孟祥明

夫妻一方擅自卖房的法律后果是什么？案例一：甲男2008年购房一套，登记在自己名下，单独所有。甲男与乙女2010年结婚，遇最近房价高涨，乙女遂未经甲男同意联系房产中介，欲将房屋出卖。此时丙与房产中介联系，欲购房一套。在房产中介的帮助下，乙女与丙签订房屋买卖合同，丙向乙女交付定金2万元，支付给房产中介费用1万元。此时，甲男发现此事，对此房屋买卖合同不予认可。请问：此买卖合同的效力如何？案例二：甲男与乙女2010年结婚，2012年，甲男购买房屋一套，登记在自己名下。遇最近房价高涨，乙女遂未经甲男同意联系房产中介，欲将房屋出卖。此时丙与房产中介联系，欲购房一套。在房产中介的帮助下，乙女与丙签订房屋买卖合同，丙向乙女交付定金2万元，支付给房产中介费用1万元。此时，甲男发现此事，对此房屋买卖合同不予认可。请问：此买卖合同的效力如何？案例三：甲男与乙女2010年结婚，2012年，二人购买房屋一套，登记在双方名下，为共同共有。遇最近房价高涨，乙女遂未经甲男同意联系房产中介，欲将房屋出卖。此时丙与房产中介联系，欲购房一套。在房产中介的帮助下，乙女与丙签订房屋买卖合同，丙向乙女交付定金2万元，支付给房产中介费用1万元。此时，甲男发现此事，对此房屋买卖合同不予认可。请问：此买卖合同的效力如何？三个案例极其相似，那么它们会有一样的法律结果吗？下面，我们一起分析。案例一：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。如若乙女以自己在签订买卖合同时对该房屋没有所有权为由，主张合同无效，那么不会得到法院的支持。此时，甲男不同意出卖房屋，丙有权要求乙女承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿。那么，最终乙女将要返还双倍定金给丙方，还将面临支付中介费的问题。案例二：只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋，就属于夫妻共同财产。虽然房屋登记在夫或妻一方名下，但是对双方的权利义务没有影响。本案中，房屋于婚后购买，虽然登记在甲男名下，但是仍为夫妻共同财产。那么，夫或妻一方擅自处分夫妻共同财产的效力如何呢？根据我国婚姻法司法解释三的规定，如果该房屋买卖符合善意取得制度，即第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，那么该合同有效，善意第三人将取得该房屋。但在本案中，该房屋尚未办理产权登记，丙亦未支付合理对价。此时，乙女以未取得其配偶甲男同意为由，要求解除合同，丙应当对甲男知道且同意买卖合同的签订予以证明，丙若不能证明，那么该房屋买卖合同无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，乙女应当返还丙2万元。案例三：分析见案例二