陈嘉

案情介绍：封某某为香港某影视城的员工，负责售卖电影券给特定客户，2012年的某一天，该客户突然找上门来，跟影视城的总经理投诉，并要求拿回4700多张电影票，经核查，原来是封某擅自将电影城交给他的票出售，并将款项据为己有进行大额消费，在公司追讨的时候，他已经无力偿还。案情分析：影视城找到陈嘉律师团队，委托我方为代理人，要求全力追讨款项。陈嘉律师接受委托后，仔细研究了案情，认为该员工实际已经构成职务侵占罪，数额巨大，已经接近20万元，但是当务之急是先解决与客户的电影票问题，否则可能构成一个新的诉讼。因此，本人建议：首先由影视城垫付封某侵占的电影票，但附条件该客户必须配合影视城进行追讨，而且电影票是分期给付，避免客户不肯配合，客户协商后答应。另一方面，建议影视城与封某的家人商量，看能是否代为还款，但封某的家人不相信影视城的说辞，僵持之下，我建议报警。在警察侦查下，封某立即吐露了实情，证实了全部款项已经被其挥霍一空，这时候封某的家人慌了，由于已经进入了刑事程序，影视城也无法撤销案件，但是本人建议可以给谅解书，前提是必须归还全部款项。结果：

案情介绍：2016年6月份某天，尹某某在珠江某地方与几名同伴闲逛，因与几名城管发生口角，继而发生纠纷，在纠纷过程中，尹某某持刀将城管陈某某刺伤，随后逃走，后被抓获案情分析：由于尹某某的亲戚公司是陈嘉律师团队的长期合作公司，基于信赖找到陈嘉律师团队，委托我方为代理人。由于已经到了法院审判阶段，而且开庭迫在眉睫，因此在接受委托后，本团队第二天就预约会见，首先给看守所里面的尹某某一个心理安慰，由于在里面的日子度日如年，尹某某已经有一点不信任其他人的，经过我方的耐心地沟通，尹某某终于完全信任我们，并签订了授权委托书，随后我们对本案的经过详细地询问，包括一些细节，在了解充分的情况后，我们去天河区法院进行阅卷，卷宗数量有二十几册，在加班阅卷后，并就阅卷所产生的疑问再次会见了尹某某，在核对细节后我方初步达成了辩护方案、并发现在法医鉴定中有一个关键细节，检察院控诉中称陈某某是尹某某刺伤，但法医鉴定是钝器伤，而刀具所造成的伤害是锐器伤，因此我方决定利用这点作为全案的突破口，作罪轻辩护。审判结果：广州市天河人民法院经开庭审理后认为，尹某某犯罪事实确凿，就辩护人的辩护意见，除了不予缓刑之后，其他予以财产，最终判处6个月有期徒刑（有期徒刑最低刑期）。办案体会：本案时间紧，阅卷数量大，但经过艰苦地阅卷并会见后，最终抓住突破点并获得法院认可，判处法定最低刑期，尹某某最终可以尽早走出看守所，与全家团圆。

案情介绍：林某苏与林某（已去世）系堂叔侄关系。林某父母已故，未婚未育，因其年迈无人照顾，所以林某苏一直在经济与生活进行抚养。2013年，林某感激林某苏多年的照顾，与林某苏签订遗赠抚养协议，约定林某百年之后，则其名下的房屋与存款归于林某苏。2015年林某不幸因病去世，林某苏办理房屋过户与存款时碰到很大困难，相关部门均不予配合，林某苏不得已寻求法律途径解决。林某苏找到陈嘉律师团队，委托我方为代理人。陈嘉律师接受委托后，仔细研究了案情，由于林某生前无直系亲属，所以要找到其他的亲属，经多方打听，林某的还有一个胞妹仍在世，但由于已经早早分户，因此要证明亲属关系证明非常困难，经本团队的努力，最终证明双方的亲属证明并成功立案。审判结果：广州市天河人民法院经开庭审理后认为，遗赠抚养协议有效，林某的财产应当由林某苏取得，林某银应当配合，最终本案双方达成调解，林某苏顺利取得财产。办案体会：本案有其特殊性，因为林某并无直系亲属在世，因此要寻求其他亲属作为被告配合困难重重，因此在多番努力下寻找到胞妹，最终成功立案并取得财产。因此一般情况下，在生前老人应当处理好财产，尤其是存款的密码应当及时地告知亲属，避免账户被冻结，最终要通过打官司方式取得财产。

广东省高级人民法院广东省劳动人事争议仲裁委员会关于印发《广东省高级人民法院广东省劳动人事争议仲裁委员会关于劳动人事争议仲裁与诉讼衔接若干意见》的通知全省各级人民法院、劳动人事争议仲裁委员会：现将《广东省高级人民法院广东省劳动人事争议仲裁委员会关于劳动人事争议仲裁与诉讼衔接若干意见》印发给你们，供办案时参考。如在处理此类案件时遇到问题，请及时报告省法院环资庭或省劳动人事争议调解仲裁院。广东省高级人民法院广东省劳动人事争议仲裁委员会2018年7月18日广东省高级人民法院广东省劳动人事争议仲裁委员会关于劳动人事争议仲裁与诉讼衔接若干意见为统一劳动人事争议裁审法律适用标准，规范裁审程序衔接，根据《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国劳动合同法》（以下简称《劳动合同法》）、《中华人民共和国劳动争议调解仲裁法》以及《人力资源社会保障部最高人民法院关于加强劳动人事争议仲裁与诉讼衔接机制建设的意见》的有关规定，结合我省实际，制定本意见。一、出租汽车（巡游车和网约车）驾驶员与经营者订立劳动合同并按劳动合同履行的，认定为劳动关系；双方订立承包、租赁、联营等合同，并建立营运风险共担、利益共享分配机制的，按双方约定执行。实际履行与约定不一致或双方未约定的，以实际履行情况认定。二、网络平台经营者与相关从业人员之间的用工关系性质，原则上按约定处理。如双方属于自负盈亏的承包关系或已订立经营合同、投资合同等，建立了风险共担、利益共享的分配机制的，不应认定双方存在劳动关系。实际履行与约定不一致或双方未约定的，以实际履行情况认定。三、村民委员会、居民委员会、农村集体经济组织与其对外聘用人员发生的用工关系，符合劳动关系特征的，应认定为劳动关系。四、用人单位和劳动者均不能对工资数额举证的，由仲裁机构、人民法院参照本单位同岗位平均工资或者根据用人单位经济类型，参照当地城镇非私营单位就业人员年平均工资或当地城镇私营单位就业人员年平均工资确定。