张庆月

浅谈国有土地和集体土地拆迁补偿标准作者：张庆月作为一个从事拆迁工作行业的律师，我必须将我之前的所做拆迁工作进行整理，以便总结出一些经验来，供我以后工作和学习使用。本人虽称不上土地征收拆迁方面的专家，但也做到了熟练熟识的地步。为此，我需要将我的办案总结汇总一下，以供咱老百姓急事所需，也供同行和相关人士参考学习。下面，我将以（以河北省为例）我的思维和思路进行详解，看不懂之处还望谅解。首先，我在此明确一下：在此我不讲国有土地和集体的征收程序。之所以不讲，其一、是因为我认为总结这方面的内容没有多大用处。大部分被拆迁人并不在乎土地征收程序是否合法，更在乎补偿标准到底是多少，是否符合国家和地方规章规定；其二、但凡国家实施土地征收，都会将各项手续做全，并以各种各样的理由和名义去实施，作为普通的被拆迁人根本无力去对抗国家政府征收部门。所以在程序方面我不会去总结，我仅只单单汇总补偿标准。国有土地上房屋拆迁补偿标准：我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿；二、货币补偿。一、产权交换式补偿：1、房屋价值补偿标准：这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。2、搬迁费和临时安置费（俗称过渡费）搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。3、停产停业损失的补偿该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。4、补助和奖励补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。二、货币补偿方式。1、房屋价值补偿补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。2、临时安置费和搬迁费参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。3、其他补偿项目对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。集体土地上房屋拆迁补偿目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及地方性法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县市在参照国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河北省出具了冀政（2008）32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，下面一一分述：一、农村宅基地房屋补偿因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效的法律、法规进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。在这里我只是简单估算应该补偿项目：1、宅基地补偿费；2、房屋补偿费及装修费；3、安置费和搬迁费；4、困难补助和奖励；5、房屋内各项家电移机补偿；5、非住宅房屋营运损失补偿等。二、农用地征收补偿：1、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格（区片价），乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有，80%归承包人所有。2、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见（2004）238号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，用于补助需安置的人员。如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置。3、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办（2007）27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割。城中村改造拆迁补偿城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。2、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算；这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。3、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。4、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。5、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。6、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台；有线电视150元一户；电话移机88元一部；热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。7、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。综上叙述，因城中村改造实行“一村一策”，各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿，究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧，原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大，造成民愤极大。为此，作者建议：在根据国家实行“同地同价”的基础因村而异，综合制定出合理的补偿方案，各村之间不能悬殊较大，更不能相互攀比。以上内容是我2011年工作总结，之后如有新的拆迁补偿标准，我将与时俱进不断补充和完善，并同与大家一起学习和分享。作者：张庆月律师2012年3月

