吴保华

一、案件基本事实朱某于2002年进入某日资企业（以下简称公司）工作，2003年10月双方签订书面劳动合同一份，劳动合同期限为2003年11月12日至2005年11月11日，合同到期后朱某仍在公司工作，但双方未续签书面劳动合同。期间，公司与朱某在2005年1月签订过培训合同一份，培训合同约定：朱某培训完毕后必须在公司服务5年，如果双方劳动合同期满，公司有权终止服务期，也可要求朱某续签劳动合同至培训合同规定的服务期限届满为止。培训合同签订后，朱某即被公司安排赴日本培训并于2005年8月培训完毕回公司上班。2009年2月，朱某主动提出辞职并要求公司支付其2008年2月至12月未签订书面劳动合同期间的双倍工资，后因公司拒绝支付而引发争议。二、太仓市劳动争议仲裁委员会的认定与裁决太仓市劳动争议仲裁委员会经审理后认为：本案中双方签订了培训合同，约定了服务期，虽然双方劳动合同到期，但约定的服务期并未到期，该劳动合同应当延续至服务期满，用人单位有权要求劳动者继续履行劳动合同规定的义务，故驳回申请人朱某的双倍工资仲裁请求。三、太仓市人民法院的认定与判决朱某在接到仲裁委员会作出的裁决后不服向太仓市人民法院提起诉讼，法院经审理后认定：朱某与公司之间的劳动合同虽然于2005年11月12日到期，但双方签订的培训合同中对服务期限进行了约定，现培训协议约定的服务期并未到期双方的劳动合同应延续至服务期满，故应当认定2008年1月至2009年2月朱某辞职前双方有劳动合同，故对朱某要求双倍工资的请求不予支持。四、对本案的解析本案中，笔者作为公司的代理人参加了仲裁和法院一审两个程序，本案的争议焦点为：劳动合同约定的期限到期后，培训合同约定的服务期届满前，这段时间朱某和公司虽然没有续签劳动合同，但能否认定该期间双方存在劳动合同？如果认定有，则朱某双倍工资的请求不应得到支持；如果认定没有，则朱某双倍工资的请求应当得到支持。笔者认为，答案应该是肯定的，该期间朱某与公司之间有劳动合同，理由是：首先，从法理上讲，劳动合同与培训合同是主件和附件的关系。我们不能从字面上狭义的理解劳动合同，事实上，劳动合同有主件和附件之分：主件一般是指用人单位和劳动者在确立劳动关系时，双方当事人订立的书面劳动合同；附件一般是指法定或约定作为劳动合同主件之补充而明确当事人双方权利义务的书面约定。在我国，法定的劳动合同附件主要有：(1)用人单位依法制定和公示的劳动规章。所谓劳动规章，亦即企业内部规章制度或员工手册，包括员工招聘与录用、劳动合同、工作时间及休息休假、工资报酬、社会保险与福利、劳动安全卫生、员工培训、劳动纪律、奖励和惩处、劳动争议处理等。这些内容有的与劳动合同相交叉，有的则是对劳动合同约定内容的细化。《中华人民共和国劳动合同法》第四条规定，用人单位应当依法建立和完善规章制度，保障劳动者享有劳动权利和履行劳动义务。可见，企业劳动规章应作为劳动合同的附件。(2)专项劳动协议，是指已经确立劳动关系的用人单位和劳动者之间就某一事项而签订的专门协议，或称作劳动合同的附属合同。比如：岗位协议、培训协议、保密协议等。所以，培训合同或协议是劳动合同的附件，也叫做劳动合同的附属合同。劳动合同的附件既可以与劳动合同同时签订，也可以在劳动合同履行过程中根据需要签订。由于劳动合同附件是对劳动合同主件的一种补充，是劳动合同形式的内容，因而它与劳动合同一样，对当事人双方具有法律约束力，违反劳动合同附件也属于违反劳动合同的一种，应承担违约责任。本案中，朱某与公司所签订的培训合同是在双方订立书面劳动合同后签订的，而且是在劳动合同期限内订立的，因此该培训合同理应作为劳动合同的附件，在劳动合同到期后公司未提出终止服务期的情况下，培训合同中服务期的约定应当视为对劳动合同中劳动合同期限的补充约定。其次，法律法规也明确了培训合同中的服务期限是劳动合同期限的续延。（1）《中华人民共和国劳动合同法实施条例》第十七条规定：劳动合同期满，但是用人单位与劳动者依照劳动合同法第二十二条的规定约定的服务期尚未到期的，劳动合同应当续延至服务期满；双方另有约定的，从其约定。（2）《江苏省劳动合同条例》第十五条规定：用人单位与其出资招用、培训或者提供其他特殊待遇的劳动者，可以在劳动合同中约定或者事先另行协商约定服务期。约定的服务期长于劳动合同期限或者超过劳动合同尚未履行期限的，当事人可以相应变更劳动合同期限等相关内容。当事人未变更劳动合同，劳动合同期满由用人单位终止合同的，用人单位不得追索劳动者服务期的赔偿责任。劳动合同期满用人单位要求劳动者继续履行服务期的，劳动者应当履行；劳动者违反服务期约定的，应当承担违约责任。综上，笔者认为，仲裁委员会和法院的裁定和判决完全符合我国法律规定，具有充分的法律依据。