如按照上述标准确定的工资与该行业（或岗位）的普遍工资收入明显不符的，参照政府职能部门公布的人力资源市场工资指导价位等因素综合确定。五、非因劳动者原因致用人单位生产经营陷入严重困境，有丧失清偿能力的可能并致用人单位停产、限产，用人单位可以根据《劳动合同法》第四十条第三项的规定解除劳动合同并支付经济补偿，也可以与劳动者协商约定停工限产期限。停工限产未超过一个工资支付周期，用人单位按照正常工作时间支付工资，超过一个工资支付周期，用人单位根据《广东省工资支付条例》第三十九条的规定向劳动者支付工资或生活费。停工限产超过合理期限或约定期限，劳动者根据《劳动合同法》第三十八条第一款第一项的规定提出解除劳动合同并主张经济补偿的，应予支持。六、女职工按照《女职工劳动保护特别规定》第七条的规定休产假的，原工资标准按照《广东省实施＜女职工劳动保护特别规定＞办法》第十三条第二款的规定确定。根据《广东省人口与计划生育条例》第三十条的规定，符合法律、法规规定生育子女的，女方享受八十日的奖励假，男方享受十五日的陪产假，在规定假期内照发工资，不影响福利待遇和全勤评奖。奖励假和陪产假期间的工资应按职工正常出勤情况下的应得工资计算，但加班工资、高温津贴、支付周期超过一个月或未确定支付周期的劳动报酬除外。七、在工伤停工留薪期内，劳动者的原工资福利待遇不变，由所在单位按月支付。工伤停工留薪期工资应按劳动者工伤前十二个月的平均工资（包括加班工资）支付。八、劳动者与用人单位虽未签订名称为劳动合同的书面协议，但双方签订的包含工资、岗位、工作时间、劳动期限等内容的书面协议，具备劳动合同本质特征的，应当认定双方已经订立书面劳动合同。九、用人单位违反《劳动合同法》第十四条第二款的规定，未与劳动者订立无固定期限劳动合同的，用人单位应根据《劳动合同法》第八十二条第二款的规定，从依法应订立无固定期限劳动合同之日满一个月的次日起向劳动者每月支付二倍工资。十、原劳动部《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》废止后，经济补偿月数上限、工作年限不满六个月经济补偿计发月数、经济补偿的计发基数问题统一适用《劳动合同法》第四十七条的规定。根据《劳动合同法》第九十七条第三款的规定，《劳动合同法》施行之日存续的劳动合同在该法施行后解除或终止的，依照《劳动合同法》第四十六条规定用人单位应当支付经济补偿的，补偿年限从该法施行之日起计算。在《劳动合同法》施行前，按照当时的规定用人单位应当支付经济补偿的，仍适用当时规定。十一、劳动者患病、非因工负伤医疗期满后，经劳动能力鉴定委员会鉴定为完全丧失劳动能力或大部分丧失劳动能力，不能从事原工作、也不能从事由用人单位另行安排的工作而解除劳动合同的，用人单位应按规定支付经济补偿并支付不低于六个月工资的医疗补助费。十二、劳动者申请仲裁或起诉时请求违法解除或违法终止劳动合同的赔偿金，但仲裁机构或人民法院经过审理后认为应支持劳动者解除或终止劳动合同的经济补偿的，可直接裁判用人单位向劳动者支付经济补偿。劳动者申请仲裁或起诉时请求解除或终止劳动合同的经济补偿，但仲裁机构或人民法院经过审理后认为应支持违法解除或终止劳动合同的赔偿金的，可在劳动者请求的金额范围内予以支持。十三、用人单位以劳动者违反计划生育政策为由解除劳动合同的，应承担违法解除劳动合同的法律责任。十四、建设单位、施工总承包单位或者具有用人单位资格的专业分包或劳务分包单位违反法律、法规规定将承包业务转包给不具备用人单位资格的组织或者自然人，社会保险行政部门认定建设单位、施工总承包单位或者具有用人单位资格的专业分包单位承担工伤保险责任，建设单位、施工总承包单位或者具有用人主体资格的专业分包单位以其与劳动者不存在劳动关系为由抗辩的，不予支持。劳动者依据工伤认定结论主张停工留薪期工资的，应予支持。十五、按建设项目参加工伤保险的，根据社会保险行政部门作出的工伤认定结论，由所列的工伤保险责任单位作为工伤待遇支付主体。若工伤认定结论仅列建筑工程项目部，未明确工伤保险责任单位的，劳动者以不具备用人单位资格的项目部作为被申请人提起劳动仲裁的，不予受理。劳动者可以请求社会保险行政部门重新作出结论。十六、劳动者达到法定退休年龄或者已经享受基本养老保险待遇的，劳动关系终止。劳动者所受伤害如被社会保险行政部门认定为工伤，劳动者要求用工单位参照《广东省工伤保险条例》规定的工伤保险待遇支付有关费用的，应予支持，但不包括一次性就业补助金。十七、符合《劳动合同法》第十四条第二款、第三款规定的情形的，劳务派遣单位应依法与被派遣的劳动者订立无固定期限劳动合同。十八、用工单位违反《劳务派遣暂行规定》第三条、第四条规定的劳务派遣用工范围和用工比例的，由人力资源社会保障行政部门依法处理，不影响劳务派遣合同的效力。十九、根据《劳动合同法》第五十七条的规定，劳务派遣单位未取得经营劳务派遣业务行政许可的，劳务派遣协议无效。因劳务派遣协议无效给劳动者造成损害的，劳务派遣单位与用工单位承担连带责任，但用工单位能证明其已尽审查义务的除外。二十、职业病诊断、鉴定过程中，在确认劳动者职业史、职业病危害接触史时，当事人对劳动关系、工种、工作岗位或者在岗时间有争议的，可以向劳动人事争议仲裁委员会申请仲裁。劳动者对仲裁裁决不服的，可以依法向人民法院提起诉讼。用人单位对仲裁裁决不服的，可以在职业病诊断、鉴定程序结束之日起十五日内依法向人民法院提起诉讼；诉讼期间，劳动者的治疗费用按照职业病待遇规定的途径支付。二十一、对仲裁裁决主文或仲裁调解书中的文字、计算错误以及仲裁机构已经认定但在裁决主文中遗漏的事项，可以补正或说明的，人民法院应当告知仲裁机构补正或说明，或向仲裁机构调卷查明。仲裁机构不补正也不说明，且人民法院调卷后执行内容仍然不明确无法执行的，可以裁定驳回执行申请。