刘银

范某与父亲的土地、房屋相连。十年前，由于范某不在场，当地国土部门在堪丈发证时登记错误，将范某的土地登记在其父亲的名下，将父亲的土地登记在范某名下。土地登记后范某的父亲去世，涉及房屋权属确认、拆迁补偿、继承等事项。由于土地权属的登记错误，导致范某及其母亲、兄弟发生纠纷，无法协商解决。为了维护自身权益，范某委托律师向法院起诉。诉讼过程中，国土局以发证程序合法为由要求驳回范某的诉讼请求。范某的代理律师向法庭举证证明了房屋的实际权属情况，并向法庭阐述了国土局登记程序违法，侵犯了范某的土地使用权的事实，提供了相应证据。最终，法庭根据查明的案件事实情况，判决撤销了错误的土地登记行为。使得错误的登记行为得以纠正。

2015年11月，龚某代其母亲李某与林某通过房产中介签订房屋买卖合同，约定李某将其所有的房屋卖给林某。签订合同时龚某表示已经征得母亲李某的同意，合同签订后补充提交委托授权公证手续。此后，房屋价格大涨，龚某告知林某房屋不再出售，愿意退还已付定金10万元并适当补偿林某，林某不同意并委托刘律师向人民法院起诉要求林某履行合同房屋过户。法院受理案件后，择期开庭审理。庭审中，龚某、李某讲，龚某签订合同时没有经过李某的同意，此后没有李某的授权，请求认定合同无效。刘律师提出，经向有关人员了解，李某系龚某的母亲，涉案房屋一直由龚某经营管理并持有房屋相关证件。签订合同时明确表示征得了李某的同意，并补充提供授权委托公证，认为龚某有权代理李某签订合同。后来，经调查了解，龚某曾经口述公证文书已经办理完毕，但是拒绝提供。为了获取这一重要线索，刘律师向龚某住所地有关部门申请调取公证委托文件。调查发现，龚某和李某确实办理了公证委托，只是在半个月后撤销了公证委托。经庭审举证、质证和辩论，法院最终认定，龚某签订合同具有法律效力，其行为系有权代理，并作出判决认定合同有效，应当继续履行。判决李某配合李某办理房屋过户手续，并承担诉讼费用。至此，林某依法维权获得了房屋。协商解决民事纠纷方便、快捷，但是当协商不得不放弃较大利益的情况下，诉讼成为必须的选择。林某通过诉讼拿到了房屋，避免了房屋价格上涨违约带来的损失约80余万元，合法的维护了自己的权利。而李某的反悔行为不仅没有保住房子，还承担了诉讼费等损失。

房价的飙升导致卖方违约的案件呈高发趋势。作为守约方的买方是否主动出击，维护自己的合法权益，反映的的不仅仅是个人权利的保护问题，更体现了维护社会公平和诚实信用的精神。相当一部分买家，在出现卖方因房价上涨拒绝履行合同的情况下，选择的不是积极维权，而是知难而退，或赔偿几万定金而解除合同，或者赔偿几万元的违约金而放弃维权。甚至有的买家仅仅被退还定金而放弃了维护自己权利的机会。法律的基本原则是维护公平的交易秩序和有约必履行的诚信精神。既然签订了合同，除非存在合同无效或者履行不能的情况，作为守约方有选择如何处理，争取自己利益的最大化。本律师代理房屋买卖纠纷案件，须具有不可或缺的诉讼经验。在接到委托人委托后，要全面分析案件事实，充分组织搜集证据，从全局上策划和把握案件进程，利用己方的有力证据和对方证据中的漏洞和弱点获取己方有利的态势，从而达到最大限度的维护委托人利益。如卖方王某与买方郑某房屋买卖纠纷案。卖方王某因为房屋价格上涨了约60万元而以巧妙的方式违约，并有意篡改没有详细写入合同的履约条件，造成买家违约的假象，试图逼迫买家放弃。起初，卖方的咄咄逼人，使买方几乎接受了合同约定的十万元违约金而解除合同，给买方造成了极大的心理压力。本律师接受买家郑某委托后，全面分析了案情，积极获取了有利的证据。庭审中抓住对方证据的漏洞和法庭答辩中的纰漏，使得庭审进一步倾向有利于买方。在完善的证据链证明和理由充足的辩论意见下，法庭接受了确认卖家违约的观点。在买家处于优势的情况下，律师帮助买家策划了最有利于买方的方案。最终考虑到买家的经济能力受限等原因，案件以卖方赔偿买方56万元而告终。其实，如果不是碍于买方的一些客观情况，买方完全可以获得房屋并得到一定违约金的补偿。总而言之，买方通过律师的努力获得了应得的赔偿，不至于在房价节节攀升的情况下解除合同造成自己巨大的经济损失。卖方也没有因为违约而获利。法律的公平正义得到了体现。有人会问，卖方就是签订了一个合同，就赔偿了几十万元，这难道就是公平吗？本质上讲，得到你应当得到的，失去你不应当得到的就是公平。作为一个成年人，应当对自己的承诺负责，否则出尔反尔，社会经济秩序将陷入混乱。有句西方法律谚语说得好：“法律不保护权利上的睡眠者。”自己的权利需要自己去争取，面对违约你有权利对对方说“不”，维护自己的权利不受侵犯是一个公民对自己的负责任。

