郭云鹏

“以租代征”擅自将农用地转为建设用地，是近年来凸现的一种违法新形式。所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。当前，国家严把土地供应“闸门”，而“以租代征”却在各地竞相“上演”，已成为一种普遍的违法形式。针对“以租代征”的土地违法问题，国土资源部多次要求严肃查处。从2005年至今国家已发出三个文件坚决制止“以租代征”。，各省（区、市）必须按照文件要求，认真组织开展了对“以租代征”违法用地、闲置土地和别墅用地的清理，重点是《关于深化改革严格土地管理的决定》下发以来发生的各类违法违规用地。为了进一步遏止“以租代征”违法用地问题，文件再一次重申：禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限制在依法取得的建设用地范围内。同时明确了法纪：未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，应当依法追究有关人员的法律责任。北京征地拆迁律师,北京拆迁法律顾问,北京强拆违建律师,北京房屋强拆律师,北京强拆法律咨询,北京拆迁

在征地报批前应履行的法定程序：1、在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。2、当地国土资源部门应对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。3、在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应当依法组织听证。4、要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料！！！征地依法批准后应履行的法定程序：1、由县级以上地方人您政府予以公告并组织实施2、征用农民集体所有土地的，征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面行使公告，其中，征用乡（镇）农集体土地的，在乡镇政府所在地进行公告。3、被征用土地所在地的市、县政府应当在收到征地批文之日起10个工作日内进行征地公告。4、征地公告应当包括下列内容：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和用途。（二）被征土地的所有权人、位置、地类和面积。（三）征地补偿标准和农和农业人员安置途径。（四）办理征地补偿登记期限、地点。5、有关主管部门根据批准的征用土地方案，在征地公告之日起45日内拟定征地补偿、安置方案并予以公告。6、补偿案子方案公告的内容：（一）征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口数量。（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式。（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和方式。（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式。（五）农业人员的具体安置途径。（六）其他有关这补偿、安置的具体措施》7、被征地人对补偿安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关主管部门提起。当事人要求听证得，应当举行听听证会。8、未对征地方案和征地补偿安置方案进行公告的，被征地人有权要求公告，并有权拒绝办理征地补偿登记手续。征地公告中的补偿标准问题：1、各地区要严格执行国家及省、自治区、直辖市公布的征地补偿标准。尚未按照有关规定公布实施新标准的地区，必须于2010年6月底前公布实施，已经公布实施单标准偏低的，必须尽快提高。2、对于新上建设项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产值和区片综合地价核算征地补偿费用，足额列入概算。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。3、各地应建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。已超过规定年限的补偿标准应及时修订。4、统一年产值标准和征地区片综合地价市县政府根据农用地类型、质量、等级、投入、农产品价格、以及前三年主要农产品平均产量、价格、土地区位人均耕地数量、供求关系、当地经济发展水平和城镇最低生活保障水平等因素综合制定，报国土资源部后，由省政府公布。5、拟定或修改统一年产值标准和区片综合地价必须组织听证听取各方意见。争议解决：1、如果认为公告所涉及的相关批准文件或者征地不合法，可以按“征地拆迁法律讲座（二）”中提到的途径提起复议或者行政诉讼。2、如果对公告本身有异议，认为地类、人均耕地面积、年产值，补偿标准等与实际有出入，可以请求相关主管部门协调，协调不成可请主管机关裁决。对裁决不服仍可以复议或者诉讼。北京征地拆迁律师,北京拆迁法律顾问,北京强拆违建律师,北京房屋强拆律师,北京强拆法律咨询,北京拆迁

在征地报批前应履行的法定程序：1、在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。2、当地国土资源部门应对拟征地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。3、在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应当依法组织听证。4、要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料！！！征地依法批准后应履行的法定程序：1、由县级以上地方人您政府予以公告并组织实施2、征用农民集体所有土地的，征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面行使公告，其中，征用乡（镇）农集体土地的，在乡镇政府所在地进行公告。3、被征用土地所在地的市、县政府应当在收到征地批文之日起10个工作日内进行征地公告。4、征地公告应当包括下列内容：（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和用途。（二）被征土地的所有权人、位置、地类和面积。（三）征地补偿标准和农和农业人员安置途径。（四）办理征地补偿登记期限、地点。5、有关主管部门根据批准的征用土地方案，在征地公告之日起45日内拟定征地补偿、安置方案并予以公告。6、补偿案子方案公告的内容：（一）征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置的农业人口数量。（二）土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式。（三）安置补助费的标准、数额、支付对象和方式。（四）地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式。（五）农业人员的具体安置途径。（六）其他有关这补偿、安置的具体措施》7、被征地人对补偿安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关主管部门提起。当事人要求听证得，应当举行听听证会。8、未对征地方案和征地补偿安置方案进行公告的，被征地人有权要求公告，并有权拒绝办理征地补偿登记手续。征地公告中的补偿标准问题：1、各地区要严格执行国家及省、自治区、直辖市公布的征地补偿标准。尚未按照有关规定公布实施新标准的地区，必须于2010年6月底前公布实施，已经公布实施单标准偏低的，必须尽快提高。2、对于新上建设项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产值和区片综合地价核算征地补偿费用，足额列入概算。建设用地位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。3、各地应建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。已超过规定年限的补偿标准应及时修订。4、统一年产值标准和征地区片综合地价市县政府根据农用地类型、质量、等级、投入、农产品价格、以及前三年主要农产品平均产量、价格、土地区位人均耕地数量、供求关系、当地经济发展水平和城镇最低生活保障水平等因素综合制定，报国土资源部后，由省政府公布。5、拟定或修改统一年产值标准和区片综合地价必须组织听证听取各方意见。争议解决：1、如果认为公告所涉及的相关批准文件或者征地不合法，可以按“征地拆迁法律讲座（二）”中提到的途径提起复议或者行政诉讼。2、如果对公告本身有异议，认为地类、人均耕地面积、年产值，补偿标准等与实际有出入，可以请求相关主管部门协调，协调不成可请主管机关裁决。对裁决不服仍可以复议或者诉讼。