杨秀秦

关于***市房地产销售市场一些不良现象和法律的思考（摘抄）近年来，在***的正确领导下，*市各项经济都取得了长足的进步，特别是房地产经济，对助推*市城市化建设进程发挥了主力军作用。随着房地产市场的发展，也伴随了一些不良现象的发生，笔者结合实际工作中遇到的房地产市场纠纷情况，对*市辖区内（主要是**区、**区）房地产销售市场不良现象进行了梳理，并从法律视角思考***房地产经济的健康、有序发展。一、近年来我所办理的房地产纠纷案件情况**市房地产市场纠纷普遍出现的时间是在2011年下半年起至2013年底，主要纠纷有逾期交房、逾期办理房产证、房屋质量纠纷、物业纠纷和退房纠纷等。2012年以来，我所律师接受业主或房地产开发商的委托，代理房地产纠纷诉讼案件734件，代理因房地产业务产生的纠纷诉讼案件9件，作为**市消费者协会法律顾问协助咨询解决案件30余件，接受到所咨询或电话咨询的人数约280人次。今年以来，房地产纠纷案件的形式发生了明显变化，主要表现为职工合作建房项目纠纷（商品房买卖预约纠纷）、业主与开发商之间的物业管理问题纠纷等。目前，我所律师正在义务协助某小区380户业主组建业主委员会，该会成立后，将成为**市第一个由业主自发组织的业主委员会。二、房地产市场销售的不良现象根据我所律师近年来办理房地产纠纷案件情况和对*市房地产市场的调研发现，当前房地产市场销售的不良现象主要有以下几个方面。（一）逾期交房主要情形有：一是开发商资金不够雄厚，在项目建设中进度款项拨付不及时到位，引发窝工或工期延误，在合同约定的交房时间内根本无法交房；二是*市的房开企业普遍规模较小，建设能力和管理水平落后，粗放式的发展导致房屋项目建设不能按规划同步实施，采取补救的方式导致交房延期；三是房开企业在取得银行贷款后，不能按计划使用款项，导致无法支付施工方的建设款和有关建设部门依法征收的税费款，无法取得有关验收证书导致逾期交房。*区法院立案数据显示，自2012年至2014年8月底，该院受理商品房纠纷案件925件(不含房地产其他纠纷类型案件)，其中近三分之二为逾期交房案件。我所律师自2012年以来，在*区法院代理该类案件303件。（二）逾期办理房屋产权证书主要情形有：一是房开企业与施工企业的承包纠纷导致的，如某企业的施工方窝工延误了房开企业的交房时间，房开企业赔付了房屋业主的逾期交房违约金后向施工方主张赔偿，施工方拒不同意，同时不向房开企业交付有关建设资料，导致房开企业无法完成工程竣工等有关备案而产生的逾期办理房屋产权证书；2013年，我所律师曾代理36户业主诉某公司逾期办证，但法院的判决基本无法得到履行，原因是房开企业在法院判决的期限内根本无法向住房部门提交有关材料。二是房开企业未全部按合同支付有关建设各方的工程款项导致有关各方不向房开企业提供相关资料，迫使房开企业无法竣工备案导致的逾期办证纠纷。据我所律师接受咨询时调查，目前类似情况无法办证的房开企业已超过10家，涉及业主2000户以上。（三）职工合作建房纠纷（商品房买卖预约纠纷）不断此种现象目前较为普遍，也为引发社会治安案件的发生埋下了隐患。具体表现在：1.只有土地使用证，无建设工程施工许可证就开始变相买房。多家房地产企业，利用职工合作建房的合法形式掩盖，在市场上宣传并预售商品房，由购房者与房开企业专门成立的公司签订职工合作建房协议书，吸收购房者的购房款，待取得房屋预售证后才与购房者签订商品房买卖合同；如果此时购房者不愿意签订商品房买卖合同要求退款、或购房者知道了合作建房的违法性要求解除合同并退款，多数房开企业是不马上退款的，而是恶意拖延并占用购房者资金，迫使购房者到住房建设有关单位举报或向消费者协会维权，因是合同纠纷，这些行政部门根本无法直接处理，购房者只得走上漫漫官司维权路。2.