连环买卖纠纷,一直是困扰民事审判的一大难题。《中华人民共和国物权法》的颁布,为解决上述纠纷提供了强有力的法律支撑。因此,在物权法框架内及时梳理物权基本理论,遵循物权法立法旨意,统一法律适用,公平解决房屋连环买卖纠纷,是当前一项具有重要理论与现实意义的工作。一、案例呈现:房屋连环买卖的司法诉讼表现形式案例基础事实。甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙,并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。乙在住了半年后,又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。丙从乙处取得甲的房产证,但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间,该房屋价格迅速上涨。司法实务中的诉讼表现形式。在上述基本案情的基础上,依据作为原告的不同交易主体,司法实践中主要呈现为以下三类诉讼。1.房屋出卖人为诉讼原告。【案例一】甲诉至法院,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。【案例二】甲以房屋产权登记人的名义直接起诉房屋占有人丙,要求内返还其房屋。2.房屋第一买受人为诉讼原告。【案例三】乙起诉甲,要求协助办理过户登记手续。甲提起反诉,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。【案例四】乙起诉丙,以其未取得房屋所有权,与丙签订的合同系无权处分合同,且甲未予追认为由,请求确认合同无效并判令丙返还房屋。3.房屋终局买受人为诉讼原告。【案例五】丙起诉乙,要求办理过户登记手续。乙抗辩并非其不愿履行过户登记,实则因甲迟迟不配合办理过户登记。在诉讼中发现甲此前将房产证挂失,并已将房屋高价卖给丁,且办理了过户登记手续。丙遂申请追加甲、丁为共同被告,请求确认甲、丁之间的买卖合同无效,要求三被告协助办理房屋过户登记手续。丁提出其为善意第三人的抗辩理由,并反诉要求丙退出房屋。问题聚焦。上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的房屋连环买卖案件类型,案情看似简单,但其中蕴含着诸多民法基本理论问题及实务争议的具体问题。1.【案例一】、【案例三】体现的问题是:不动产物权转让合同(房屋买卖合同)的效力是否受不动产物权变动(房屋过户登记)的影响?2.【案例二】体现的问题是:房屋的事实占有人能否基于连环买卖合同行使对房屋登记所有权人的占有抗辩?3.【案例四】体现的问题是:物权变动的合意(如不动产或其权属证书的交付)是否具有拘束力?4.【案例五]体现的问题是:在房屋双重买卖中,房屋的事实占有人能否对抗房屋善意取得人?上述具体问题实际上可以总括为一个基本命题,即在房屋连环买卖中,在不动产登记与占有分属不同主体时,如何在法律上的所有权人和事实上的占有人之间确定保护基准,以及如何在实务案例中寻求在物权法等现有法律框架下的合理保护路径。二、实例解析:解决房屋连环买卖纠纷的请求权基础分析请求权基础分析方法是德国法学界比较推崇的民法学上一种独特的方法,这种方法又称请求权规范基础检索法或归人法、涵摄法,是指通过考察当事人的请求权主张,寻求该请求权的规范基础,从而将小前提归人大前提,最终确定请求权是否能够得到支持的裁判结论。任在实例分析中,请求权基础方法只需把握与请求权相关的法律事实和法律规范即可,不必考察无重大关联的法律事实,因而适用较为便捷。而且在大多数案件中,当事人的主张都是以请求的方式表现出来,只要依据当事人的请求,可直接探寻当事人主张的请求权规范,从而发现法律,迅速把握案件的关键,而不易被复杂的案情困扰,有利于简化思维过程。因此,请求权检索的方法也更能适合实务的需要,在民事案例裁判中运用请求权基础分析法具有很强的必要性。已经开始实施的物权法确立了物权的一些基本原则和制度,其中第九条确立了登记生效主义为不动产物权变动的原则;第十五条明确不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则;第一百零六条确立了善意取得制度;第三十四条和第二百四十一条分别明确了物权请求权及占有制度。物权法与已有物权法律规范形成较为完整的物权法体系,为司法实务处理物权纠纷提供了较为完备的请求权基础,请求权基础方法的适用具备了足够的可行性和前所未有的良好客观条件。故笔者拟尝试以请求权基础分析法对房屋连环买卖中涉及的物权纠纷进行研究,为民事司法实践提供可资遵循的思维及论证方法,以增强法律适用的统一性与合理性。房屋出卖人的请求权基础分析―物权变动与合同效力。