靳双权律师

（为保护当事人隐私安全，本文均使用化名）

一、原告诉称

王飞称：2010年3月14日，王飞与赵虹在房产经纪公司居间服务下签订《房买卖合同》及《补充协议》，赵虹将坐落于石景山区x号房屋出卖给王飞。房屋成交价为2150000元。合同约定，签订合同当日王飞须向赵虹支付定金20000元；赵虹需在2010年11月1日办理银行提前还款手续及解除抵押登记手续，后办理房屋产权过户手续。合同签订后，王飞按照约定支付款项，但赵虹至今未办理解除抵押手续及房屋过户手续，银行贷款也仅偿还了50000元。王飞诉讼请求：1、判令被告立即至银行办理提前还贷手续并办理抵押注销手续；2、请求判令被告将诉争房屋产权办理至原告名下；3、请求判令被告支付未按时办理抵押登记注销手续的违约金430000元；4、请求判令被告支付占用原告已付合同款同期贷款利息450181.48元；5、请求判令原告替被告偿还银行贷款，后由被告支付原告为其垫付的涉案房屋银行贷款。

二、被告辩称

赵虹答辩称：王飞与赵虹签订《房屋买卖合同》及《补充协议》中，约定赵虹将诉争房屋出售给王飞，王飞分3次支付2000000元房款，剩余150000元房款还未支付。2010年4月10日，赵虹将诉争房屋交给王飞，并由王飞一直居住。2013年9月底，赵虹取得诉争房屋的产权证书。赵虹的贷款性质为商业贷款，提前还款，需要向贷款银行申请，贷款银行批准后才可以偿还，贷款偿还完毕后，赵虹还需要到建委办理注销抵押权相关手续。办理上述事项所需要的时间，赵虹无法预测，合同中也没有约定。王飞主张的要求赵虹支付占用已付合同款利息的诉讼请求没有依据，合同约定了王飞支付房款的时间和金额，王飞支付房款是履行合同主要义务的行为。赵虹已及时将诉争房屋交付给王飞使用，王飞已经对诉争房屋进行了占有使用收益，不存在损失，且主张违约金过高，不应支持。

三、审理查明

贷款合同约定：借款人可以申请提前还贷款，但应提前30天向贷款人提出书面申请并取得贷款人同意。2009年8月27日，招商银行出具招商银行个人贷款借款借据，其中载明：借款币种金额为人民币800000元整。该合同原件在原告处保存。

赵虹与王飞签订《房屋买卖合同》载明：该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2010年11月1日前办理抵押注销手续。

《补充协议》载明：甲方应在2010年11月1日前向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日将其原贷款一次性还清；甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的指导办理完解除抵押登记手续。甲方解除抵押取得房产证后3个工作日内，甲乙双方共同前往办理权属过户手续；以上事项若任何一方拖延办理相关手续，每延期一天违约方须向守约方支付人民币贰佰元整的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则按照本补充协议第四条赔偿标准执行。

2011年8月21日，诉争房屋产权登记在赵虹名下，抵押时间为2012年2月24日。现诉争房屋抵押贷款仍有部分抵押贷款未清偿。

被告明确表示同意配合原告至银行办理提前还贷手续、办理抵押注销手续，并同意将诉争房屋产权办理至原告名下。但被告同时表示现在并无能力一次性偿还完毕剩余贷款。原告主张替被告先至银行偿还抵押贷款，然后由被告偿还原告垫付的抵押贷款。

四、法院判决

1、王飞将位于北京市石景山区x号的房屋在招商银行抵押贷款偿还完毕，赵虹予以配合协助；

2、赵虹协助王飞办理位于北京市石景山区x号房屋的抵押权注销手续；

3、赵虹将位于北京市石景山区x号的房屋所有权转移登记至王飞名下；

4、赵虹给付王飞代为清偿的贷款款项（扣除王飞应当给付赵虹的购房尾款十五万元）；

5、赵虹给付王飞迟延办理抵押登记注销手续的违约金二十九万五千元；

五、律师点评

当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、给付违约金或者赔偿损失等违约责任。

第一，双方当事人均明确表示同意由原告先行至贷款银行偿还贷款完毕，双方办理贷款提前清偿手续后，办理抵押注销手续，后被告将房屋过户至原告名下。第二，被告称因办理贷款原因，其实际于2013年9月底才拿到诉争房屋的产权证书。且至银行办理提前还贷，需要进行申请，但办理申请的贷款合同现在原告处。基于以上原因其未进行提前还贷。但被告上述答辩意见不能成立。首先，合同的违约行为的认定存在无因性。双方合同及协议中明确约定了提前一次性偿还贷款的时间，被告未在该时间前进行提前还贷，已构成违约。其实际拿到房屋产权证的时间并不能成为其行为合理性与否的理由。其次，贷款合同虽在原告处掌握，但是被告现并未提供有效证据证实其曾向原告主张过使用该贷款合同，或向原告主张配合办理提前还贷手续。最后，即使双方对于进行提前还贷及办理贷款解押手续的约定时间早于被告取得房屋所有权证书的时间，被告亦未在被告主张权利后的合理期间内履行上述义务。因此应当认定被告为迟延履行合同义务的违约方。

我国法律规定的违约金具有补偿性，是以填补损害为目的，依合同法相关规定，对违约行为造成的损害赔偿额的约定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。故应综合被告收取购房款的时间、数额为判断依据，结合本案中当事人履行合同各项义务的情况、被告一方违约行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对于违约金的数额依法予以酌情确定。

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