邵肖锋

房产证的登记产权人一定是房屋所有人吗？答案显然是不一定的，究竟为何，让我来告诉你究竟是为什么吧！【基本案情】1998年，中国农业银行邯郸分行实行公房改革，将单位的公房按照当时的政策出售给单位职工。该单位退休老干部徐某（系原、被告的父亲）可分的两套小户型房屋。因徐某1986年去世，故邯郸农行依当时政策可出售给其家庭成员。当时，原告住在一套房屋里，被告与其母亲住在另一套房屋中（本案争议房屋）。被告向农行支付了该争议房屋的购房款；原告与农行签订了该两套房屋的买卖契约，房管局颁发了该两套房屋的房屋所有权证书，登记产权人为原告。被告一直随其母亲居住在该案争议房屋至今（其母亲于2012年去世），并长期保管该房屋原始所有权证及购房收据原件。现双方对该房屋所有权发生争议，原告诉至人民法院，被告委托我所段永国主任和王豪律师作为其诉讼代理人应诉答辩。【争议焦点】房屋所有权归属于谁。【裁判结果】驳回原告要求被告立即腾出房屋并交付给原告，要求被告赔偿原告经济损失10000元，本案诉讼费由被告承担的诉讼请求。【裁判理由】法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告提供了争议房屋的所有权证书，欲证明自己系争议房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该条规定不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力。被告若能提供反证，证明争议房屋的登记的产权人与实际产权人不一致的，应以实际情况为准。原告虽认为购房款系原告出资，但对此未提交证据予以证明。被告能够证明争议房屋购房款系其缴纳，故应认定购房款系被告出资。虽然争议房屋的购房契约、交款收据和所有权证上权利人均是原告的名字，但购房款系被告出资，以及被告长期在争议房屋居住，并一直保管争议房屋原始房产证及购房收据原件，结合当时“每户只可享受一次”购房的政策，本院认为，被告应为争议房屋的实际产权人，其对争议房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告以自己是争议房屋产权人为由，要求被告腾房和赔偿损失，没有法律依据，故对原告的诉讼请求不予支持。【评析】房产证的登记产权人一定是房屋所有人吗？答案显然不是。不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，该房屋到底属于谁，还要看该房屋的实际出资人是谁、谁对该房屋一直占有使用等情况来综合判定。本案中的被告就是房屋的实际出资人，对房屋一直占有使用，并且一直保管争议房屋原始房产证及购房收据原件，故判定被告为争议房屋的实际产权人。日常生活当中，也经常出现借用他人名义购买房屋，权属登记在他人名下，最终发生争议的事情，盈邦律师建议：当事人之间事前应当签署关于借名买卖房屋的协议，这样可以有效的规避类似风险的发生，减少争议矛盾。

是买卖？还是借贷？【基本案情】2012年11月，申请人与被申请人分别签订两份《商品房买卖合同》，约定申请人购买被申请人开发的某小区18号楼1、2单元商品房，房款为1600余万元；11号楼1、2单元房款600余万元；总房款2200余万元，次日申请人向被申请人转款1900余万元，被申请人向申请人开具购房款2000万元的收据。次日，双方又签订《借款合同》，约定乙方（申请人）借给甲方（被申请人）人民币2000万元整，借款期限3个月，自2012年11月至2013年2月，对借款利率未约定，同日双方还签订了《补充协议》，约定2013年5月甲方（被申请人）如不能归还乙方（申请人）2000万元，上述某小区的18号楼和11号楼购房合同即刻生效，价格按合同价格执行，甲方积极帮助乙方办理房产手续。