1.关于【案例一】的分析。房屋出卖人甲的诉讼请求基于无效合同产生的返还财产请求,其请求权应锁定在不当得利请求权。该请求权成立的前提是甲与乙之间的买卖合同被确认为无效。通过请求权基础分析,依据物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,不动产登记只是物权变动的成立要件,而不是买卖合同的生效要件,买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。甲乙未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权移转,并不影响买卖合同本身的效力。甲乙之间订立的房屋买卖合同应确认为有效合同,甲的诉讼请求不具有成立的前提条件,应予驳回。2.关于【案例二】的分析。首先进行请求权检索:甲要求丙返还其房屋,系以房屋产权登记人的名义,行使的是物权请求权中的返还原物请求权。其次进行请求权基础分析:甲的请求权基础系物权法第三十四条的规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”对该条的构成要件进行分解可知,返还原物请求权的构成要件有二:一是请求权的主体须为权利人,包括所有权人、用益物权人和担保物权人。二是相对人须为无权占有人。需要进一步明确无权占有的概念和意义。按照占有是否有本权的依据,将占有分类为有权占有与无权占有。所谓本权,是指基于法律上的原因,可对物进行占有的权利。有权占有即指有本权的占有,无权占有是指无本权的占有。本案中,因未进行过户登记,所有权没有发生移转,甲仍是房屋所有权人,已满足权利主体的第一个要件。因此乙的暂时占有及丙的最终占有是否为无权占有,成为甲能否行使返还原物请求权的关键。接下来需要做的工作就是消极构成要件的检索,即检索是否有能否定乙、丙为无权占有的法律规范。依据物权法第二百四十一条关于占有的一般规定,占有物返还抗辩能否成立,关键在于产生占有的基础关系是否能使占有人可以对抗权利人的返还请求。在买卖合同中,‘出卖人应当将标的物交付给买受人占有,并且还应当将标的物所有权移转给买受人。甲乙签订房屋买卖合同后,交付但未过户,根据买卖合同,甲应当将房屋交给乙占有,甲作为合同当事人应当遵守合同约定.不能要求乙返还房屋。乙基于买卖合同的占有属于有权占可以对抗作为出卖人的所有权人甲的返还请求。丙是否构成无权占有.此涉及学说上之占有连锁理学者将占有连锁理论归纳为三个要件:(1)中间人对于一定的法律关系(尤其是债之关系),取得占有的权利;(3)须中间人得将其直接占有移转与第三人。迈沐案中乙作为中间人对所有人甲有合法的占有权源,丙作为第三人基于与乙的买卖合同(该合同的有效性留待【案例四】中予以详细论证)亦取得占有的权利,乙将房屋交付给丙,视为将其对房屋的直接占有移转给丙,三个要件均符合,因此丙的占有不构成无权占有,丙可以行使对甲的占有抗辩。甲要求丙返还其占有房屋的法律规范构成要件之一被消极规范构成要件所阻却,其诉请缺乏请求权基础的完整构成要件,应予驳回。房屋第一买受人的请求权基础分析―物权变动与无权处分。1.关于【案例三】的分析。依据案例一关于甲乙房屋买卖合同有效的分析,以及【案例二】中乙属有权占有的分析,乙要求甲依约履行办理过户登记的义务,具有合同请求权基础,应予支持。甲主张合同无效及返还房屋的反诉请求不成立,应予驳回。2.关于[案例四」的分析。本案中乙主张其与丙之间的房屋买卖合同无效的理由之一是无权处分订立的合同,据此可知其请求权基础在于合同法第五十一条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”按照反对解释,如果订立无权处分合同后,权利人不予追认,处分人也未取得处分权的,该合同无效。故无权处分合同属效力待定合同。依据该条规定,从表面上看,乙在尚未取得所有权前将房屋转卖给丙构成无权处分,在嗣后未取得所有权或甲未予追认的情况下,应认定乙丙之间的买卖合同无效。但从利益衡量角度看,这样的处理结果显然对终局买受人丙极不公平。因为合同效力完全依赖于乙是否积极取得所有权及甲的追认,交易风险全部由丙承担,乙和甲可待时投机,易诱发道德风险。如本案中房价高涨,乙、甲见有利可图.乙不积极向甲主张办理过户登记以取得所有权,甲也拒绝追认,导致合同无效。丙在支付对价并接受乙的交付占有房屋后,因未及时办理登记,不能适用善意取得制度,其权利又无法得到合同保护,丙须向乙方返还房屋,其只能依靠缔约过失责任寻求救济。究其源流,我国合同法第五十一条是不恰当地借鉴了物权形式主义的德国民法第185条、我国台湾地区“民法”第118条的产物。在德国模式下该条款是指处分行为效力未定,由于我国不承认物权行为概念,在我国债权形式主义模式下却变为债权合同效力未定。