二手房买卖中不安抗辩权的行使
作者：靳双权律师 发布时间：2018-01-04 浏览量：0
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年7月，杨海阳诉称：2014年2月25日，我与李京签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买李京所有的位于北京市昌平区502号房屋，总价款450万元。合同签署后，李京于2014年5月中旬在未告知我的情况下，擅自将房屋二次抵押给华夏银行申请贷款180万元。李京的行为严重违反协议约定，以致合同目的不能实现。现我诉至法院，请求法院依法判令：1、确认双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》于2014年6月13日解除;2、李京退还我支付的定金15万元。
2、被告辩称并反诉
李京辩称：合同解除的时间应为2014年6月27日。不存在任何障碍履行合同，杨海阳行使合同解除权没有任何法律依据及合同依据，因此不同意杨海阳的诉讼请求。
李京反诉称：合同约定杨海阳应于2014年5月31日向我支付首付款。临近支付时，杨海阳通过中介公司转告我不能按时支付首付款，并且要求以不要定金的形式解约。我及中介公司约杨海阳面谈，杨海阳明确表示置换成本过高不愿意继续履行买卖合同。杨海阳签订合同后一直怠于履行付款义务，进而导致合同不能继续履行。期间，我虽就支付首付款并要求继续履行合同等事宜多次与杨海阳协商未果。依法成立的合同受法律保护，合同各方应诚信全面履约。杨海阳不仅不支付首付款，还以明示的方式明确毁约，其已经构成根本违约，侵害了我的合同权益，给我造成了巨大的经济损失。为此，我提出反诉，请求法院判令：1、确认2014年2月25日双方签订的房屋买卖合同解除;2、杨海阳按照房屋买卖合同附件二第七条向我支付违约金90万元。
二、法院查明
502号房屋登记在李京名下。2014年2月25日，李京(出卖人)与杨海阳(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为502号，成交总价为450万元;该房屋已设定抵押，抵押权人为北京银行。同日，李京(出卖人)与杨海阳(买受人)签订附件，约定成交价格为450万元;买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金15万元，该笔定金作为购房款的一部分;出卖人应于2014年6月30日前向抵押权人申请提前清偿借款;买卖双方应于2014年7月30日前办理申请贷款手续;买受人于2014年5月30日前支付出卖人购房款165万元;买受人于2014年7月1日前支付出卖人购房款130万元。
附件二第七条约定“买卖双方应按约定履行义务，若逾期履行，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任何一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本附件约定成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费”。签订合同后，杨海阳支付定金15万元。
2014年5月13日，李京与北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司签订《房屋最高额抵押借款合同》，约定最高债权额为180万元，债权确定的期间为2014年5月13日至2019年5月13日，抵押房屋为502号房屋。北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司取得了房屋的他项权证书。
2014年6月12日，杨海阳向李京发送通知函，称因李京在未告知的情况下将房屋抵押，属于严重违约，导致合同不能继续履行，故要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、附件二及补充协议。该邮件于2014年6月14日本人签收。2014年6月13日，杨海阳向李京发送短信，短信的内容即为通知函的内容。2014年5月31日，李京向杨海阳发送催款通知，认为杨海阳已构成违约。2014年6月15日，李京向杨海阳发送告知函，告知杨海阳应承担违约责任。2014年6月26日，李京向杨海阳发送房屋买卖合同解除通知书，要求解除合同并要求杨海阳支付违约款项。同日，李京向杨海阳发送短信，短信内容即为房屋买卖合同解除通知书的内容。
庭审中，李京提交了华夏典当行房产赎当票，显示赎当金额为600600元，典当日期为2014年5月14日至2014年6月14日，赎当日期为2014年6月13日。杨海阳称其于2014年5月向昌平区住建委查询，得知李京将房屋抵押的事实，但李京从未告知过杨海阳房屋设立二次抵押的情况且解押后李京也未通知过杨海阳。李京称设立抵押及解除抵押均告知过杨海阳，但没有书面通知。
三、法院判决
1、解除杨海阳与李京签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2、李京返还毛燕定金十五万元;
3、驳回原告杨海阳的其他诉讼请求;
4、驳回反诉原告李京的反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，双方约定杨海阳应于2014年5月30日前支付李京购房款165万元，而李京在未取得杨海阳同意且未告知杨海阳的情形下于2014年5月13日与北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司签订《房屋最高额抵押借款合同》，将502号房屋抵押，债权确定的期间为5年，其行为足以令杨海阳认为李京有丧失或者可能丧失履行债务的能力，杨海阳因此未按约支付首付款的行为不属于违约行为。因杨海阳无违约行为，故李京要求杨海阳承担违约责任，法院不予支持。
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