如仲裁机构通过监督程序对案件重新作出处理，原裁决书或调解书已经执行的，被执行人依据生效的法律文书可向人民法院申请执行回转。仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以向人民法院起诉。生效仲裁裁决书或调解书，申请人应向被执行人住所地或被执行财产所在地基层人民法院申请执行。二十二、仲裁过程中，用人单位可能出现逃匿、转移财产等情形的，劳动者应当通过仲裁机构向人民法院申请财产保全，仲裁机构在接到劳动者提交的申请后48小时内向被申请人住所地或被申请保全的财产所在地的基层人民法院移交保全申请书、财产线索清单、用人单位情况说明等相关材料。人民法院裁定采取保全措施或者裁定驳回申请的，应当将裁定书送达当事人，并通知仲裁机构。人民法院经审查认为劳动者经济确有困难，或有证据证明用人单位存在欠薪逃匿可能的，可以减轻或免除劳动者提供担保的义务，及时采取保全措施。二十三、申请人的仲裁请求同时涉及终局裁决事项和非终局裁决事项的，仲裁机构在同一份裁决书中分别列明终局裁决事项和非终局裁决事项，并分别告知权利救济途径，视为已分别制作仲裁裁决书。二十四、仲裁机构可以根据案件审理需要，申请基层人民法院签发调查令，由仲裁机构向有关单位和个人调查取证。调查取证的事项包括银行代发工资情况及相关单位、个人保存的证据材料等。人民法院可以根据案件审理需要，要求仲裁机构就仲裁阶段的案件处理情况作出说明，或委托仲裁机构向劳动监察、社会保险经办机构等调取、核实相关材料。二十五、当事人在仲裁阶段办理委托代理手续时，可同时明确诉讼和执行阶段的委托代理人及委托权限。对当事人已明确诉讼和执行阶段委托代理人及委托权限的，仲裁机构可依据当事人申请提供有关授权委托材料。二十六、当事人对仲裁裁决认定的事实无异议的，人民法院可直接采信。当事人在仲裁阶段承认的对己方不利的事实或认可的证据，人民法院可以予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。对当事人服裁部分，人民法院可在说理部分直接确认，并形成相应判项。二十七、根据《广东省劳动人事争议处理办法》第五十八条第三款的规定，受送达人无法联系，或者以直接送达、委托送达、邮寄送达、留置送达等方式无法送达的，可在人力资源社会保障行政部门的门户网站公告和在受送达人住所地张贴公告，自发出公告之日起，经过30日即视为送达。根据《广东省劳动人事争议处理办法》第五十八条第四款的规定，劳动者人数在10人以上的集体争议，仲裁机构以直接送达方式无法送达用人单位的，可以在有关基层组织见证下，在用人单位住所地或者生产经营场所张贴有关文书，并采用拍照、录像等方式记录，自张贴之日起即视为送达。二十八、根据《劳动人事争议仲裁办案规则》第三十条的规定，仲裁机构受理案件时不再主动审查仲裁时效。案件受理后，当事人未就仲裁时效进行抗辩的，仲裁机构不主动审查，但案件涉及虚假仲裁，恶意串通损害国家、集体或第三人合法权益的除外。当事人在仲裁阶段未提出时效抗辩，在诉讼阶段又主张时效抗辩的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的仲裁请求权已过时效期间的情形除外。《劳动人事争议仲裁办案规则》实施前，申请人的仲裁请求已超过仲裁时效，申请人在《劳动人事争议仲裁办案规则》实施后申请仲裁不受前款关于仲裁机构不主动审查时效规定的限制。二十九、鼓励有条件的地区建立劳动人事争议一体化处理工作机制，尝试构建裁审一体化处理网络平台，促进仲裁机构和人民法院立案、保全、证据调查、裁判文书等案件信息共享，实现劳动人事争议公正高效处理。三十、本意见从下发之日起供全省各级人民法院、仲裁机构参照执行。本意见下发之前的会议纪要、指导意见与本意见不一致的，按本意见处理。法律法规、司法解释有新规定的，按法律法规、司法解释的规定执行。广东省高级人民法院办公室2018年8月8日印发

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。特此通知。广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(一)出卖人未领取权属证书的;(二)买卖未经抵押权人同意的;(三)买卖未经预告登记权利人同意的;(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人优先购买权的;(八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪造身份证、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。九、房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。十、转让划拨建设用地上的房屋,政府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的,视为有批准权的人民政府同意转让。十一、商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。十二、出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同,应当依照民法总则第一百四十六条第一款的规定,认定买卖合同无效。金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假,仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的,该贷款合同亦属虚假,应当认定无效。该贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间,合同效力依照民法总则第一百四十六条第二款的规定处理。十三、一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的,应当举证证明民间借贷合同关系的存在。当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,出借人主张就买卖合同项下的房屋优先受偿的,不予支持。出借人请求履行房屋买卖合同的,应当依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定处理。当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,双方已经办理房屋所有权转移登记,借款人以不存在真实的买卖合同关系为由,主张合同无效并请求返还房屋的,人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。十四、当事人签订房屋买卖合同,实为以房款抵偿其他债务,一方当事人以不存在真实的房屋买卖合同关系为由主张合同无效的,不予支持。因债务人未履行房屋买卖合同,债权人请求解除合同,按照原约定清偿债务的,应予支持。债务人举证证明所抵销的债务中存在非法高额利息的,应当扣除该部分利息。一方请求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销协议的,应当依照合同法第五十二条、第五十四条的规定审查。当事人通过以房抵债协议逃避债务,侵害第三人合法权益的,第三人可以依照合同法第七十四条的规定行使撤销权。十五、当事人达成以房抵债调解协议,人民法院对协议中涉及确认债权人对未登记在其名下的抵债房屋享有所有权的内容,应当不予确认,但可以确认当事人在约定时间办理抵债房屋所有权转移登记的内容。当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,应当根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第16条的规定审查。十六、当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房,应当依照合同法第五十二条第四项或者民法总则第一百五十三条第二款的规定认定合同无效。十七、农村宅基地上房屋买卖合同纠纷,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。十八、当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的,应予支持。当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格,登记机关按照真实价格核算或者追缴税费,导致交易税费增加,对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的,一般由当事人按照法律规定负担。十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的,可以判决合同继续履行:(一)夫妻另一方追认买卖合同的;(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;(四)有其他情形,可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。二十、合同项下房屋设定的抵押权未消灭,买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。二十一、房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。二十二、出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。二十三、对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的消费者,应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定认定,即所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人。二十四、出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当按照下列情形分别处理:(一)先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;(二)均未办理房屋所有权转移登记,先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;(三)均无上述履行行为,先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(五)均无上述履行行为,先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(六)均无上述履行行为,先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的,应予支持;(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的,应予支持。恶意抢先办理所有权转移登记或者预告登记的买受人,不能优先于已经合法占有房屋的买受人。