徐浩

[案例]2010年元月王某从张某处借款30万元，并由李某作为担保人，王某将自己一套坐落于沧州市区的100平米房屋的房产证交给了李某作为抵押，并约定：如其未能在约定的期限内归还借款，李某作为担保人为王某偿还张某的借款30万元，同时，所抵押房屋的房产证归李某所有，即李某取得该套房屋(以下简称争议房屋)的产权。但未到相关部门进行登记。2010年5月10日，王某与赵某签订了争议房屋的买卖协议书，协议书约定：王某将该争议房屋以10万元的价格卖给赵某，并在土地管理部门办理了过户手续，赵某取得了争议房屋的产权证书。2010年5月20日，王某因涉嫌刑事犯罪被羁押，同年12月20日被法院判处死刑，剥夺政治权利终身，并没收个人全部财产。但在认定事实的过程中，法院认为王某向张某借款人民币30万元，在借据中王某以其房产作为抵押并由李某作为该笔借款的担保人，现因王某无法偿还该借款，李某按照约定履行了担保义务，并因此取得了主张争议房产的权利，故对此30万元，不认定为王某的犯罪数额。后李某主张该房的抵押权时发现该房屋已卖给了赵某，遂李某向法院提起诉讼，要求确认王某和赵某的买卖协议无效，该房归自己所有。[疑惑]1、王某与赵某之间的买卖合同效力应否予以认定2、王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定3、本案的争议问题分析[解析]从本案不难看出，此案涉及一处房产上存在两种权利，即抵押权和所有权，而争议的焦点就在于：抵押权是以登记为成立要件的，通常没有进行登记的抵押权不为法律所保护，但此案中抵押权虽未进行必须的登记，但是却被法院予以了认定。那么在此种情况下，该抵押权与所有权的转移哪一个应当优先被确认和行使。以下我们按照三个疑惑点进行分析：一、赵某与王某之间的买卖合同效力应否予以认定。赵某与王某签订争议房屋买卖合同的时间是在抵押合同签订之后，考虑买卖合同的效力，不仅应当考虑其成就的要件是否都具备，程序是否都合法，我们还应当考虑卖者与买者订立合同时的合同目的，尤其是买方订立合同时是处于恶意还是善意。赵某在同王某签订买卖合同时，赵某是否知道该处房产上已存在抵押权的事实很难判断，但我们可以从争议房屋的成交价与成交时的市场价之间的差距大小来判断买受人的主观意向。本案中王某将房产以10万元的低价卖与赵某，而根据当时沧州市区的市场行情，任何一套100平方米二手房的出卖价格也不会仅仅只有10万元，双方于卖方王某被捕前迅速签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。基于这样的事实，不能排除赵某在买入这套房产并签订合同时主观是恶意的。所以，本人认为赵某与王某之间的买卖合同的效力不应予以认可。二、王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定。王某同李某签订了以该套房屋作抵押的担保合同，王某在向张某借款30万元时，李某为其作了担保，并履行了担保的义务，偿还了30万元的欠款，但同时王某与李某未对房屋的抵押进行相关的登记，依据相关法律规定，王某与李某之间的抵押效力的条件不能成立，但是，在法院的刑事判决部分明确认定：“王某向张某借款人民币30万元，在借据中王某以其房产作为抵押并由李某作为该笔借款的担保人，现因王某无法偿还该借款，担保人李某按照约定履行了担保义务，并因此取得了主张上述房产的权利，故对此30万元，不认定为王某的犯罪数额。”法院作为国家的司法机关，其作出的判决和认定是具有权威性和公信力的，从该认定内容可以看出，法院因为对李某履行了担保义务的事实和30万元不属犯罪数额的事实给予了认定，则就认定了李某取得了该套房屋的权利，从而认定了以房屋作抵押的抵押合同的有效性。三、本案的争议问题分析。通常情况下，法律既然已经明文规定了不动产的抵押必须依法进行登记，否则抵押无效，所以，依法王某与李某的抵押合同生效要件不能成就，但本案中我们还应看到，虽然王某与李某签订合同时未对不动产抵押进行登记，但是，法院却对抵押的效力予以了认定。本人认为，应该采信法院的判决，不应再否认该抵押合同的有效性。另外，还应该看到，如果否认了抵押合同的效力，那么作为善意相对人的李某无疑就丧失了任何救济的条件，毕竟抵押合同的有效性是李某寻求救济的根据，从抵押权人利益的角度出发，该抵押合同的效力也应该被认定。综上所述，笔者认为李某同王某之间存在的不动产抵押的效力成就，李某有权依抵押权而取得该套房屋的所有权。

