李伏平

近年来，家庭成员之间因为结婚分家立户、离婚夫妻分户等原因引起的家庭成员之间对农村土地承包经营权分割的纠纷时有出现，上演了母女反目、兄弟姐妹对簿公堂的一幕。家住城关镇的田某家在1980年集体落实承包责任制时按人口总数分得了六份土地，后田某嫁到本村另外一组，户籍仍留在原籍。当时土地承包已经落实完毕，田某嫁到夫家后没有分得土地，一家只能耕丈夫的承包地维持生计。1990年田某离婚后带着女儿回原籍生活，她与娘家人莫某等四人商量，要求分得原属于其份额的土地耕作，但是莫某等人以田某已出嫁为由拒绝分割土地。田某向调解委员会申请调解，但达不成协议，田某只能到忻城法院起诉自己的母亲和兄弟姐妹。法官了解了案情后，耐心地给田某作解释工作。我国《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》对家庭成员的土地分配，均未作出明文规定，是解决以一方为承包经营户为主体的纠纷。在上述两部法律中，没有对承包经营户以外的主体，如家庭成员之间土地分配作出规定。土地承包合同作为特殊的合同，只有合同双方有权力变更合同。合同一方即发包方是集体土地所有者，若合同承包方分立，合同的权利义务应由发包方和承包方协商重新签订，法院不能在没有发包方介入的情况下，擅自解除承包合同、重新代替发包方再订立两份合同、确定发包方和承包方的权利和义务。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承保纠纷案件适用法律问题的解释》也明确规定：承包合同纠纷，以发包方和承包方为当事人。因此，田某与娘家人莫某等四人对承包地使用权的争议不是《中华人民共和国土地承包法》确定的争议主体。《中华人民共和国土地承包法》第五十一条规定：“因土地承包经营权发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会，乡（镇）人民政府等调解。当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”该条规定的当事人指的是发包方和承包方，也只有发包方和承包方作为当事人，才具有作为仲裁或者诉讼主体的双重性。我国广大农村在八十年代初期落实的土地承包到户的政策，是以户为单位，并不是以各家庭成员为单位。依照最高人民法院的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款之规定：“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。”土地承包到户后，各家庭成员要求确定对具体土地承包经营权，即土地的使用权。土地使用权争议由人民政府处理；同时家庭成员之间农村土地承包经营权分割纠纷不是农村土地承包合同纠纷，不属于人民法院受理案件范围。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”，由此可知，当家庭成员之间土地使用权产生争议，应当由人民政府处理，法院不能越俎代庖，用审判权替代行政权。田某诉莫某等四被告侵占土地经营权（即土地使用权），并划分土地份额，不属于人民法院直接受理的案件范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。最后本院告知田某应当向当地人民政府申请处理。

二手房的水究竟有多深？市民在买卖二手房时有何应对诀窍？律师总结了二手房买卖中的几个陷阱：1、“卖房者”非房主。对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。对策：要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认；购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。3、卖房者只是使用权人。对策：只要卖房人未取得完全产权，交易都不可信。4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。对策：如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后，方可与之交易。5、签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。6、交易的二手房用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。对策：购房人一定要看清房屋性质。7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人，或者说已告知，但承租人未放弃优先购买权。对策：购房人如发现该二手房已出租，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。对策：买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中，来约束卖房人。律师提示：二手房买卖涉及金额较大少则几万，多则几十万几百万，需要法律专业知识，如果当事人觉得没有把握，建议委托律师全程跟进处理，避免不必要的法律风险。