王钦朋

房屋变更设计未通知买方，但设计变更不影响买方正常居住使用且开发商根据买方的要求对房屋进行整改，买方要求解除合同的，开发商仅应承担合同解除的适当责任。【案情】2013年12月7日，于1、李2收到甲公司发出的《交房通知书》，要求于1、李2于2013年12月11日到交付区现场办理交房手续。于1、李2至现场查看待交付房屋后认为甲公司擅自变更中间户的防盗门设计，已影响于1、李2的房屋使用功能，甲公司未向于1、李2提供住宅质量保证书、住宅说明书等证明文件、该房屋不具备交房条件，故于1、李2拒绝接收房屋，并要求甲公司对存在的问题进行整改。2014年3月4日，于1、李2再次收到甲公司发出的《大观天下小区房屋交付通知书》，通知于2014年3月6日至3月10日办理交付事宜，于1、李2认为甲公司未能达到其提出的整改要求，故未实际接收房屋。【一审及二审裁判观点】关于于1、李2主张的房屋出售差价款、房屋租金及已归还的银行贷款利息损失。商品房价格有涨亦有跌，于1、李2仅以某一天的报纸中载明的同小区房屋价款计算房屋差价，以此得出其通过出售房屋可以获得的利益没有事实依据，也超出了甲公司在与于1、李2签订合同时的预见范围，甲公司的抗辩意见予以采纳。。二审裁判观点：一审判决结果：二审判决结果：一、撤销镇江市京口区人民法院（201X）苏XXXX民初XXXX号民事判决第二项；二、镇江市甲地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿于1、李2房屋差价损失20000元。

因开发商欺诈导致合同撤销，双方互负返还义务，但房屋上存在抵押权及租赁权，买方无法清租并且涤除抵押权，办理房屋不动产权属登记回转存在法律障碍，买方要求开发商返还购房款及赔偿已付款及相应利息损失的请求面临极大法律风险。【案情】2013年，甲公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。2013年10月16日，甲公司与费1、沈2签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。甲公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。甲公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使费1、沈2以为涉案房屋为商铺而与甲公司签订商品房买卖合同，甲公司的行为已构成欺诈。费1、沈2据此主张撤销合同的理由成立。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现买卖标的房屋的不动产权属已登记至费1、沈2名下，故费1、沈2亦有义务协助甲公司完成涉案房屋的权属登记回转手续，并向甲公司返还房屋。一、撤销苏州市甲地产有限公司与费1、沈2于2013年10月16日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢107室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同2013xxx046）及《合同补充协议》；

主要有以下三大变化维修资金由开发商先代缴《征求意见稿》提出，在本办法实施之日起取得房屋预售许可证（现售备案证）的建设单位，应当按照下列规定为买受人代交首期维修资金，并按照办法相关规定将首期维修资金存入专户管理银行：以现楼方式销售的，在申请核发商品房现售备案证前，按照房屋的实测面积代交首期维修资金。换而言之，开发商在办理预售证手续时，预先为购房者代缴住宅专项维修资金。新建商品房交易时，由开发商向购房者收纳代缴的住宅专项维修资金。房屋购买人未按照规定交存首期维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。8万元（含）以上需审价应当实行审价的，组织实施单位在提出使用方案前应当向审价单位提供实施方案、预算书等相关材料，由审价单位出具预算审价报告。组织实施单位应当将预算审价报告及时向物业专项维修资金列支范围内的业主公告7日以上。此外，组织实施单位可以委托具备审价条件的专户管理银行进行审价，也可以参照市住房和城乡建设行政主管部门发布的审价企业信息选聘。老旧小区急修可免“2/3业主同意”《征求意见稿》提出，对于未成立业主委员会、又无物业服务企业服务的住宅小区，发生上述需紧急维修情况的，可以由住宅小区所在地村民委员会、居民委员会提出紧急使用住宅专项维修资金申请，已交存维修资金的由当地住房城乡建设部门，未交存维修资金的由园区管委会、镇人民政府（街道办事处）组织代修，代修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支或由相关业主按照建筑面积分摊。按应急维修程序支取住宅专项维修资金的，待安全隐患处置妥当后，住宅专项维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。交存标准在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，其首期维修资金由建设单位负责交存；在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由业主负责交存。维修资金的交存标准按建筑面积计算，其中住宅40元/平方米、非住宅50元/平方米。过户要求维修资金使用后，业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当续交至首期标准。未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额，且买卖双方在物业转让合同中未约定维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办结过户手续的，由旧业主负责交存。公共设施维修和更新由相关业主共同分摊商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。如何申请由物业服务企业根据维修和更新改造项目制定《维修和更新、改造方案》，同时应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主（简称“双2/3”业主）同意，并在小区显著位置公示。保修期内维修不得使用维修资金赶紧互相转告吧~有意见可这样提信函地址：南城袁屋边涡岭科技路蓝天大厦市住宅维修资金中心，邮政编码：523070；电子邮箱：dgwxzjzx@163.com。