最近处理了一宗农村土地征用补偿款的案件，其中反映的问题颇为普遍，因此对此案作简要总结，以供参考基本案情：甲原有家庭承包责任地6亩，承包期限30年，由于其外出打工，把该5亩地转包给本村村民乙，每亩每年交甲350元。现在该土地被征收，每亩补偿款10万元，甲乙双方就征地补偿款归属发生纠纷。案件分析：农村土地征收后，应对土地所有人及用益物权人（即承包人）进行补偿，补偿费用包括以下三部分即：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。从直接的法律依据来讲，《中华人民共和国农村土地承包法》第16条之规定，“承包人享有下列权利：（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”第43条之规定，“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”《中华人民共和国物权法》第42条之规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”第132条之规定，“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”以上规定可以看出，在承包合同主体没有发生变化的情况下，承包人应当获得征地补偿中的土地补偿费和安置补助费，而地上的农作物因为是现有耕种人村民乙的劳动成果，因此青苗补偿费应归村民乙所有。最高法院关于《农村土地承包法》司法解释第22条第2款规定：“承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有”。从该项规定可以看出，地上附著物的补偿归属，应取决于该附着物的权属状态，只有所有人才能享有。

[案例]张某承租了赵某的房屋，在与赵某商谈租房事宜时，借口要求复印该房的所有权证及赵某身份证等相关资料，将所有权证原件在此时调包，即赵某现持有的所有权证系假证。后张某伪造赵某身份证等证件，将该房以市场价格卖给不知情的王某，并到房管部门办理了过户手续。王某取得了该房屋的所有权证书。同年，赵某以自己才是房屋的合法产权人为由向法院提起诉讼，要求确认王某房屋买卖合同无效，同时注销王某的房屋所有权证，返还房屋。[疑惑]1、张某利用虚假身份骗取房屋转移登记后，房屋登记机构是否应当承担赔偿责任？2、王某对取得房屋后，原权利人赵某是否有权追回其房屋？[解析]本案是一起利用虚假身份骗取房屋转移登记，由此损害房屋原权利人的案件。其中张某利用虚假身份骗取房屋转移登记后，房屋登记机构是否应当承担赔偿责任？王某取得房屋所有权后，原权利人赵某是否有权追回其房屋？这些都是审理本案的焦点，本文将对这些问题分别阐述。首先，张某提交虚假的申请人身份证明材料，骗取房屋转移登记，其行为应当承担相应的法律责任。但是，对于因此造成的损害，房屋登记机构是否应当承担赔偿责任，要具体看房屋登记机构是否严格按照规定进行了审核，以及根据现在的工作能力和条件是否足以避免登记错误的发生。在本案里，张某通过欺骗拥有了真实的房屋所有权证，加上伪造的身份证，足以证明自己是房屋的真正权利人。房屋登记机构对于造假的身份证没有有效的仪器和方法进行检验，证明所有权存在的房屋权属证书也是真实的，而且登记机构在房屋登记过程中严格执行了规定的审核程序，在这种情况下，登记机构无力避免登记错误的发生，也不存在工作上的失职，因此，虽然张某已经无力赔偿真正权利人的损失，登记机构也不必承担赔偿责任。当然，如果在登记过程中，房屋登记机构本来可以避免登记错误的发生，但由于自己的工作失误未能避免，对原权利人的损害，登记机构则要承担相应的赔偿责任。其次，王某取得房屋所有权后，原权利人赵某是否有权追回其房屋？要解决这个问题，就要知晓一个法律概念，那就是“善意取得”。善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。《物权法》第一百零六条规定了善意取得这种所有权的特殊取得方式，即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这就表明我国的善意取得制度既适用于动产也适用于不动产。构成善意取得房屋的条件是：a、善意取得人必须是出于善意，在房屋转让前，并不知道转让人是无权处分人，即足以信赖转让人是房屋登记簿上记载的房屋权利人;b、以合理的价格进行转让，首先转让必须是有偿的，即赠与不构成善意取得，其次，价格必须合理，不能明显低于房屋本身价值;c、房屋转让已经进行了房屋登记。如果房屋受让人构成善意取得的，虽然转让人是无处分权人，仍然能够取得房屋的所有权，房屋原权利人无法追回房屋所有权，房屋原权利人要想挽回损失，只能向无处分权人请求赔偿。本案中王某构成对房屋的善意取得，原权利人赵某无权追回其房屋，只能要求无处分权人张某赔偿损失。