目前，由于社会诚信的缺失或经济环境不利因素等原因，出现了大量的债务案件。笔者在执业过程中经常遇到债权人不知道怎样催讨债务向律师咨询。针对这一问题，现就债务催讨的方式进行概括性的归纳。债务催讨方式之一：委托律师协商。在债务人有能力还款又迟迟不愿意还款，并且比较重视个人信誉、名誉的情况下，协商解决债务问题具有快速而又不伤和气的优点。实践中，有些债务人基于周转困难或者行事方式怠惰等原因，不愿意及时还款。债权人催促还款时，债务人有能力还款但是采取推诿、拖延等方式。继续拖延下去，可能因为债权人证据意识不足，导致超过诉讼时效从而丧失胜诉权。这种情况下，委托律师通过发送律师函、协商等方式催讨债务是不错的选择。首先，保留了催讨债务的时效证据。其次，债务人基于面子的考虑和律师函带来的法律压力，给有效的解决欠债问题带来了希望。其三，比直接委托律师诉讼节省了诉讼费、保全费，律师费也可以酌情减少。笔者采用这种方式解决债务催讨案件很多起，均取得了较好的效果。但是，这一做法的缺陷是，如果债务人本身并不想还款，可能在收到律师函后，积极地转移财产，给进一步的诉讼和执行带来困难。因此，虽然这种方式可能快一些解决问题，但是选择这种方式也应当慎重。债务催讨方式之二：向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁解决。诉讼和经济仲裁是维护权利的最后一道屏障。在通过协商、催要不能解决债务纠纷的情况下，选择诉讼方式是最终的选择。1.诉讼的前提条件：首先要考虑诉讼的证据问题。其中涵盖了被告的信息、管辖地选择、借款凭据、借款用途、借款事实的存在等证据问题。在借款时就应当保留债务人的身份信息，最好掌握债务人详细的家庭住址、配偶情况、财产情况，如果有可能让其配偶签字。如果是法人，应当让其提供企业证照复印件。在确定管辖地的问题上，尽可能的选择债权人住所地，以便节省诉讼成本。关于借款关系问题，历史上仅凭借条就可以打赢官司的情形已经改变。目前司法对债权债务关系的审查不仅局限于借条，还要有借款发生事实的证据。尤其是债务人不出庭应诉的情况下，借款的事实方面的证据成为必要。因此，应当注意保留和搜集借款事实方面的证据。基于非法债务不受保护的法律规定，借款应当明确借款的用途不是非法的，否则可能导致诉讼主张得不到支持。2.诉讼的程序：诉讼的程序包括起诉、出庭应诉、举证质证、法庭调查、法庭辩论、调解和和解、执行的申请和强制执行等程序。概括归纳为起诉和执行。在起诉过错中，首先，需要递交起诉状和支持起诉事实、理由、诉讼请求的证据。其次，在法庭审理阶段要对证据进行质证。期间不仅涉及证据的三性、更应当慎重的法庭陈述中不要有对己方不利的言辞，因为原告、被告的陈述一旦被认定为自认，将带来无法消除的影响。在执行的问题上，应当从宏观上把握案件的进程，在起诉时必须考虑将来能否得以执行，执行不到位的救济等。超前做好执行的准备，尽可能的获取信息，有效控制债务人可供执行的财产。同时，应当注意在诉讼时效内起诉，目前法律规定的诉讼时效是二年（新的民法总则规定为三年）。对于虽然目前没有或者缺乏执行财产的债务纠纷，有人认为，等他有钱了再起诉。但是一定不要超过诉讼时效，否则你的债权将得不到法律维护。不同的案件都有不同的情形，需要根据不同的案件情形做出不同的判断和诉讼方式，无法一一概括叙述。在遇到数额较大的债务纠纷时，上述意见可以作为参考。如果需要获得满意的诉讼结果，建议及时联系律师，详细规划、谨慎操作。尽可能的做到起诉能胜诉，胜诉可执行。——本文不能涵盖一切债权债务诉讼意见，仅供参考。遇到问题请联系律师。