②有学者认为,不动产登记之外,具备物权意思表示形式要件的其他行为,如不动产交付、交付不动产权属证书等可以在当事人之间作为确权的依据。从理论指导实践的角度看,当事人合意产生物权效力的观点确实有助于解决实践中出现的房屋买卖交付未登记的利益保护问题。如本案中,甲将房屋及房产证均交付给乙,可视为双方达成物权变动合意,乙取得所有权。这样乙丙之间的合同就不存在无权处分的问题。但上述观点的理论基础在于承认物权行为理论。而我国物权法已明确规定实行债权形式主义的物权变动模式,不承认物权行为理论。尽管司法实践中有倾向于物权行为理论的一些说法和做法,但在物权法生效后,其继续存在的合理性就值得质疑了。笔者认为,为公平合理地处理本案纠纷,应对照作为请求权基础的合同法第五十一条法律规范的构成要件,对案件事实进行分解,看能否归人(或涵摄)到该条规范的构成要件中去。有学者认为,从外表观察而显现的所谓“出卖他人之物”,其实至少可分为两种类型:一类是出卖人与物的所有权人本无相应的债权债务关系,未得到授权,便擅自出卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将标的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。如果把此类合同也作无权处分,就容易与物权转让(物权变动)本身相混淆。骨显然本案情形属于后一类型。根据上文【案例一】、【案例二】的分析及【案例三】得出的结论,乙对房屋的占有属有权占有,乙享有要求甲履行办理过户登记手续的债权请求权,乙仍有取得所有权之可能。在甲将房屋交付给乙占有后,在未办理过户登记之前,甲仅是名义上的登记所有权人,其享有的是受限制的所有权,其处分权已受限制。如甲将房屋再转卖他人,须对乙方承担相应的民事责任(下文【案例五1所示)。房屋事实上已不属于甲的财产,乙对房屋享有一定的处分权。因此,乙将房屋转卖丙的事实不属于无处分权的人处分他人财产,不应归人合同法第五十一条规范的构成要件,自然就失去了适用该条的请求权基础,不应据此认定乙丙之间的买卖合同无效。而且,即使认定甲对房屋享有完全所有权,乙丙双方订立合同时均明知房屋尚登记在甲名下,当事人自愿接受合同拘束并承担风险,不存在隐瞒欺诈等情形,其交易性质属于未来物的买卖,①在无其他无效事由的情形下,也应认定为有效。据此分析,乙的诉讼请求应予驳回。房屋终局买受人的请求权基础分析―物权变动与善意取得。【案例五】体现的是房屋双重买卖(或称一物数卖)产生的纠纷。随着物权法的颁布,物权变动模式的立法确定及不动产善意取得制度的确立,司法实践中原先处理不一的双重买卖纠纷将逐渐走向明晰与统一。仍以请求权基础分析,丙要求乙办理房屋过户登记手续,行使的是合同请求权,其请求权基础在于合同法规定。【案例四】中已经分析认为乙丙之间的房屋买卖合同有效,故在不存在丁的情况下,丙有权要求乙依约办理过户登记手续,甚至在乙怠于行使对甲的过户登记请求权的情况下,可以行使代位权,要求甲履行过户登记义务。但当甲将房屋又卖给丁,并且办理了过户登记,在符合物权法第一百零六条构成要件的情况下,丁作为善意取得人成为房屋所有权人,而甲乙、乙丙之间的买卖合同对丁没有约束力,丁有权要求占有房屋。丙基于买卖合同的占有不能对抗非合同当事人的所有权人丁。丁作为不动产善意取得人的请求权基础成立,丙只能行使债权请求权,基于买卖合同向乙主张违约责任。双重买卖的案例还有一个变化,就是:如果【案例五】中丁尚未办理过户登记手续,不能适用善意取得,此时应如何处理?笔者认为,于此情形,在查明丁系善意缔约的情况下,应认定甲丁买卖合同有效,但丁只享有债权,不能取得房屋的所有权。丙能否以其已善意占有房屋为由主张所有权呢?物权法中找不到明确的请求权基础,但【案例二】的分析已表明,丙属有权占有,可以对甲提出占有抗辩。既然丙可以有权占有对抗房屋的登记所有权人甲,根据“举重以明轻”的民法解释学原理(当然解释),②当然可以对抗仅为债权人的丁。因此,笔者倾向善意的有权占有人丙取得房屋所有权,丁只能要求甲承担不能交房的违约责任。小结:连环交易中的不动产物权变动保护基准―静态秩序与动态安全的平衡。我国物权法以“定分止争、物尽其用”作为立法宗旨,就是要以法律规范明确各种财产的归属和责任,解决法律主体对于财产的纷争,并由此确定稳定、高效、安全的市场交易。房屋连环买卖中的物权变动常涉及多方主体,如上文分析的五个案例中,涉及连环交易的四个主体、三份房屋买卖合同,集中体现了不动产物权变动中的利益冲突。而规范物权的变动和保护第三人是物权法的基本范畴。③因此,如何遵循物权法立法意图,在司法实践中确立物权变动各交易主体利益保护的基准,就显得尤为重要。