一、案件基本事实展某与高某系夫妻关系，2004年6月，张某与展某在房屋中介服务部居间下签订《房产转让协议书》一份，协议约定：展某将坐落于太仓市梅花小区一建筑面积XXX平方米的房屋转让给张某，房屋总售价39.5万元。另外，双方还约定，房屋由张某出资建造，建房费折抵房屋总售价中的房屋造价16万元。协议签订后，张某付清房款，并按约出资建好了房屋，2004年10月张某在房屋建成竣工后遂搬入居住。期间，由于展某所出售的房屋，其土地使用权系展某拆迁安置取得，因此张某在建房时均系使用展某名义办理建房审批手续。2009年11月，展某在张某不知情的情况下办理并领取了上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，2010年4月张某在获悉上述情况后，立即要求展某办理房屋所有权证及国有土地使用权证过户手续，但遭到展某拒绝，为此张某向太仓市人民法院提起诉讼，要求：一、请求确认坐落于太仓市梅花小区53号的房屋属张某所有；二、要求展某、高某协助张某将上述房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记在张某名下。起诉后，高某以其未在《房产转让协议书》上签字不知情为由要求确认协议无效。二、太仓市人民法院的认定与判决法院认为：原告张某与被告展某签订房产转让协议书时房屋尚未建造，协议签订后由原告张某出资建房，因此合同标的实际是土地使用权而非房屋所有权。现该宗土地已经为国有土地，依法可以流转，双方应当遵循诚实信用原则，按照协议的约定全面履行自己的义务。原告张某通过与被告展某订立合同并支付相应对价的方式取得土地使用权，并出资在该宗土地上建造现太仓市梅花园的房屋，房屋建成后居住至今，该房屋所有权应归原告张某享有。根据双方的约定，被告展某负有协助原告办理房地产过户的义务，现办理过户的条件已经具备，被告展某应当履行协助原告张某办理房屋过户的义务。被告高某与被告展某系夫妻关系，因此该项义务应当由被告高某与被告展某共同履行。对被告高某提出的被告展某处分房屋未经其同意的抗辩意见，因被告展某处分土地使用权，原告张某作为善意第三人有理由相信该处分为被告夫妻双方共同意思表示，被告高某不得以不知情、不同意为由对抗善意第三人，故法院不予采纳。据此，判决：一、被告展某名下坐落于太仓市梅花园53号房屋归原告张某所有；二、被告展某、高某于本判决生效后10日内协助原告张某将太仓市梅花园的房屋所有权及国有土地使用权过户至原告张某名下。三、对本案的解析本案中，笔者作为原告张某的代理人参加了法院一审程序，现本案诉争的房屋所有权及国有土地使用权均已过户至原告张某名下。本案的主要争议焦点有二个：一是被告展某通过拆迁安置的土地能否转让，即原告张某与被告展某签订的买卖协议是否合法有效；二是被告高某未在买卖协议中签字是否影响买卖协议的效力。笔者认为，原告张某与被告展某所签订的买卖协议合法有效，被告高某未在买卖协议上签字不影响买卖协议的效力，太仓市人民法院的判决是正确的，理由是：一、本案原告张某与被告展某所签订的买卖协议中，双方买卖的标的是国有土地使用权，而非宅基地使用权，符合我国法律、法规的规定，应当认定为合法有效。所谓宅基地使用权,是指农村村民为建造住宅及其附属设施依法向有关机关申请并经批准后,对农村集体经济组织所有的土地享有占有、使用和进行一定处分、获取一定收益的权利。尽管宅基地使用权转让的效力，目前在理论上仍有争议，但在我国目前的司法实践中，法院系统基本已达成共识，即：农村宅基地使用权买卖以认定无效为原则，以认定有效为例外。