在房屋查封期间占有房屋的买受人,其权利不能对抗申请查封房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应当综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据等因素进行确定。人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件时,查明还存在其他买卖合同关系的,应当通知其他买受人作为第三人参加诉讼。原告的诉讼请求明显不能成立,或者案件争议焦点不涉及原告与第三人权利先后顺序的,可以不通知该第三人。二十五、房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。二十六、房屋尚未办理所有权转移登记,买受人请求确认房屋归其所有的,人民法院应当向其释明变更诉讼请求为出卖人协助其办理房屋所有权转移登记。买受人不同意变更的,驳回其诉讼请求。二十七、限购房屋的买受人请求出卖人协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》(粤高法〔2013〕403号),要求其在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。二十八、借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。二十九、房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。因一方当事人迟延履行,致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行,守约方请求解除合同并赔偿损失的,应予支持。三十、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。三十一、出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。三十三、商品房出卖人以买受人没有缴纳公共维修基金、前期物业费等为由拒绝交付商品房的,不予支持。三十四、商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记,但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。三十五、存量房屋的买受人起诉请求出卖人迁出户籍,不属于民事案件的受理范围。出卖人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响,买受人因出卖人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的,应予支持。三十六、买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。三十七、当事人约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的,出卖人拒绝配合办理担保贷款,买受人符合下列条件之一的,可以支持其继续履行合同的诉讼请求:(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;(二)同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同意在合理期限内一次??付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的;(三)已经取得银行贷款承诺函,且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。除上述情形外,一般应当依照合同法第一百一十条第一项关于合同事实上不能履行的规定,对买受人继续履行合同的诉讼请求不予支持。三十八、房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。三十九、房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民法院应予支持。四十、房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。四十一、买受人请求办理房屋所有权转移登记的案件,人民法院可以告知其申请对房屋采取保全措施。四十二、有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的,视为放弃合同解除权。四十三、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方主张依照合同约定或者法律规定解除合同的,应予支持。四十四、房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。一方当事人起诉请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并返还财产,人民法院经审理认为合同无效或者应予撤销、解除的,应当向被告释明反诉请求返还财产,避免判决单方返还财产造成当事人利益失衡。合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失,由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿。四十五、买受人将房屋抵押给债权人后,当事人一方请求确认房屋买卖合同无效或者撤销、解除合同并请求返还财产,担保权人或者第三人提出独立的诉讼请求的,可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。