聂晶

上海聂晶律师解读：公租房即公有住房，本文所指的公租房适用于国家福利分配、调配或国家认可的其它原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。但单位分配住房与职工有特别约定的，按约定处理。背景：由于近年来，上海地区历史遗留的公租房一般较为简陋、破旧，且聚集成片，为了城市形象及建设考虑，动迁的公租房也逐渐增多，因而导致大量的分割拆迁利益诉讼。2011年国有土地征收与补偿条例出台，加之各地强拆事件不断，国家提倡全国各地实行阳光拆迁政策，尤其是上海地区，执行先补偿后拆迁的规定，地区房价又偏高，动迁补偿金额也十分可观。本文之所以分析未成年人户口在公租房动迁中的利益分配规则，一方面是因为近期接到的这方面的咨询较多，笔者发现目前普遍存在一个观念是，大多数咨询者认为动公租房拆迁中，有户口就有权利，可以均分拆迁利益。另一方面，因为涉及的拆迁利益巨大，未成年人户口能否享有拆迁利益，对承租人和同住人的利益有重大影响，因此本文旨在厘清未成年人户口利益，以作为公租房内部分割拆迁利益时的参考。公租房动迁利益的构成按照上海地区的拆迁政策，一般拆迁利益主要由以下几个方面组成：1、评估价格，2、价格补贴，3、特定房型套型补贴，4、居住困难保障补贴，以及按期签约奖励、集体签约奖、按期搬迁奖、均衡实物安置补贴、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、装饰装修价值补贴等。以上海区的一套面积约20平米的公租房为例，以上补偿总计可达到400余万元。法院对于未成年人户口利益分配的规则上海高院曾在【2004】3号文中对此进行了解答，高院：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人人住的相关问题另有约定的，依约定处理。因此，根据高院的上述解答，在大致裁判规则上认为户籍在册的未成年人是无权单独享有房屋拆迁补偿款的。但上述解答略显含糊不清，比如，实际生活中，未成年人有户口，但是对该未成年人实际承担监护义务的人在公租房内没有户口，解答中适当多分的概念是什么？因为监护人没有户口的情况下一般是不享有拆迁利益的，难道是指按照同住人和承租人均分拆迁利益的基础上适当多分吗？如果是这样，那就明显违反了该解答的精神。正确的理解应当是有一个前提，即对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，也在该公租房内有户口。（2016）沪0115民初39320号、(2017)沪02民终3886号在判决书中表达了上述观点。结论：因此，在公租房动迁中，未成年人户籍在册，通常也无权单独享有拆迁利益，不能按照同住人标准对待。但近年来的各级法院的司法判例实践中，对于父母已离异的未成年人，特殊情形下，也有判决单独享有动迁份额的先例。此外，在公租房动迁中，对同住人的认定十分重要，直接影响是否能够均分拆迁利益的问题，各法院对于同住人的认定也存在些许差异，主要通过公租房来源、他处住房、使用情况的综合考虑，公租房拆迁纠纷中，一般户口众多，所以法律关系较为复杂。PS：因每个案件情况不一，本文仅做参考，如需具体法律意见，请咨询专业律师。

房子买了几年，产权证下不来怎么办？我买的顶给供货商的房子，给供货商交了定金，最后去售楼部签合同，结果售楼部开不出发票，只能给收据，我现在要要回定金，供货商不给退。上海房地产律师解答支付定金一方违约的，定金不退，协商不成，可以起诉。我们房屋买了将近八年，产权还办不下来？是不地产商存在五证不齐全，办不了房屋证？我们的购房合同也不具备法律效力？上海聂晶律师解答合同有效，开发商违约。购房合同上是2019年12月31号交房，到今日仍未交房，但是于昨日(2019年5月29号)收到开发商的致歉信是说明交房日期是2019年8月31号，由于笔误写成2019年12月31号，这样能起诉开发商得到逾期交房的违约金吗？上海聂晶律师解答可以起诉要求承担违约金，可以起诉主张开发商违约，要求支付相应的违约金以及给你造成的损失，对方存在违约行为，可以否认后期主张的笔误。一、购房退房违约金是多少钱退房违约金指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。(一)违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。(二)退房违约金的协议关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对您的权益可以实现有效保护。综上，开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。

导言：上海市公房承租人变更有哪些条件？在征收、拆迁过程中涉及到哪些法律问题？本文依照上海政策对此进行分析。首先来分析在没有发生动拆迁、征收时，公房承租人变更的问题。根据《上海市房屋租赁条例》第四十条规定：“公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。”对此，上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）第十二条进行了细化规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。”另外，在2019年8月15日上海市房屋管理局发布的关于印发《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的通知（沪房规范〔2019〕3号）以及解读材料也对公房承租人变更的条件以及禁止情形进行了明确规定。曾经有当事人咨询我，问：“房子在上海市虹口区，我弟弟是公房承租人，没有结过婚也没有孩子，我父母早已去世，房子里就我弟弟一个人的户口，没有其他亲人，我户口在本市其他地方，律师，我能变更成这套房子的承租人吗？”按照上述的规定，实际上当事人作为旁系亲属是无法变更为该套房屋的承租人的，其他很多地方比如天津等地旁系亲属是可以成为新的承租人的，这是需要注意的一点。第二、动拆迁、房屋征收过程中涉及到公房承租人变更以及补偿利益分配的问题。在公房动拆迁过程中，拆迁/征收协议往往是由动迁组与承租人签订的，但是如果公房承租人去世，没有新的承租人那么该如何处理呢？首先是参照上述规定选择新的承租人，如果没有符合条件的承租人出现，那么该公房就会被收归给国家。另外，关于公房征收后补偿如何分配的问题，《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一[2004]3号）有详细的说明，具体可以查看我往期的文章了解。需要注意的是，本人在上海经历过一个有意思的案件，当时是在动迁过程中，区政府已经对某户公房作出征收补偿决定，该户也向中级法院提起了征收补偿决定的诉讼，在这过程中，同住人跳出来到区法院提起变更承租人的诉讼，认为现在的承租人变更有问题，没有经过同住人的同意，最终法院以“系争房屋已经被国家根据法律规定进行了征收，且已经作出征收决定，系争房屋系公有住房，附着于物权之上的租赁关系亦已不复存在，不具备设立或变更租赁关系的可能性”为由驳回了同住人的诉请。上海公房承租人的变更存在正常变更、去世后变更、动拆迁过程中变更的问题，本文依照上海政策以及本人相关经历分享，希望对大家有所帮助。