笔者认为,以请求权主张对象区分,可以根据交易是否涉及第三人利益分为内部请求权体系和外部请求权体系,不同请求权体系分别适用不同的法律原则和操作规则。④1.内部请求权体系保护基准:在交易不涉及第三人利益的场合,真实权利人与登记权利人的分离所产生的权属矛盾,只是两种权利主体的内部冲突,必须根据意思自治的原则,建立保护真实权利人请求权的规则。如【案例一】、【案例二】、【案例三】、【案例四】中甲与乙、乙与丙、甲与丙之间的纠纷就属于买卖合同双方或登记所有权人与事实占有人之间的内部纠纷,不涉及交易之外的第三人,应确认作为物权变动原因的债权合同的效力,确保交易静态秩序。同时通过债权合同中公示义务的约定,支持权利人办理过户登记请求权,促使交易主体履行不动产登记的公示义务,使事实物权尽快转化为有法定公示方式表征的法律物权,以稳定交易秩序。2.外部请求权体系保护基准:在交易涉及第三人利益的场合,必须遵循物权公示原则,采取能保护第三人利益的标准。第三人只要信赖不动产登记,通过法律行为取得不动产物权,应确认物权变动的效力,其作为连环交易外部当事人的请求权就应当得到保护,以维护动态的交易安全。如【案例五】中的丁基于不动产善意取得房屋所有权,可以绝对地排斥事实物权人丙的占有,处于优先保护的地位。三、建议:未来物权法司法解释中涉及不动产物权变动内容的制订空间通过运用请求权基础方法对上述案例进行分析,可以发现在请求权基础检索过程中,仍然存有立法的疏漏与冲突。物权法尽管规定了许多新的物权制度和规范,但很多规定过于原则,缺乏可操作性,为最高人民法院将来作出相应的司法解释留下了极大的制订空间。以下仅在本文研究范围内提出几点司法解释的制订建议。修正和改造与物权法相冲突的司法解释。物权法对不动产物权的变动采用了登记生效主义,但对一些特殊情况,最高人民法院的有关司法解释规定采用的是登记对抗主义。如2002年7月,最高人民法院(关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条规定:“下列财产不属于破产财产……(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”这一规定表明,已向买方交付的财产尽管未办理产权过户手续,所有权也转移归买方,而不属于破产企业所有的财产。笔者认为,物权法作为全国人大通过的民事基本法律,其所确立的基本规则和基本制度,具有仅次于宪法的效力位阶。在物权法与已有物权规范发生冲突时,按照上位法优与下位法、新法优于旧法的原则,应适用物权法规范,而不能适用已有物权规范。未来制订的物权法司法解释应就物权法与已有物权规范(包括相关司法解释)的适用关系作出规定,应在物权法框架内修正与物权法基本规则相冲突的司法解释。对已有司法解释中不符物权法规定但却有利于案件解决的过渡性规定,可将其改造成其他符合物权法规定的合理规则。如不动产物权变动必须采用物权法确定的登记生效规则,未经登记,不发生物权变动效力。善意的事实物权人因未登记不能当然取得物权,但可采用区分保护的原则及完善其他的规则如占有保护抗辩等方式来加强保护。增强不动产占有保护制度的可操作性。物权法专用一编来规定占有制度,使占有制度在我国民事立法上首获肯定。但仅有的五个条文都是属于保护占有制度的范畴,没有占有推定和占有取得制度的规定。物权法第二百四十一条关于有权占有的规定也是基本原则性的规定。在【案例二】中,作为连环交易终局买受人丙的占有是否属于有权占有的认定,就缺乏明确的请求权基础可资检索,只得求助占有连锁理论的法理支撑。而随着占有制度的确立,实务中针对财产所有人提出占有保护抗辩必将越来越多,建议司法解释应针对占有保护抗辩的类型、行使条件作出类型化的规定。同时鉴于不动产物权变动是以登记为生效要件,因此在不动产买卖中非常容易造成所有与占有的分离,从而使占有人与所有权人就标的物的占有问题发生争议,由此引发的相关案例必将层出不穷,如房屋买卖交付未过户、过户未交付、双重买卖、连锁买卖等。因此,建议司法解释尤其要针对实践中普遍存在的基于不动产买卖合同的占有抗辩及其对物权变动效力的影响作出详细规定,为解决不动产物权纠纷提供可操作的裁判规则。填补房屋连环买卖的法律适用漏洞。1.明确房屋连环买卖保护基准:台湾学者苏永钦认为,民事立法者要处理的问题必须兼顾私人自治与国家管制,同时建立放任自治的财产权或交易秩序,以及长期的国家监督、引导机制。笔者认为,司法解释的制订者有必要在物权法司法解释中把自治与管制这两种规范作政策理念上和规范技术上的缝合。具体到房屋连环买卖,对于不涉及第三人的内部交易,应构筑最大可能的自治空间,充分尊重意思自治原则,保护事实物权人的利益。而对于涉及第三人的外部交易,应遵循物权公示公信原则,确立国家对不动产交易市场的监管,保护取得法律物权的第三人利益,以弥补自治条件的不足。