曹志忠

交房近十五年，房屋突遭法院查封，这是为什么？业主们认为其已向开发商支付购房款并且商品房买卖合同已备案，只是由于开发商的原因迟迟未办理房屋产权证书，法院不应该查封他们的房屋。法院作为司法机关，当申请执行人拿着胜诉判决书申请法院强制执行被执行人名下财产时，法院应当按照法律规定及时查封、冻结、扣押被执行人名下的财产。桃园新居的业主们虽然已经支付购房款且备案商品房买卖合同，但是房屋尚未登记在业主名下，而是登记在“易居房地产”名下，故法院是有权查封业主已购买但尚未进行产权登记的房屋。1.《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，房屋买受人申请法院将出卖人名下未过户的房屋解除查封，必须符合三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；根据上述规定，桃园新居业主可以根据不同情况，通过提起执行异议的方式，申请法院排除对“易居房地产”名下未过户房屋的执行，申请法院解除对所购房屋的查封并尽快办理权属转移登记手续。类似桃园新居业主的遭遇在现实生活中时有发生，那么作为购房者应该怎么积极作为防范房屋被查封的风险呢？若开发商不配合购房者办理房屋产权登记手续，那么购房者可以向法院起诉，要求法院判决开发商协助购房者办理房屋产权登记手续，若开发商不履行法院判决书的，购房者可以持生效的判决书申请法院强制执行。

近期，我手里有好几个案件存在被告故意躲避法院送达起诉状、传票等法律文书的情形，这种情况在现在的司法实务中会经常出现，那么法院遇到这样的被告该怎么处理呢？法院通常会按照法律的规定采取公告送达的方式向被告送达相关法律文书，这是法院最常见的、合法的做法。但是，实践中，个别法院会以无法送达被告（视为被告不明确）为由驳回原告的诉讼，原告遇到这种情况该怎么办呢？原告可以在收到驳回起诉的裁定后的10日之内，向上一级法院上诉！法律依据如下：《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第八条第（二）项规定“原告不能提供被告准确的送达地址，人民法院经查证后仍不能确定被告送达地址的，可以被告不明确为由裁定驳回原告起诉”。《最高人民法院关于依据原告起诉时提供的被告住址无法送达应如何处理问题的批复》明确规定：“人民法院依据原告起诉时所提供的被告住址无法直接送达或者留置送达，应当要求原告补充材料。原告因客观原因不能补充或者依据原告补充的材料仍不能确定被告住址的，人民法院应当依法向被告公告送达诉讼文书。人民法院不得仅以原告不能提供真实、准确的被告住址为由裁定驳回起诉或者裁定终结诉讼。因有关部门不准许当事人自行查询其他当事人的住址信息，原告向人民法院申请查询的，人民法院应当依原告的申请予以查询。”上述两个司法解释的规定存在冲突，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》是最高人民法院于2003年12月1日生效的司法解释，《最高人民法院关于依据原告起诉时提供的被告住址无法送达应如何处理问题的批复》是最高人民法院于2004年12月2日生效的司法解释，根据同位阶法律新法优于旧法的法律适用原则，法院应当依照《最高人民法院关于依据原告起诉时提供的被告住址无法送达应如何处理问题的批复》进行处理，也就是说在法院无法直接送达或者留置送达时，法院应当采取公告送达的方式向被告送达相关诉讼文书，而不得以原告无法提供被告准确的住址信息为由驳回原告的起诉。因此，原告可以依据《最高人民法院关于依据原告起诉时提供的被告住址无法送达应如何处理问题的批复》的规定，向上一级人民法院提起上诉，要求二审法院撤销驳回起诉的裁定，以维护自己合法的诉讼权利。

无论是工程款纠纷还是工期、质量等纠纷，合同的效力问题都可能成为诉讼的争议焦点，因此认定建设工程施工合同是否有效很重要。建设工程施工合同无效的情形有哪些?又该怎么处理呢？一、建设工程施工合同无效的情形有哪些?(一)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的建设工程施工合同无效;(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的建设工程施工合同无效;(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的建设工程施工合同无效;(四)承包人非法转包、违法分包建设工程的建设工程施工合同无效;(五)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的建设工程施工合同无效。二、建设工程施工合同无效如何处理?1、合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。《法释(2004)14号》第二条。2、承包人超越资质等级许可签订建设工程施工合同，在工程竣工前取得相应资质等级的，合同不应按无效处理。《法释(2004)14号》第五条。3、合同无效，且建设工程经竣工验收不合格，但修复后的工程经竣工验收合格的，参照合同约定支付工程价款，但发包人有权要求承包人承担修复费用。需要注意分别竣工验收不合格的原因。《法释(2004)14号》第三条。4、在审理挂靠纠纷时，对被挂靠单位与发包人签订的施工合同的效力，未经当事人申请并举证，法院一般不主动审查。5、参照合同约定支付工程价款，是处理合同无效，工程经竣工验收合格时，双方支付工程价款的一项基本原则。但在实务中，如未完工程，或者工程大规模改变设计等，按照合同约定已无法计算工程款，则不排除根据案件的具体情况委托评估的办法来认定工程款的数额。以上，是律师为您整理的相关资料，如果您在生活中遇到此类相关的问题，需要维护您的合法权益时，欢迎来电咨询律师寻求帮助。