河北天捷律师事务所HeBeiTianJieLawFirm河北天捷律师事务所关于石家庄***投资公司尽职调查报告天津市****设备制造安装工程公司：前言我律师接受贵公司委托，就石家庄***投资公司（以下简称“***投资公司”）工商登记、债权债务以及资产事宜进行尽职调查。我们根据现行有效的法律、法规以及与贵公司所签订的协议，按照律师行业公认的业务标准、道德规范，遵循勤勉尽责和诚实信用的原则，进行调查。声明我律师在此声明：本报告仅由贵公司使用，且仅用于双方签订之协议约定范围之用途，对其它单位或其它用途所产生的法律后果不承担责任。正文接受委托后，我们迅速展开工作，分别赴石家庄市工商局企业注册分局、石家庄新华区人民法院、桥东区人民法院，河北省高级人民法院，石家庄审计局、石家庄市国资委、石家庄市住房保障和房产管理局、石家庄市房产管理局多种经营综合处、石家庄女人世界公寓、石家庄东方文化体育市场等地了解情况，并为了解具体确切消息，上述有些单位去了多次，通过各种途径和关系，并根据相关法律、法规及各种规章进行调查，现将双方之间约定的调查内容，汇总报告如下：一、石家庄***投资有限公司相关情况注册资金：石家庄***投资有限公司于2002年3月份成立，注册资金壹亿元人民币。其中石家庄***集团有限公司出资9000万元，占原注册资金90%，深圳市***投资有限公司出资1000万，占注册资金的10%。2008年3月，经石家庄市国资委批准，并出具【2008】69号文件《关于石家庄***投资有限公司国有产权转让过程中剥离应享有的石家庄***房地产开发有限公司债权的批复》，据此，石家庄***投资公司将其享有的对石家庄***地产开发有限公司的6300万元债权抵顶给股东石家庄***集团有限公司（以下简称“***集团”），同时***集团以该抵顶款项对***投资公司进行了减资，减少股东出资6300万元，即将原来的9000万元出资减资变更为现在的2700万股权出资，深圳市***投资公司股权出资不变。这样变更后的注册资本为：石家庄***集团有限公司出资2700万，占变更后的注册资本为73%；深圳市***投资有限公司出资1000万元，占变更后的注册资本27%。分支机构：2003年，为开拓房地产市场，石家庄***投资有限公司申请设立分公司机构：即全称为“石家庄***投资有限公司中山分公司”，分支机构办公地点位于石家庄市中山西路48号华银大厦。2008年2月因经营不善被石家庄市工商局吊销营业执照。对外投资：截至2010年，石家庄***投资有限公司对外投资石家庄***房地产公司700万元，占持股比例70%。石家庄***房地产公司目前正常营业，但该公司目前作为被告已涉案17起（不包括未决或在诉案件），涉案金额约8300万元，已属资不抵债，濒临破产。固定资产：目前石家庄***投资有限公司在石家庄有两处房产，房屋坐落分别是：石家庄桥东区正东路33号东方文化体育市场、建筑面积1912.94平方米，共42个房间，设计用途为商业用房，目前该房产已抵押广东***银行深圳支行，抵押标为2000万元；另一处房产位于石家庄市新华区民族路69号女人世界，建筑面积为1806.03平方米，共33个房间，设计用途为公寓，无抵押。该两处房产于2004年购置，均位于石家庄中心繁华地带，按保守价10000元/㎡计算，两处房产价值约为4000万。债权债务：（一）债务：1、原告：***，受理法院：石市新华区法院，执行标的：房产过户（女人世界公寓）；2、原告：***工程公司，受理法院：石市桥东区法院执行，案件执行标的：501万元及利息；3、原告：石家庄***集团，受理法院：河北省高级人民院，保全涉案标的：1000万元及利息；4、原告：不明，受理法院：深圳罗湖区人民法院，执行债权：不明；5、广东**银行，房地抵押债权：2000万元及利息。注：债权人拒绝与我们联营，意思各自为营，独立执行，恐怕损害自己的利益。（二）、债权：未查知石家庄***投资公司对***集团享有债权。二、石家庄***集团概况：（一）、石家庄***集团与中国**投资集团公司（以下简称“**集团”）之间的关系2009年6月29日，石家庄市国资委与***集团签订了《关于石家庄***集团有限公司托管协议》，石家庄市国资委委托***集团对石家庄***集团实施管理，托管期限为五年。这种关系从法律关系上来说，属于委托关系，并不是控股和被控股关系，即中电投集团只是对***集团进行管理，没有直接控股。关于外界认为中电投已收购石家庄***集团，纯属误解。2010年10月23日，据河北省高院（2004）冀执字第64-17号执行裁定书及包括石家庄市国资委、***集团、***财务公司在内的三方签订的《股权转让协议书》，***集团将1720万股权转让给***财务公司。至此，加上以前所持有的500万股份，***财务公司持有***集团公司共计2277万股份，成为***集团的第二大股东。而***财务公司的控股股东为中电投集团，因此该集团间接持有***集团的股份。