2.确立房屋连环买卖内部适用规则:一是规定未办理过户登记的连环交易中的第一买受人与终局买受人(或后手)之间订立的买卖合同,不应以第一买受人无权处分认定为无效。二是规定房屋终局买受人对房屋的占有属有权占有,可以此对抗房屋登记所有权人的返还原物请求权,除非占有的基础法律关系无效或被撤销。3.确立房屋双重买卖规则:在两次买卖均未办理过户登记的情形下,两次买卖的买受人均未取得所有权。建议司法解释对权利保护优先次序作出规定:一是有条件承认物权变动合意的优先效力,即已接受不动产或其权属证书移转占有的买受人,可优先行使房屋过户登记请求权。二是在不存在物权变动合意的情形下,以请求办理过户登记的先后，确认买卖中先行使请求权的一方享有行使登记请求权的优先权。随着物法权的颁布实施，法院必须会面临越来越多的物权纠纷。通过上文对房屋连环买卖变动的实证分析，笔者切身感受到一部物权法对民事审判的重要意义和它所可能带来的法官审判思维的重大改变。也许学者们还将为物权法的立法得失津津乐道，论说着纠缠不清的理论问题，而法官则要在一个个鲜活的物权案例中寻求法律与现实的平衡。遵循物权法请求权基础，在物权法制度框架下解决实务问题，或许是一个较好的选择。在仍存在立法空白时，可在物权法立法意图的指引下，运用民法解释学的方法填补法律漏洞，维护静态物权秩序与动态交易安全。对学者学说及先前案例，应保持有足够的鉴别力。法官可以借鉴学者的合理学说，但不能盲从权威理论，实务做法必须遵循物权立法的制度文体表达。这也许就是法官不同于学者的角色定位。我们完全可以采取不同于学者的思路，以法官的视角，运用法官的智慧，在现有的法律框架下处理实务案例。

房屋买卖中“阴阳合同”之法律效力分析1.案情简介2008年9月，王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房，双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税，网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万，并拒绝向李某支付另外的40万房款，由此形成纠纷。2.“阴阳合同”之含义及效力分析2.1在二手房交易过程中，买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”，是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同，价格一般比较；“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，充分反映了双方当事人的真实购买价格。2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门，目的是少缴税费。那此类合同的效力如何？笔者认为，一般情况下，阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。第一，“阴合同”是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同法的生效要件，双方均应遵照执行。第二，“阳合同”是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立，为办理过户需要，双方并不遵守执行，虽然是当事人双方真实的意思表示，但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定，“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知，“阳合同”应确认为无效。本案中，王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的，而双方进行网签的合同是无效的，王某应再向李某支付房款40万元。3.“阴阳合同”之风险虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费，但是也存在一定的风险。首先，双方在合同中做高房价多贷款的行为，是一种的欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。其次，双方在合同中做低房价少缴税的行为，是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，当事人不仅要补税，还要罚款，甚者构成犯罪，面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定，如果逃避交纳的数额达到1万元，买卖双方当事人就涉嫌偷税罪，而且还是共同犯罪。再次，签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同（黑合同）约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。在此，笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险，日后难免会有更大的麻烦。