《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。苏州市人民政府2016年10月3日关于进一步加强全市房地产市场调控的意见为进一步促进房地产市场持续平稳健康发展，合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，经市政府研究，在苏府[2016]119号文件“苏十五条”政策基础上，制定进一步调控措施。现就有关意见通知如下：一、进一步完善土地出让条件。按照地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套、人才公寓等配建要求；合理设置住宅用地出让市场指导价以及一次报价区间，对超过市场指导价的住宅用地，严格按照苏府〔2016〕119号文件规定的销售条件执行。为保证商品住宅建设品质，推动土地带设计方案出让，并可采取限价销售作为招拍挂条件。加大保障房(定销商品房)和人才公寓的上市力度。二、进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行本市户籍居民购房政策。三、进一步完善差别化住房信贷政策根据银发[2015]305号和银发]2016]26号文件规定，实施限购措施城市首次购房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。按照市政府最新调控要求，经江苏省市场利率定价自律机制商定，对相关差别化住房信贷政策作出如下进一步要求。(一)居民家庭首次购买普通住房(指从未购置过住房)，按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。(二)对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。(三)居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。四、从严控制公积金贷款。职工家庭首次使用公积金贷款的，贷款最高额度保持不变；职工家庭第二次使用公积金贷款的，家庭贷款最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款最高额度从45万元调整至30万元；职工家庭第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%；职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度；暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款(增量公转商)业务。五、进一步加强商品房价格管理。房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。六、进一步加强房地产市场监管。住建、国土、规划、物价、公安、工商、税务、金融等相关部门要切实履行职责，加强联合执法，对房地产开发企业及中介机构囤积房源、捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价、虚构价格、变相涨价、价外加价或收取其他费用，以及违反商品住房销售“一价清”和明码标价制度，不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为，根据不同情节，分别采取停止价格申报和预售证发放、不予网签销售、限制参与土地竞拍等处罚或处理措施，并将其违规违法行为纳入不良信用记录，公开曝光。公安部门依法对违法犯罪行为加大查处力度。本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。本意见适用于苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市。张家港市、常熟市根据本地实际，加快制定政策意见，报经市政府备案后实施。

随着房地产价格的飞快上涨，国家和地方政府纷纷出台了关于房地产价格调控的政策，导致首付比例提高、过户条件严苛、贷款额度增加等多种原因，致使双方已经签订的房地产买卖合同无法履行。给买卖双方履行合同造成障碍，买家无法过户，卖家由于这样那样的原因不愿意解除合同退还已付购房款，发生合同争议。那么，遇到这种情况怎么办？首先，房屋调控政策的变更并非当事人双方可以预见的事实，也就谈不上买家或卖家的过错。虽然这是双方都不愿意看到的，但是政策的调整是不以个人意志为转移的。基于上述理由，在合同不能履行的情况下，双方可以协议解除合同，买家可以要求卖家将收取的房款退还。那么，是不是所有因为政策调整改变了交易条件的合同都可以解除呢？不是的。必须根据合同的约定、履约的情况、价款的交付、结合具体规定判断。首先，需要结合合同的具体条款约定确定是否与政策调整冲突。如果合同约定政策调整没有相冲突，或者冲突并不导致履行合同的实质障碍，合同可以继续履行，要求解约方就要承担违约责任。如果合同的约定于政策调整产生了实质的冲突，导致履行合同不能，或者继续履行合同对一方明显不公平，方可解除合同。建议遇到这类问题，及时约见律师，从专业的角度根据具体的情况确定如何处理，以免造成不必要的被动局面或经济损失。