林永权

【当事人】再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建某房地产公司被申请人（一审原告、二审上诉人）：庄某、肖某原审被告：三明某物业公司【案情简介】2016年2月2日肖某、庄某向福建某房地产公司购买商品房一套，并支付全款。合同约定，该商品房应于2017年6月30日前交付。2017年6月27日，福建某房地产公司通知交房，要求业主于同年6月30日前收房。2017年8月19日，肖某、庄某接收房屋。2017年6月26日，案涉房屋进行竣工验收，确认消防验收合格，但规划验收尚未进行，诉讼期间仍未取得建设主管部门颁发的竣工验收备案手续。为此，双方发生争议，诉至法院。原告诉求：1、判令福建某房地产公司支付逾期交房违约金51787元（自2017年7月1日至2018年8月1日，按购房款653877元为基数，每日0.02%计）；2、判令福建某房地产公司和三明某物业公司确认案涉商品房物业费缴费起算时间为房屋符合交付条件之日起。【法院裁判】福建高院再审主要观点：1、“本案中，《合同》第十一条“交付时间和手续”中明确：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。据此，于房屋交接而出卖人未能出示合同约定的证明文件时，买受人有权拒绝接收，并主张出卖人承担逾期交付责任。当买受人选择接收房屋时，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。即使交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，亦属出卖人瑕疵履行的违约责任，买受人可依约或于没有约定时依法主张出卖人不适当履行之违约责任。作为履约行为的房屋交付系一事实行为，故房屋交付仅有是否符合法定和约定标准之事实状态区分及在不符合标准时如何采取补救措施并承担相应违约责任，而无有效无效之判断。原审法院在认定案涉商品房已实际交付，亦认为交付行为属瑕疵履行的情形下，判令出卖人承担逾期交房违约责任，理据不足，本院予以纠正。”2、关于福建某房地产公司能否以合同外第三人原因为由免除违约责任问题。违约责任是指合同当事人违反合同约定，应当向合同相对方承担的责任；违约责任的承担以“违反合同约定”之事实为前提，而不以违约方存在过错为必要前提。虽然合同违约行为的形态具有复杂性，就违约原因而言，也存在因合同当事人的原因违约和因合同外第三人的原因违约之分，但就合同相对性而言，因合同当事人的原因违约与因合同外第三人的原因违约，在违约责任承担上并没有区别，即都应当由合同违约方向守约方承担责任。为强调合同责任的相对性，《合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。据此，福建某房地产公司于本案中主张案涉商品房未能完成竣工验收备案系因政府原因所致，该原因非其所能控制，故不应承担违约责任，于法无据。声明：本文系根据中国裁判文书网公开的（2020）闽民再222号民事判决书所作的加工、整理及分析。

【当事人】上诉人（原审被告）：巴中某公司被上诉人（原审原告）：厦门某公司【案情简介】2016年10月10日，巴中某公司（甲方）与厦门某公司（乙方）分别于2016年10月10日、2017年10月24日各签订《房屋买卖框架协议》，协议约定厦门某公司购买巴中某公司开发楼房。巴中某公司出售的资产开发完成时间为1年。协议涉及厦门公司购买的资产转让对价合计为119480000元。第2份协议签订时，厦门某公司已就协议1履行，支付3000万元，并于2017年11月17日至12月7日期间向巴中某公司指定的收款账户转入83038600元。同时，双方已就案涉房产签订商品房买卖合同并办理相应备案手续。厦门某公司起诉请求：判令巴中某公司继续履行《房屋买卖框架协议》，将位于四川省巴中市巴州区xx园区内的xx楼（具体楼层单元详见房屋明细表）不动产产权登记至厦门某公司名下，并将已具备交房验收条件的上述房产向厦门某公司交付；二、判令巴中某公司立即向厦门某公司支付违约金（按照每日万分之五计算，以49822560元为基数，自2017年9月1日计算至巴中某公司实际交付房屋并将不动产产权登记至厦门某公司名下之日，暂计至2019年5月10日为15370259.76元。【法院裁判】一审法院判决支持厦门某公司诉讼请求。巴中某公司不服，向福建高院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回厦门某公司全部诉讼请求。福建高院二审认为，案涉两份《房屋买卖框架协议》合法有效，且双方依据两份协议已就案涉房产分别签订商品房买卖合同并办理相应备案手续。巴中某公司主张协议是双方当事人虚假意思表示，理由不能成立。巴中某公司主张不应承担违约责任的理由不能成立，但根据《物流园区管理委员会报告》，可以证明由于天然气管道改迁的影响，企业运营成本大大增加，大量商铺不能进行装修工程，无法招商引资，企业损失巨大。客观上巴中某公司确实因输气管道调整改迁损失巨大。综合考虑违约方在合同履行过程中违约过错、预期利益，根据公平原则，巴中某公司的违约责任应相应减轻。故二审调整为按日万分之二计算违约金。案例来源：（2020）闽民终1106号