答辩状答辩人：陈×，女，黎族，1981年8月13日生，住海口市海甸三西路海警宿舍287号。被答辩人：王×，男，汉族，1982年7月12日生，住海口市和平大道加州阳光1023号。答辩请求：双方感情并未完全破裂，答辩人坚决不同意离婚。答辩人现就被答辩人诉答辩人离婚纠纷一案，答辩如下：一、被答辩人在起诉状中所述双方在父母之命、媒妁之言的撮合下结婚，属包办婚姻，婚前双方缺乏了解，毫无感情基础，与事实不符。事实是，答辩人与被答辩人婚前经过13年的充分认识、了解后才结婚，感情基础牢固，婚后夫妻感情较好，双方感情并未完全破裂。1996年，答辩人在被答辩人姐姐店里打工时结识被答辩人，双方开始逐渐熟悉、了解。2007年起，被答辩人也在其姐姐店里帮忙看店，从此开始主动追求答辩人，双方经过2年多时间的恋爱，逐渐建立起深厚、真挚的感情，于2009年11月13日登记婚姻。婚后夫妻感情较好，答辩人与被答辩人的家人相处也非常和睦，感情很深，被答辩人父母、姐姐把答辩人当作自己亲人一样看待，经常夸奖答辩人勤劳简朴、心地善良，是典型的贤妻良母，他们至今都坚决不同意我们离婚。所以，根本不存在双方在父母之命、媒妁之言的撮合下结婚，属包办婚姻，婚前双方缺乏了解，毫无感情基础的情况，被答辩人所述与事实不符。二、被答辩人提出离婚的真正原因是一时鬼迷心窍，喜新厌旧，与多名女性发生婚外情。被答辩人不念旧情，一时冲动，向法院提起离婚诉讼，答辩人在感情上无法接受。三、答辩人与被答辩人相识14年，知道被答辩人本质并不坏。答辩人始终相信，被答辩人起诉离婚只是一时冲动，答辩人有决心、有信心挽救和感化被答辩人，双方的婚姻仍有挽回的余地；答辩人真诚希望，双方今后能够互相谅解，求同存异，生儿育女，共创美好人生。综上，答辩人与被答辩人感情并未完全破裂，仍有挽回的余地，答辩人坚决不同意离婚。恳请法庭能给双方一个缓冲的过程，给原本幸福的婚姻一个挽救的机会。此致海口市龙华区人民法院答辩人：二○一一年三月十一日

我国抵押物转让法律制度的变迁抵押物转让是基于抵押人的意思表示，而将抵押物的所有权让与抵押物受让人的行为。在抵押物转让过程中涉及到许多利害关系人，形成了较为复杂的法律关系。一个抵押物上将同时存在至少两个法律关系，即抵押权人与抵押人的担保合同关系，抵押人与抵押物受让人的买卖合同关系。我国立法实践中，先后有四部法律和司法解释对抵押物转让进行了规定：1、1988年出台的最高人民法院《民法通则意见》第115条第1款规定“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效”，根据该规定，抵押人转让抵押物必须以抵押权人同意为条件，其目的在于突出保障抵押权人的利益，但由此也造成了抵押物不能充分流转，抵押物的价值无法充分利用。按照这个规定，按揭二手房转让合同凡是未事先征得银行同意的，一律无效。2、1995年出台的《担保法》已经看到了《民法通则意见》用“债权人同意”来限制抵押人的转让权给物的利用带来的严重弊端，在第49条第1款中取消了转让抵押物必须经抵押权人同意的规定，规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”，根据该规定，抵押人转让抵押物已无须抵押权人同意，只要通知抵押权人并告知受让人即可。3、2000年出台的最高人民法院《担保法解释》对《担保法》有所突破，其第67条第1款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”，该解释实质是认可了未通知抵押权人的抵押物转让合同有效，只不过是“权随物走”，赋予了抵押权人的追及效力，同时规定了受让人享有涤除权（可以代替债务人清偿其全部债务，使得抵押权消灭）。该解释虽有违法之嫌却是立法的一大进步，这种规定最大限度地既保障了抵押权人的利益不受损害，又使得抵押物得到了充分的利用，效能得到充分的发挥，通过流转实现了物的保值和增值。4、2007年出台的《物权法》又倒退到了《担保法》时代，从根本上否定了近七年来的实践已经证明切实可行的最高人民法院的努力成果。其第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以法律发展的角度看，是立法的倒退。