主要理由如下：首先，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，宅基地使用权买卖损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。所以此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。然而本案中，被告展某所取得的土地使用权尽管系因为拆迁安置取得，但该安置的土地性质已经由宅基地转为国有土地，而且被告展某已经领取了国有土地使用权证，因此根据我国《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，以及我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”、第二十条“土地使用权转让应当签订转让合同”规定，被告展某将依法取得的国有土地使用权转让给原告张某符合我国法律、法规的规定，应当认定为合法有效。二、被告高某未在买卖协议中签字不影响原告张某与被告展某所签订的买卖协议的效力。首先，尽管我国合同法第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，但合同法第四十九条又规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中被告展某与被告高某系夫妻关系，而且被告展某在将土地使用权转让给原告张某后，原告张某已出资建房并已搬入居住，但被告高某几年来从未提出任何异议，因此原告张某完全有理由相信被告展某具有代理权。其次，根据我国《物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回；除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”的规定，以及我国《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，本案原告张某应属于善意第三人，而且本案协助过户的义务应当是被告展某和被告高某的共同义务。综上，笔者认为，太仓市人民法院的判决完全符合我国法律规定，具有充分的法律依据。

江苏省律师服务收费标准根据江苏省司法厅、江苏省物价局[苏价费（2002）378号]《关于调整律师服务收费标准的通知》，律师承办业务按下列标准收费：一、办理不涉及财产关系的案件：视案情复杂程度,确定具体收费标准:民事案件1500～15000元/件；行政案件2000～20000元/件；刑事案件3000～30000元/件：公安阶段3000～5000元检察阶段3000～5000元法院一审阶段：5000～20000元法院二审阶段：一审代理的按照收费标准减半收费全程委托8000元起仲裁案件1500～15000元/件。二、办理涉及财产关系的案件(民事|行政|执行|仲裁)：除了应按照不涉及财产关系确定收费标准外，还应按照以下比例收费(累进制)：争议财产标的另加收费比例另加收律师费/(速算数)1万元(含)以下免收0元1万元-10万元(含)4%标的数额1万元以上部分的4%(3600元)10万元-50万元(含)3%3600元+标的数额10万元以上部分的3%(15600元)50万元-100万元(含)2.5%15600元+标的数额50万元以上部分的2.5%(28100元)100万元-500万元(含)2%28100元+标的数额100万元以上部分的2%(108100元)500万元-1000万元(含)1.5%108100元+标的数额500万元以上部分的1.5%(183100元)1000万元以上0.7%183100元+标的数额1000万元以上部分的0.7%例如:涉案标的为360万元,则除基本律师费外,另加收费:28100+(360-100)*2%=80100元说明：1，经双方协商，对涉及财产关系的上述案件可以实行风险代理协商收费；2，诉讼案件如有反诉，反诉标的额另行减半收费。三、担任个人/企业常年法律顾问大众咨询卡98元/张(10次咨询)私人家庭律师365元/年5次咨询、2封律师函、1封代书、1份合同审查，诉讼9折优惠，8:00～20:00点服务。