靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

邓西西称：2013年2月21日，我与北京X公司签订《北京市商品房预售合同》约定，我购买丰台区X住宅楼（限价商品房）X室住房。因我系聋哑人，故委托被告代为办理。2014年12月28日，被告要求我签署了《房屋契约》。该房屋契约无论从形式上和内容上都违反了法律规定，是无效的契约。《房屋契约》约定房屋的产权人属于邓芳夏的约定，损害了原告和社会公共利益，属无效行为。诉讼请求：确认原告与被告于2014年2月28日签订的《房屋契约》无效。

二、被告辩称

被告邓芳夏未出庭参加普通程序的庭审，但其在简易程序庭审中辩称：不同意原告的诉讼请求。原告提供的《房屋契约》系原告单方意思表示，并不是合同，也不是约定。故本案不属于法院受理民事案件的范围，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

三、审理查明

2011年11月3日，北京市X区政府住保办公室发出通知单：邓西西的家庭符合北京市购买限价房条件，现准予备案，家庭申请人口2人，姓名邓西西、孙飞贤，配售一套1居室。2013年2月21日，邓芳夏作为邓西西的代理人与北京X公司签订《北京市商品房预售合同》约定，邓西西购买北京X公司开发的位于北京市X区X号房屋，面积共61.7平方米；总价款521842元。涉诉房屋尚未取得房屋所有权证书。

庭审中，原告邓西西与被告邓芳夏均认可邓芳夏支付全部购房款，由邓芳夏进行装修。购房合同、购房款发票等原件均由邓芳夏保管，由邓西西的女儿居住使用。被告邓芳夏称，因双方发生纠纷将购房合同、购房款发票等原件及钥匙均交由双方的母亲保管。

邓西西与邓芳夏在《房屋契约》中双方约定：此房屋的产权人属于邓芳夏所有，待5年后政策允许的情况下邓西西无偿为邓芳夏办理此房屋的过户。立契约人：邓西西。代笔孙飞贤。证明人：邓秀英邓中杰。

邓中杰称，原告邓西西系我姐姐，被告邓芳夏系我妹妹。签订《房屋契约》前，邓西西与邓芳夏关于涉诉房屋有过沟通，涉诉房屋系邓芳夏购买的，邓芳夏给予邓西西一定补偿。邓西西与邓芳夏协商后，由我女儿起草的《房屋契约》，邓西西及证明人在该契约上签字。

四、法院判决

邓西西与邓芳夏之间的《房屋契约》无效。

五、律师点评

著名房产律师靳双权分析：

限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的住房，其购买对象具有专属性，购房人应当具备相应的资格。

本案争议的房屋为限价商品住房，属于政策性保障性住房。依据法律规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，邓芳夏虽未在《房屋契约》上签字，但该契约对借名买房一事交待清楚，且结合现有证据分析，可以认定邓西西与邓芳夏已经在事实上形成了借名购房关系，因邓芳夏不具备购买限价商品住房的资格而借用邓西西的名义购买涉诉房屋，其借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家相关政策法规的规定，应属无效。

风险提示：两限房属于国家政策性保障住房，没有两限房申请资格的个人或家庭假使通过借名的方式购买了此类政策房，双方签订的借名协议依然会被法院判决无效。此类交易法律风险较大，建议买房人慎重对待。