靳双权律师

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 北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

借名购买公房    房产律师    政策法律法规      借名合同无效

一、原告诉称

2014年5月，李权陆称：2004年8月，我向北京X集团总公司购买位于北京市朝阳区×室公有住房的承租权，购买时曾向李小双借款，因考虑到李小双系我侄儿且居无定所，便将房屋简单装修后交给李小双暂用。2012年2月，我发现李小双已在别处购房，且将涉案房屋转租他人并收取租金，于是要求李小双腾退房屋，但遭李小双拒绝。诉讼请求：确认李小双2004年借用我名义购买涉案房屋承租权合同无效。

二、被告辩称

李小双辩称：李权陆陈述与事实不符，双方之间系借名购买关系，房屋实际系我购买，缴纳相关费用并实际居住至今。涉案房屋系公租房，并非经济适用房性质，借名购买承租权不违反法律规定，并且双方作为完全民事行为能力的主体，意思表示真实，借名购买行为并不存在法定无效的情形。参考类似案件，公房使用权转让行为并不违反法律规定，故双方借名买房行为是有效的。

三、审理查明

2004年8月16日，李权陆与北京X集团总公司房管公司签订了一份《北京市公有住宅租赁合同》，该合同约定由李权陆承租涉案房屋。为取得房屋承租权，李小双以李权陆名义于2004年8月15日支付相关款项206000元，涉案房屋实际由李小双使用至今。后双方因房屋权属发生纠纷，法院认定双方之间存在借名购买涉案房屋承租权的合同关系。

法院就涉案房屋及承租资格向北京市朝阳区房屋管理局发函，该局书面复函，称该房屋产权非该局所有，建议向租赁合同上显示的出租单位进行核实，关于承租资格，北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定（修正）》文件中明确规定：“公房租赁，必须遵守房管机关的各项规定……个人租房须有本市正式户口”。

经查：该涉案房屋系公租房，原产权单位为北京市X集团总公司房管公司，现变更为北京×物业管理中心，承租公房需有北京市户口，变更承租人同样有该限制条件。

四、法院判决

李权陆与李小双之间借名购买位于北京市朝阳区×室公有住房承租权的合同无效。

五、律师点评

著名房产律师靳双权认为，公有住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，政府部门对该类房屋承租人有特殊的规定和限制，其承租人必须满足一定条件，承租资格具有专属性。

本案中，李小双因不具备承租涉案房屋的条件，而借用李权陆的名义支付相关款项并取得涉案房屋承租权，李权陆、李小双之间形成的合同虽系自愿达成，但合同签订目的是为了规避政府关于公有住房租赁的限制性规定，属合法形式掩盖非法目的，因此应属无效合同。

提示：根据北京市高级人民法院关于直管公房相关问题的规定，直管公房是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有应当具备相应的资格。