申请人与被申请人签订的两份商品房买卖合同向被申请人支付的够房款与双方之间的借款是同一笔款项。2013年4月双方又签订了《借款合同》，约定：乙方（申请人）借给甲方（被申请人）人民币2000万元，期限自2013年4月至2013年5月，利率为月息5%。原合同（2012年11月双方签订的《借款合同》）作废。2013年10月，双方签订了《以物抵债协议》（约定因被申请人到期未还借款，按照《补充协议》和《以物抵债协议书》，被申请人应履行《商品房买卖合同》），当日，被申请人向申请人交付了房屋钥匙。后申请人因被申请人为开具发票和未办理房屋权属证书，以及逾期交房等问题与被申请人发生纠纷，诉至仲裁。【争议焦点】本案的争议焦点是本案是商品房买卖合同纠纷，还是民间借贷合同纠纷。【仲裁结果】被申请人某房地产开发公司自收到裁决书十日内向申请人开具商品房买卖房屋总价款为2200余万元的不动产发票，并同时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。【裁判理由】一、关于本案法律关系的定性。申请人认为本案是商品房买卖合同的法律关系，被申请人认为本案是名为商品房买卖合同关系，实为民间借贷的法律关系。仲裁庭认为，依据双方提交的证据材料和开庭审理查明的事实，本案系双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款合同》，当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，《商品房买卖合同》系附条件、附期限生效的合同。二、关于《商品房买卖合同》的效力。2012年11月申请人与被申请人分别签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人对其真实性均无异议，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。其理由如下：1、2012年11月，双方当事人签订了《补充协议》，约定“2013年5月甲方（被申请人）如不能归还乙方（申请人）2000万元，上述某小区的18号楼和11号楼购房合同即刻生效，价格按合同价格执行，甲方积极帮助乙方办理房产手续。”被申请人对该证据真实性无异议，截止2013年5月，被申请人未归还借款本金，《商品房买卖合同》附条件、附期限生效的条件已成就。2、双方签订的《以物抵债协议书》约定，被申请人不能偿还申请人到期债务，以上述商品房抵偿给申请人用以偿还申请人的债务，房屋抵偿的价格为双方签订的商品房买卖合同上约定的价格。虽然被申请人认为该买卖合同约定的价格偏低，有失公平，可以请求撤销该合同，但是被申请人在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，并且于2013年10月与申请人签订了《以物抵债协议书》，对房屋价格再次确认，故仲裁庭对被申请人认为《商品房买卖合同》中房屋价格约定偏低，有失公平的主张难以支持。被申请人截止到2013年11月未偿还拖欠甲方的款项和所产生的利息，《商品房买卖合同》生效并履行的条件最终已成就。3、被申请人于2013年10月向申请人交付了涉案房屋的钥匙，被申请人对此无异议。虽然被申请人认为交钥匙不等于交付房屋，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”应认定交钥匙的行为就是对房屋的移转占有。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第二款的规定，应认定其以自己的行为放弃了《商品房买卖合同》的撤销权，并履行《商品房买卖合同》。综上，《商品房买卖合同》应为有效合同，该合同成立并生效后，双方当事人均应按合同约定履行其权利义务，但被申请人拒绝履行其义务，其主张不符合诚信原则，不应得到支持。