成功人士私人法律顾问300元/月10次咨询、3次签约谈判陪同、6封律师函、3封代书、3份合同审查，诉讼8折优惠，8:00～20:00点服务。企业法律顾问经济型：5000～10000元/年法律管家型：1.5万起/年专家策划型：3万起/年四、其他收费规定：1。担任刑事案件自诉人或公诉案件被害人的代理人，按照民事案件收费标准执行；2。代理一审案件后继续代理二审诉讼案件的，按照一审实际收费标准减半收费；曾代理过一审案件或或二审案件继续代理申诉的，按照一审实际收费标准减半收费；曾代理仲裁案件，继续代理诉讼一审二审阶段按照仲裁阶段收费标准减半收费；3。代理申诉和控告、申请取保候审、担任法律顾问、办理见证、代书、审查各类法律文书、解答有关法律咨询、提供非诉讼法律服务等由双方协商收费。江苏省律师服务协商收费指导标准（试行）根据《江苏省律师服务协商收费规则（试行）》的相关规定，江苏省司法厅、江苏省律师协会制定本指导标准：一、计时收费：苏锡常宁地区：100元/小时-2500元/小时；镇扬泰通地区：100元/小时-2000元/小时；徐淮盐连宿地区：100元/小时-1500元/小时。二、定额收费：（一）办理解答有关法律咨询、代书、审查各类法律文书、不涉及财产关系的见证服务项目按下列标准执行：苏锡常宁地区：不低于1000元/件；镇扬泰通地区：不低于500元/件；徐淮盐连宿地区：不低于200元/件。（二）办理涉及财产关系的见证，代理刑事案件侦查和起诉阶段的申诉、控告、申请取保候审按下列标准执行：苏锡常宁地区：不低于3000元/件；镇扬泰通地区：不低于2000元/件；徐淮盐连宿地区：不低于1000元/件。（三）担任国家机关、公民个人和企事业单位法律顾问，应按不低于下列标准执行（元/年）：单位类别苏锡常宁通泰扬镇徐淮盐连宿国家机关社会团体1000080005000公民个人20001000500小型企事业单位1000060004000中型企事业单位150001200010000大型企事业单位300002000015000集团型企事业单位500004000030000对属于社会公益活动服务项目，经律师事务所与委托人充分协商，可以免费代理，但仍需签订委托合同；对涉及法律顾问单位顾问合同之外需要收费的服务项目，由律师事务所与委托人依据《关于调整江苏省律师服务收费标准的通知》和《江苏省律师服务协商收费规则（试行）》，在委托合同中约定另行收费事项、收费方式和标准。属于国家政府指导价管的收费项目，律师事务所可在不低于按计件收费规定标准的80%的幅度内与委托人确定具体收费标准；属于协商收费的服务项目，由律师事务所与委托人按协商收费的相关规定执行。（四）办理资信调查、提供法律意见书、组建公司、公司清算、企业改制和企业上市等非诉讼法律服务，根据律师事务所的服务质量、有效工作时间和企业资产状况按下列标准执行：1、组建股份公司或企业改制组建股份公司的服务项目，按不低于公司总股本10厘/股且总收费不低于100000元；2、股份公司上市发行股票的服务项目，按发行股票募集资金总数不低于5厘/股且总收费不低于200000元；3、企业资信调查、参与重大项目谈判、提供法律意见书按不低于每件5000元；4、其它非诉讼法律服务按不低于每件2000元。三、比例收费:（一）涉及财产关系实行风险代理方式的服务项目。协商收费比例不得低于为当事人挽回损失、争取财产利益或避免损失总额的20%的标准执行；（二）设立公司企业服务项目。按公司企业注册资本额不低于2%且收费总额不低于10000元的标准执行；（三）公司企业清算服务项目。委托清算的，按公司企业可分配资产总额不低于20%且收费总额不低于30000元的标准执行；公司股东委托参与清算的，按股东可分得资产总额不低于10%且收费总额不低20000元的标准执行。（四）基本建设服务项目，按以下标准计算收取：1、总投资不超过一亿元人民币的，不低于2‰；2、总投资一亿元至十亿元人民币的部分，不低于1‰;3、总投资十亿元人民币以上部分，不低于0.5‰。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条本解释自2009年10月1日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。