开放商代付首付款骗取银行贷款。这条红线，触碰的房开企业已经触犯国家刑法。具体的做法是由房开企业以代为支付房屋首付款，这样就形成了房屋已经销售的假象，取得银行的信任后房开企业获得贷款，但该款房开企业根本不专款专用，进而又导致了逾期交房、逾期办证等纠纷的爆发。3.为购房者伪造虚假资料，获得购房资格。有些房开企业为了达到销售目的，冒险为一些不具备购房资格或购房资格有瑕疵的购房者提供有关文件，包括收入证明、纳税证明、首套房证明、户籍证明。据律师调查，这些文件的市场价格在几千元一份不等，高达3万元一套。4.中介销房、体系售房。这和传销有直接联系。中介销房是很多逐利的人员在***市辖区外注册房屋销售代理公司，随意带购房者看房，采取哄骗的方式收取购房定金、房屋指标款、避税款等名目繁多的款项，且从不开具收据或发票，在购房者意识到自己上当受骗时根本找不到中介人员，维权无门。体系售房，这是一种扭曲了的商品房买卖销售行为，主要操作模式是，房开企业和“1040工程”传销组织头目联手，采取夸大、合谋、串通、欺骗的“***一日游”方式，由房开企业提供商品房项目楼盘的有关资料和销售中心观摩场地，再由传销组织用班车整车拉人到***看房的同时对传销新人进行入门洗脑教育，如果其中有人购买了房屋，房开企业就现金提成给传销组织头目按其内部层级分成。目前，***某家企业的提成已经达到了房屋销售面积单价的28%。当购房人员发觉自己被骗要求退款时，房开企业压根采取不理的方式，传销中介人员也无法联系。在我所律师代理的某房开企业的该类案件中，律师与房开企业谈判时企业直接提出支付给传销中介的提成损失应该由购房者承担一半，更有甚的是某房开企业在给住房建设部门的投诉答复函里直接表明已经分不清投诉的人员是否是联合了传销组织来骗取他们的提成。5.只接团客，不接散客的奇怪现象。近期，***市公安部门加大了打击传销犯罪力度，某些房地产开发商觉察到一些对自己不利的苗头，对到销售中心询问购房的个人或几人不予接待，在问其是否有房销售时的回答是房屋已经卖完，这种做法主要是为了对付有关部门的暗访组。我所律师在得知这奇怪现象后亲自体验，确实如此。（四）物业纠纷频发这主要是由于***市的各楼盘入住率均不高，没有成立业主委员会，物业管理基本由开发商委托的公司进行，在物业管理服务中，这些公司要么不专业，要么乱收费，有的物业形同虚设，直接损害了业主利益，可是业主委员会的成立需经业主大会通过，入住率就成了成立业主委员会的障碍。已经入住的业主权益受到侵害时基本不能维权，多数都是忍气吞声地坚持着。三、不良现象带来的危害这些不良现象产生的纠纷已经给***市的房地产业和金融业带来了直接影响。一是无预售证销售商品房的隐患。***市房开企业里中小房地产企业居多，极易因资金链断裂形成烂尾楼而造成购房人血本无归引发社会治安问题。二是非法中介营销可能导致的法律隐患。首先是中介大量截留购房人购房款引发的购房人、房开企业与中介责任不清而损害购房人的权益，增加购房人维权难度。其次是房开企业自身受损，因其与非法中介的合约是不受法律保护的。第三是非法中介的介入导致该收的税费款无法正常收取，使国家税收受到了直接的损失。第四是非法中介推高真实房价，导致刚需人群无力购房，致使正当竞争的企业的真实房价及销售受到冲击。最后，巨额的中介费引发了下游连带的违法犯罪发生的概率增大。*****这不仅会重创作为***经济“火车头”的房地产经济，同时也制约了配套产业的健康发展。作为解决纠纷的最后关口——人民法院，因房地产纠纷大量爆发，原来很简单的商品房纠纷案件可以使用简易程序解决的，目前因人手问题不得不直接立成普通程序，使人民群众在追求公平正义中拉长了时间，国家法律权威严重受损，公平正义成了人民群众的奢望。四、几点法律思考（略）本文未经书面允许，不得转载！