今年道路交通安全违法行为扣分标准没有改变。机动车驾驶人的驾驶证满分为12分，当他的驾驶证扣12分之后，他该怎么办？驾驶人参加学习后，进行道路交通安全法律、法规和相关知识考试。我们应该如何避免驾驶证被记满分？接下来法律快车小编为您一一介绍。道路交通安全违法行为累积记分周期（即记分周期）为12个月，满分为12分，从机动车驾驶证初次领取之日起计算。依据道路交通安全违法行为的严重程度，一次记分的分值为：12分、6分、3分、2分、1分五种。驾驶证扣12分后怎么办？机动车驾驶人在一个记分周期内累积记分达到12分的，公安机关交通管理部门应当扣留其机动车驾驶证。机动车驾驶人应当在十五日内到机动车驾驶证核发地或者违法行为地公安机关交通管理部门参加为期七日的道路交通安全法律、法规和相关知识学习。机动车驾驶人参加学习后，车辆管理所应当在二十日内对其进行道路交通安全法律、法规和相关知识考试。考试合格的，记分予以清除，发还机动车驾驶证；考试不合格的，继续参加学习和考试。拒不参加学习，也不接受考试的，由公安机关交通管理部门公告其机动车驾驶证停止使用。机动车驾驶人在一个记分周期内有两次以上达到12分或者累积记分达到24分以上的，车辆管理所还应当在道路交通安全法律、法规和相关知识考试合格后十日内对其进行道路驾驶技能考试。接受道路驾驶技能考试的，按照本人机动车驾驶证载明的最高准驾车型考试。如何避免驾驶证被记满分？1、知法守法，养成良好的驾驶习惯，避免严重交通违法行为发生；2、关注交警微信服务号，处理交通违法前先查询驾驶证记分情况；3、充分利用驾驶证清分周期处理机动车非现场交通违法，避免违法记录累积导致一次性处理时超分；4、交通违法行为接受处罚后，及时缴纳罚款，避免记分转入下一记分周期。相关推荐：哪些情形驾驶证可能被记满分？一、机动车驾驶人有下列违法行为之一，在交警部门作出处罚决定后，驾驶证将被一次记12分：1、驾驶与准驾车型不符的机动车的；2、饮酒后驾驶机动车的；3、驾驶营运客车（不包括公共汽车）、校车载人超过核定人数20%以上的；4、造成交通事故后逃逸，尚不构成犯罪的；5、上道路行驶的机动车未悬挂机动车号牌的，或者故意遮挡、污损、不按规定安装机动车号牌的；6、使用伪造、变造的机动车号牌、行驶证、驾驶证、校车标牌或者使用其他机动车号牌、行驶证的；7、驾驶机动车在高速公路上倒车、逆行、穿越中央分隔带掉头的；8、驾驶营运客车在高速公路车道内停车的；9、驾驶中型以上载客载货汽车、校车、危险物品运输车辆在高速公路、城市快速路上行驶超过规定时速20%以上或者在高速公路、城市快速路以外的道路上行驶超过规定时速50%以上，以及驾驶其他机动车行驶超过规定时速50%以上的；10、连续驾驶中型以上载客汽车、危险物品运输车辆超过4小时未停车休息或者停车休息时间少于20分钟的；11、未取得校车驾驶资格驾驶校车的。二、驾驶证记分累计导致满分的：1、驾驶人在一个记分周期内处理多条有记分的电子警察违法，记分累计导致驾驶证满分。2、驾驶证已有记分，但驾驶人再次发生交通违法行为被交通民警现场查获并作出处罚决定后，记分累计导致驾驶证满分。3、因上一周期已作出的处罚决定未及时缴纳罚款，导致记分转入本周期，本记分周期内发生的交通违法虽未满分，但记分累计导致驾驶证满分。