《民事诉讼法》第一百一十一条第七项规定：判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第144条规定：当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后，当事人以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。原告撤诉或者按撤诉处理的离婚案件，没有新情况、新理由，六个月内又起诉的，可比照民事诉讼法第一百一十一条第（七）项的规定不予受理。深圳离婚律师认为从这两条法律规定可以看出，对于原告撤诉或者按撤诉处理的离婚案件，以及判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，在没有新情况、新理由的情况下，原告在六个月内又起诉的，法院将不予受理。但如果在六个月内出现新的情况、新的理由，或者被告提出离婚请求的，则不受该六个月期限的限制，法院就应当受理，比如一方使用暴力导致对方随时有受到严重伤害的可能。另外，关于离婚有时间限制的法条还有《婚姻法》第三十四条：女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚。女方提出离婚的，或人民法院认为确有必要受理男方离婚请求的，不在此限。

之所以想写此文，主要是一远一近的两个案子，让我在和法官共同拟定调解书的时候，有了新的经验：调解书中说不清楚的地方，一定要争取在庭审笔录或询问笔录中加以明确。案例一：两年前在通县有个案子，双方在法官主持下达成了和解意见：孩子归女方，共同房产也归女方，女方应给男方房屋补偿款，男方用这笔补偿款来直接冲抵孩子扶养费，这样就两全其美了：女方不用掏那么多钱给男方了，男方也不必每月给抚养费了。这是当事人的本意。但在法院最后出的调解书中却并未详细说明此情节，只是说：一、房子归女方所有；二、孩子由女方自行抚养。看上去也没问题。可离婚后没几天，女方就以孩子名义起诉要抚养，说调解书上没写男方给抚养费，现在要求男方支付扶养费。无论从当初的本意上讲还是“自行抚养”的字面意思来讲，女方都是在耍污赖了，可最终法院还是象征性地另外让男方每月付三百元的抚养费。案例二：我一亲戚的事儿，男方因有外遇生子的过错，所以什么也不要，净身出户。其中对平谷的一块承包地和地上房屋也全部归女方所有。在我事先拟定的离婚协议书里这样描述：该地使用权以及地上物所有权，均归女方所有，但大屯法庭（现在奥运村法庭）的法官在调解时说，你这农村承包地上的自建房，没有房本，我不能给你写所有权，只能写归女方居住使用。现在问题出现了，该地拆迁了，村里给了上百万拆迁款，包括房屋补偿款，男方这时出现了，说当初法院的调解书上写的是房屋归你居住使用，并没写归你所有，所以房屋的拆迁款里有他一半！此案已进入诉讼程序。基于以上经验，昨天在崇文法院的调解过程中，我就把当事人保护得非常严实。和案例一的情况基本一样，拿房屋补偿款充抵部分抚养费。我当时提了很多要求，但法官说没法这么详细在调解书里体现。那我说就清楚地写到庭审笔录里，法官说这样可以。在确定庭审笔录时，我又先后要求改了四遍，直到文字表述非常清楚准确为止。徐法官态度一直非常好，她说她月收入才三千多，而我这当事人月收入四万多，每月抚养费能给到一万五，足以让她这辈子都不会忘记这个案子的。最后，我和徐法官说一定要帮我把庭审笔录复印一份，和调解书一并寄给我。这样，在调解书里没有体现的内容，在笔录里就有了充分、明确的表述，而且这么高的抚养费，能保证男方至少十年内不怕女方再起诉要抚养费了！所以，这小子很幸运！

《婚姻法》第四十六条规定：有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：一、重婚的；二、有配偶者与他人同居的；三、实施家庭暴力的；四、虐待、遗弃家庭成员的。因上述原因导致离婚，提出损害赔偿的：1、必须是合法婚姻关系中的无过错方；2、必须是由于对方的过错导致离婚的；3、必须是在提出离婚时提出，即：离婚才能提起赔偿，赔偿必须在离婚的前提下提出，只提赔偿不提离婚的，人民法院不予受理；4、必须是针对合法婚姻关系中的过错方，不能向第三方提出损害赔偿。如果提出离婚的是有过错方，而无过错方不同意离婚，也不提起损害赔偿的，可以在离婚后一年内单独提起损害赔偿，如果在一审没有提出，在二审时还可以提出，人民法院可以调解，调解不成，离婚后一年内可以另行起诉，提出损害赔偿。