担保权人或者第三人就抵押担保的债权债务关系另行起诉的,可以与房屋买卖合同纠纷合并审理。房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,抵押权未消灭,出卖人请求返还房屋,要求办理房屋所有权转移登记的,不予支持;出卖人主张将应当返还给买受人的价款在担保债权的范围内支付给抵押权人或者将该款提存消灭抵押权后返还房屋的,应予支持。四十六、房屋交付后,买受人请求出卖人办理房屋所有权转移登记,出卖人提出诉讼时效抗辩的,不予支持。四十七、买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金,违约金为固定金额的,从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的,按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。四十八、合同约定委托人在一定期限内不得另行委托他人,委托人依据合同法第四百一十条的规定主张任意解除权的,不予支持。四十九、委托人违反商品房包销合同约定,将约定由包销人包销的商品房或者商品房项目转让给第三人,导致包销合同无法履行,包销人请求委托人赔偿损失的,应予支持。合同对损失赔偿没有约定的,可以参照包销价格与商品房市场价格的差价、包销人的实际投入等因素确定损失。五十、包销人超出商品房包销合同的授权范围从事包销活动,致使委托人承担赔偿责任的,委托人可以向包销人追偿。五十一、当事人签订的房地产求购协议书、看房协议书、看房确认书、委托看房书等约定居间人向委托人报告签订买卖合同的机会,并由委托人支付报酬的,可以认定为居间合同。五十二、委托人违反居间合同的约定,利用居间人提供的信息直接与他人签订房屋买卖合同或者委托第三人签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。居间合同禁止委托人在一定期限内另行委托他人提供居间服务,委托人违反约定通过其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,应予支持。居间合同未禁止委托人另行委托他人提供居间服务,委托人利用其他居间人提供的服务签订房屋买卖合同,居间人请求委托人承担违约责任的,不予支持。五十三、房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由,拒绝向居间人支付报酬的,不予支持。居间人因此减少服务项目的,应当减少报酬;居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的,应当减少报酬,赔偿损失。房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行,居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予支持。居间人违反居间义务,故意隐瞒重要信息,恶意促成合同订立,如果房屋买卖合同不能履行,居间人请求委托人支付报酬的,不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的,应根据当事人的过错程度处理。抄送:最高人民法院;省委政法委,省人大常委会法工委,省检察院,省司法厅。广东省高级人民法院办公室2017年10月11日印发

近端时间，陈嘉律师碰到有一些股东咨询，由于有限公司的运营状况没有预期理想，并有持续亏损的情形，因此想考虑退出公司，但由于自己是小股东，因此没有公司的话事权，而大股东往往不允许退出小股东，自己很苦恼，特来咨询怎么办？根据公司法目前的规定，解决目前的困境，一般有三种办法：1、股权转让。依据公司法71条规定：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。2、股权回购。但必须满足以下条件：有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：（一）公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的；（二）公司合并、分立、转让主要财产的；（三）公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。3、如果经过前几种均不能解决，只能申请公司解散了，但在司法实践中，这种情形非常困难，因为基于人和性的特征，司法会尽量避免介入公司的内部运营中。《公司法》规定：“公司经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，可以请求人民法院解散公司。”公司股东的任何一方希望解散公司，均需要证明公司存在以下情形：1.公司经营管理发生严重困难。“公司经营管理发生严重困难”，包括两方面的意思：经营方面的严重困难，或者管理方面的严重困难，2.继续存续会使股东利益受到重大损失。“重大损失”如何判断，法律并无明文规定，需要法官在实际审理时做出权衡和自由裁量。3.通过其他途径不能解决。只有当无法协商解决问题或股东要求退股，其他股东无能力购买及其他人无人购买时，才能解散公司。即在司法实务中，如果公司股东各方没有设法通过其他途径解决纠纷，就唐突地诉讼至法院要求强制解散公司，其诉讼请求通常不会得到保护。4、提起公司解散诉讼的股东，应当是持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东。持有股权比例低于或等于百分之十的股东，无权作为诉讼主体，请求法院强制解散公司。