自学直考规范要求1、明确试点范围今年先期在天津、包头、长春、南京、宁波、马鞍山、福州、吉安、青岛、安阳、武汉、南宁、成都、黔东南、大理、宝鸡16个城市开展自学直考试点，试点工作从4月1日开始。2、明确条件要求限定训练车辆自学直考用车应为非营运小型汽车或小型自动挡汽车，加装供随车指导人员使用的副制动装置、辅助后视镜，经机动车安全技术检验合格，按规定投保交强险。限定随车指导人员随车指导人员应当取得相应或者更高车型驾驶证五年以上，没有吸食毒品记录，未发生死亡交通责任事故或者重伤负主责的交通事故，没有记满12分或者驾驶证被吊销记录。限定训练路线和时间在道路上学习驾驶，应按照公安交管部门指定的路线和时间进行，高速公路、城市快速路、学校和医院周边道路不得作为学习驾驶路线，0时至5时、道路交通高峰时段不得作为学习驾驶时间。3、明确管理制度免费领取学习驾驶证明和学车专用标识建立学车专用标识管理制度，科目一考试合格后，自学直考人员和随车指导人员共同向车管所免费领取学习驾驶证明和学车专用标识。自学人员按照随车指导人员的指导，在道路上学习驾驶，应当携带学习驾驶证明，在限定训练车辆车身前后放置、粘贴学车专用标识。建立车辆和人员一一对应制度，一个学车专用标识在规定时间内只允许签注一名自学人员、一名随车指导人员、一辆自学用车。随车指导人员不得利用自学用车从事经营性驾驶教学活动。4、明确法律责任依法由随车指导人员承担交通事故责任根据《道路交通安全法》及其实施条例，自学人员在随车指导人员指导下发生交通违法行为的，对随车指导人员予以处罚。自学人员有未取得学习驾驶证明、学习驾驶证明超过有效期、无具备资格人员随车指导等行为的，按照未取得机动车驾驶证驾驶机动车违法行为，对自学人员予以处罚；属于将机动车交由自学人员驾驶的，对行为人予以处罚。学习驾驶期间发生交通事故的，依法由随车指导人员承担责任，无具备资格人员指导的，自学人员自行承担法律责任。

河北盈邦律师事务所律师函盈律函字（2015）第020号唐山市某有限公司：本所接受黄先生的委托，指派邵肖锋律师就贵公司与黄先生2015年1月8日签订的工业品买卖合同（合同编号Y20150108）中采购的钢管出现质量问题，协商赔偿事宜函告如下：一、根据合同及相关证据显示：2015年1月8日，贵公司销售给黄先生一批价值892000元的钢管。2015年1月19日，黄先生从贵公司提走了该批钢管，该批钢管在贵公司称重并有贵公司找车辆运输到天津港。货物运送到天津港后，据黄先生称，发现该批货物有的钢管壁厚达不到合同约定的标准，便第一时间与贵公司的销售经理取得了联系，但贵公司经理称只是个别现象，只要你们的买方没有质量异议就没事，有质量异议的时候再说。于是，黄先生于2015年3月19日，将该批货物运送到缅甸的客户。经缅甸客户技术人员核查，贵公司提供的钢管都不符合约定的质量标准，钢管裂缝现象严重且重量也不符合合同的约定，客户拒收该批货物。于是，黄先生便与贵公司的销售姚经理再次联系，贵公司的销售姚经理不承认为贵公司的产品质量问题，反而称黄先生将该批货物调包。二、因该批货物存在质量问题遭到拒收给黄先生造成贵了巨大的经济损失。后，黄先生多次电话与贵公司销售姚经理协商赔偿事宜。但时至今日，未见到贵公司有关人员出面解决问题。2015年4月15日，委托人黄先生亲自到贵单位与姚经理协商，并录音了整个发生质量争议及协商解决的经过。还录制了贵单位其余质量裂缝问题的钢管。证明了贵单位的钢管确实存在壁厚达不到约定标准，钢管因焊接不严出现裂缝等质量问题。听黄先生称贵单位只愿意拿出3000元作为补偿，显然不是解决问题的诚意。贵公司对客户遇到的问题采取消极态度，甚让我的委托人黄先生感到遗憾。三、妥善处理彼此争议，积极面对问题并敢于承担责任，这是一个良好信誉的企业所应具有的高尚品质。希望贵公司对因贵公司产品造成的损失积极赔偿。为维护贵公司在市场上的信誉，也为减少委托人黄先生的损失，本律师以促进双方和谐解决彼此问题为根本出发点，慎重而又诚意的向贵公司特发此律师函。如贵公司在收到本律师函五日内未作出相关表示或作为，本律师视为函告对贵公司无效，我方将依据《买卖合同》依法向中国国际经济贸易委员会提起仲裁申请，以达维权之目的。还望贵公司谨慎考虑。河北盈邦律师事务所邵肖锋律师