结合中电投集团又系***集团的托管人，因此中电投集团系***集团实际掌控人，但是即便如此，中电投集团与***集团之间并没有直接的股权关系，不承担***集团对外的任何债务。（二）、关于***集团转让其所持有的***投资公司70%股权事宜，经调查得知***集团目前确实正与澳大利亚***有限公司就股权转让事宜商洽中，但本报告出具日前尚未有已达成转让意向的确切消息。结论综上所述，对贵公司关于所涉债权具有现实决策意义的事项，我们认为主要是该债权在实际上能否给予偿还及偿还多少。据我们以上调查可知，现***投资公司所欠债务到日前至少应在4000万元以上，而其资产已不能偿还这些债务，其中还有欠银行的应优先偿还的抵押债权，以现存情况分析本案最终极有可能进入破产还债程序，故贵公司债权能完全实现几无可能。现***公司在石家庄仅有的两处房产，已被河北省高院、石家庄市新华区法院、桥东区法院、深圳市罗湖区法院轮候查封。结合本案现实情况，我们谨建议贵公司亦应向石家庄**区法院申请轮候查封，这样以来无论哪家法院对该房产进行拍卖，贵公司都可以作为普通债权人参与进来，最终可按比例分配拍卖所得，从而最大限度的维护贵公司的权益。总之，请贵公司权衡利弊，迅速考虑处置对策，并与我们商议下一步的执行代理事宜，以便我们遵照贵公司的决策，更好地维护贵公司的利益。顺祝商祺河北天捷律师事务所律师：张庆月二〇一一年四月二十五日

河北省工伤赔偿标准作者：河北张庆月律师13833460936一、因工致残1、医疗费：由单位和工伤保险基金支付。2、住院伙食补助费：按因公出差伙补70%，河北省为50元人/天。用人单位负责。3、交通费、食宿费（河北省）：交通费：市内15元/天/人，长途实保实销。食宿费：省内80元/天/人，省外150元/天/人。4、康复费（俗称：后续治疗费）：经有关经办机构组织鉴定后评定。5、辅助器具费：按各地方出具的《工伤辅助器具项目和费用限额标准》赔偿。河北省参见《河北省工伤职工辅助器具配置项目及费用限额标准表》。6、停工留薪工资（俗称误工费）：住院期间原工资待遇不变，但不超过12个月；因病情严重或特殊情况，可再延长12个月。评定伤残等级后，停发误工费。7、生活护理费（职工社平月工资）：生活不能自理50%；生活大部分不能自理40%；生活部分不能自理30%。二、如是一至四级工伤：在上述项目上另加1、一次性伤残补助金（按事故前本人12个月平均工资）：一级27个月；二级25个月；三级23个月；四级21个月；2、按月发放伤残津贴（本人月工资）：一级90%；二级85%；三级80%；四级75%。到达退休年龄后停发，改享养老保险待遇。3、由单位继续按月继续缴纳各项保险，直至退休。注意：如果单位没有缴纳工伤保险，由用人单位支付的。职工提出一次性赔偿的，没有法律法规规定。建议可以参照《人身损害司法解释》规定，上述三项费用变更为：1、残疾赔偿金：本省城镇居民人均可支配收入X20年X残疾赔偿系数。2、被扶养人生活费（无劳动能力和无经济来源）：未成年人抚养十八岁，老人生活费计算20年，但不得超过80岁。三、因工致残一次性赔偿方式（限五级—十级伤残等级）。对于五级—十级伤残，职工本人提出解除劳动合同的，用人单位应一次支付支付：1、一次性伤残补助金：五级18个月；六级16个月；七级13个月；八级11个月，九级9个月，十级7个月。2、一次性工伤医疗补助金（上年度月平均工资）：五级44个月；六级38个月；七级26个月；八级20个月；九级14个月；十级8个月。3、一次性伤残就业补助金（上年度月平均工资）：五级22个月；六级16个月；七级10个月；八级8个月；九级6个月；十级4个月。一次性伤残补助金由国家规定，其余两项由地方政府规定。三、因工死亡补偿方式：1、丧葬费：六个月上年度月平均工资；2、一次性工亡补助金：按本省上年度全国城镇居民人均可支配收入的20倍发放；3、供养家属抚恤金（按本人工资比例，合计不超过工亡职工月工资标准）：配偶40%，其他亲属每人每月30%，孤寡老人或者孤儿每人每月为40%，四、非法用工一次性赔偿办法：非法用工：是指劳动者在无营业执照、未依法登记、备案的单位、被依法吊销营业执照、被撤消登记、备案的单位劳动时，因工作原因造成伤害，或死亡的，非法雇用童工，属非法用工。赔偿方式如下：（所称赔偿基数，是指单位所在工伤保险统筹地区上年度职工年平均工资）1、在劳动能力鉴定之前：生活费按照统筹地区上年度职工月平均工资标准确定，医疗费、护理费、住院伙食补助费、交通费等费用按照《工伤保险条例》规定的标准和范围确定，全部由所在单位支付。2、遭成残疾后：一级伤残的为赔偿基数的16倍，二级伤残的为赔偿基数的14倍，三级伤残的为赔偿基数的12倍，四级伤残的为赔偿基数的10倍，五级伤残的为赔偿基数的8倍，六级伤残的为赔偿基数的6倍，七级伤残的为赔偿基数的4倍，八级伤残的为赔偿基数的3倍，九级伤残的为赔偿基数的2倍，十级伤残的为赔偿基数的1倍。2、造成死亡的：死亡的赔偿金，上一年度全国城镇居民人均可支配收入的20倍。丧葬费、其他赔偿金：上一年度全国城镇居民人均可支配收入的10倍。五、农民工一次性工伤赔偿：1、因工残疾1---4级：月工资：按统筹地区上年度职工月平均工资计算，5—10级一次性赔偿按上述处理。A、16—30周岁农民工：一级为161个月；二级为140万元；三级为118万元；四级为97万元；B、30----50周岁农民工：一级为108个月；二级为97个月；三级为65个月；四级为76个月；C、50周岁以上农民工：一级为86个月；二级为76个月；三级为65个月；四级54个月。2、因工死亡：A、丧葬费：六个月上年度月平均工资；B、一次性工亡补助金：按本省上年度全国城镇居民人均可支配收入的20倍发放；C、家属抚恤金（按社平工资）：配偶54个月；其他亲属33个月；未成年人每年4个月，至十八岁。合计总额不超过108个月。