【当事人】再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：泉州某置业公司被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：林某、吴某【案情简介】林某、吴某向泉州某置业公司购买商品房一套，由于泉州某置业公司未能在合同约定的期限内将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给林某二人，遂引发纠纷。林某、吴某起诉请求：1、泉州某置业公司继续履行合同约定的交房义务；2.泉州某置业公司向林某、吴某支付自合同约定的交房次日即2018年12月31日起至实际交房之日止按照日万分之五计算的违约金；3.泉州某置业公司承担暂计至2019年6月10日的逾期交房物业费用909元，并承担自起诉之日起至实际交房之日止按照1.9元/平方米计算的物业费用。泉州某置业公司反诉请求：1、林某、吴某向泉州某置业公司支付自通知交付期限届满日即2019年1月27日起至实际办理交房手续之日止按全部房价款的日万分之一计付逾期收房违约金；2.林某、吴某向泉州某置业公司缴交专项维修资金8917元。【法院裁判】福建高院再审认为，房屋的主要功能是用于居住，因此房屋的租金损失系衡量逾期交房损失的重要依据。二审中泉州某置业公司提供了有关同地段同类房屋租金的信息用于证明约定违约金比例过高，但二审法院既未予以采信，亦未告知其对房屋租金价格必须进行委托评估，故泉州某置业公司再审申请中提供的《调查报告书》，可以作为新的证据。同时，再审认为，违约金的调整幅度属于法官的自由裁量范畴。人民法院有权根据不同时期、不同案件的具体情况综合考量，并作出合理判决。一审法院在考虑本案合同的履行及当时的损失情况后，酌定以全部房价款日万分之一点七计算的违约金计26091元，已臻合理，应予维持。二审法院予以改判不妥，应予纠正。关于逾期收房违约金，再审采纳二审观点即：通知交房的法律意义在于出卖人通知交房而买受人未在指定期间内进行交房则房屋的风险责任、附随义务转移至买受人，出卖人不再承担相应的责任，故买受人逾期接收房屋，出卖人并不存在损失。《商品房买卖合同》第十一条有关因买受人逾期接收房屋应向出卖人支付违约金的内容并非《商品房买卖合同》版本原有内容，系泉州某置业公司自行添加，适用于全部购房者的格式条款，该条款加重了买受人的责任，应认定无效。故林某、吴某无需向泉州某置业公司支付逾期收房违约金。案例来源：（2020）闽民再229号

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。之后我会先看双方的主体。争议解决条款。载明的是“如协商不成的可向甲方所在地人民法院仲裁”。我认为这也是错误的，属于约定不明确。法院和仲裁是两种不同的争议解决方式，是两种完全不同的争议解决程序。如果依这个约定到甲方所在地法院管辖，法院可以不受理或者用较长的时间进行审查。那么约定不明确的后果是什么呢？这个案件的对方当事人刚好在外省，如果发生纠纷无法协商的话，就要去外地起诉（应诉），这样你在委托律师时会增加差旅成本，近的话还好，远的话来回几次，这绝对是笔不小的开支。可很少人会注意这么个小细节。没办法，最终只能花钱买经验、教训！。为什么我认为还达不到起诉条件的原因在于，合同中约定拟报销费用是需要对方确认的。这个条款有两个前提：1、你沟通的对方一定要是可确定的、实名的、可查询的主体。如果是QQ或者电子邮件，那么发生纠纷时你如何证明平时与你沟通的人就是你要起诉的人或者起诉的人的工作人员？法庭上不是你说是就是，是要有相应证据佐证的。2、你发的材料，对方是否有回复？是否有回复如“好的，已确认”或者“好的，已收悉”。如果单单只有你发，对方未作任何回应，这在纠纷发生时就会很被动。所以，不是说发生纠纷时找律师一定就能解决。律师也要依照现有的证据，也要依据现有的法律规定，并不是万能的纠纷解决者。因此，前期的条款约定或者证据维护很重要。否则真发生纠纷时，只能哑巴吃黄连——有苦说不出了。

这件商品房预售合同纠纷案件中的一、二审观点，个人认为蛮“扯”的，结果难以令人信服，甚至容易引发案件外因素的“猜想”。好在省高院再审给出了尊重客观事实、准确适用法律的裁判结果。【案情简介】石某、刘某向某开发公司购买车位，未签订书面买卖合同，仅有开发公司出具的商品房销售（预收款）统一票据，载明车位预交金额7万余元。石某、刘某已支付上述费用。石某、刘某诉求：判决确认其与开发公司车位买卖合同有效。【一二审观点】一审法院认为，由于在房地产登记中心并未查询到讼争车位的合同备案及权证登记信息，故驳回石某、刘某诉求。二审法院认为，根据《合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。由于案涉买卖合同系房地产买卖合同，根据法律规定，合同双方当事人应当签订书面合同，就讼争车位的出卖人及买受人、坐落位置、面积、价款等主要内容进行约定。但石某、刘某未能提交证据证明与开发公司签订书面合同，且提交的发票不能体现讼争车位的价款。故驳回了上诉，维持原判。【再审观点】再审对一二审认定的事实予以确认。另查明涉案同小区面积车位在当时的交易价格为64000元。再审法院认为，虽石某、刘某与开发公司未签订书面买卖合同，但其提供销售（预收款）统一票据，预交金额73000元，参照同时期小区车位价款可得出石某、刘某已履行主要义务。结合石某、刘某实际占有、使用讼争车位多年并以业主的身份缴纳物管费且无第三人提出异议等事实。符合《合同法》第三十六：“法律行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。据此，再审判决：一、撤销一、二审判决；二、确认石某、刘某与开发公司的买卖合同有效。合同是否有效，主要看主体、标的、要约、承诺及意思表示是否真实等要素，一审法院竟以没有登记备案信息来判决，明显适用法律错误。二审的说理其实没问题，房地产买卖合同确实属于应当订立书面合同的情形，但该判决忽视了客观事实，忽视了对石某、刘某支出7万余元购置款的“合理性”论证，也缺少对其说理。再审从同期车位价款、石某、刘某长期使用、缴交物管费且无第三人提出异议出发，准确适用《合同法》第三十六之规定，确保客观事实和法律事实的统一，保障当事人的合法权益。从律师代理的角度出发，除了熟读合同法，准确适用法律外（由于案涉合同法条文第十、三十六比较少见，实务中很少会用到该条款），还需要提供证据“影响法官心证”。从案例中，提供的证据可能有：1、预交金额发票；2、车辆长期出入凭证（较难）；3、缴交物管费发票；4、同期购买车位的价格凭证等。