靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、原告诉称

2012年11月16日，我与顾本勤签订存量房屋买卖合同及补充协议，约定顾本勤将涉诉房屋出售给我，顾本勤应于合同签订之日起90日内配合办理房屋过户手续，并于2012年12月17日交付房屋。我依约支付了购房款，但是顾本勤拒不办理过户手续，亦不交付房屋。现我起诉，要求顾本勤配合办理上述房屋过户手续，立即交付上述房屋，并支付逾期交房违约金82500元，支付逾期交房损失（自2013年2月1日起至实际交付之日止，按照每月5500元计算），支付逾期过户违约金（自2013年3月27日至实际过户之日，按照每日2750元计算）。

二、被告辩称

我同意过户并交付房屋，但是尚未过户和交房的原因并不在我。合同未能履行的过错在庄云燕，所以我不同意支付违约金。

三、审理查明

2012年11月16日，顾本勤作为出卖人，庄云燕作为买受人，双方签订存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，成交价格560万元；买受人向出卖人支付定金3万元；出卖人应在约定条件前将该房屋交付给买受人；逾期交房在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

同日，顾本勤作为出卖方（甲方），庄云燕作为买受方（乙方），双方还签有一份补充协议，约定此房交易中首付款168万元需在2012年11月21日前给付给甲方，部分余款382万元需在2012年12月15日前给付给甲方；甲方收到550万元后，在乙方需要的时候配合乙方完成房屋过户手续；双方交房日期为2012年12月17日，乙方最后的余款10万元给付给甲方；若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金。

2013年3月3日，顾本勤向庄云燕发送函件，称庄云燕未按照买卖合同约定办理收房和过户手续，现要求庄云燕尽快办理过户和收房手续。庄云燕质证中认可收到上述函件，但称此后都无法联系到顾本勤。庄云燕向法院提交了落款日期为2013年3月22日的通知函，其中要求顾本勤配合完成房屋过户手续。顾本勤称自己于2013年3月26日收到庄云燕的函件，但以未能找到为由而未向法院提交函件文本；顾本勤还称自己未对该函件书面回复，但电话联系要求庄云燕办理过户并收房；庄云燕否认曾接到顾本勤的电话。

庄云燕称其主张的逾期交房违约金的每日数额为550万元的万分之五，自2012年12月17日起计算30日。庄云燕称其主张的逾期交房损失是因没有地方居住而产生的租金，庄云燕就此提交了与案外人签订房屋租赁合同，该合同记载每月租金5500元，租期自2013年2月1日至2014年1月31日；顾本勤质证中对该房屋租赁合同真实性不予认可。庄云燕称其于2012年3月25日发送短信要求顾本勤于2012年3月27日完成过户手续，故其自2012年3月27日开始计算逾期过户违约金。

四、法院判决

法院审理后作出判决：

1、被告顾本勤于本判决生效之日起十日内协助原告庄云燕办理将涉诉房屋所有权转移登记至原告庄云燕名下的过户手续。

2、被告顾本勤于本判决生效之日起十日内向原告庄云燕交付涉诉房屋。

3、被告顾本勤于本判决生效之日起十日内向原告庄云燕支付逾期交房违约金一万三千七百五十元。

4、被告顾本勤于实际履行本判决第一项确定的房屋过户义务之日起三十日内向原告庄云燕支付逾期过户违约金。

5、被告顾本勤于实际履行本判决第二项确定的房屋交付义务之日起三十日内向原告庄云燕支付逾期交房损失。

6、本判决第四项和第五项确定的逾期过户违约金和逾期交房损失的总和，于实际执行中不超过一百一十万零六千二百五十元。

7、驳回原告庄云燕的其他诉讼请求。

五、律师点评

著名房产律师靳双权认为，顾本勤与庄云燕签订的存量房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。

交付房屋系顾本勤的合同给付义务，其对于自己已经妥善履行合同义务负有举证责任；虽然庄云燕在签订合同时确实没有购房资格，但是购房资格取得与否仅影响过户手续，而不影响交付房屋；双方约定的交付房屋时间为2012年12月17日，但是庄云燕应于此前履行的付款义务迟至2013年1月10日方才履行完毕，故顾本勤事实上在2013年1月10日之前享有先履行抗辩权，即可暂不向庄云燕交付涉案房屋；但是，顾本勤最早提及交付房屋的函件落款为2013年3月3日，且该函件并未指定具体的房屋交付时间，故庄云燕亦无法依据该函件收房；顾本勤未能举证证明其妥善履行交付房屋的合同义务，故应自2013年1月11日起就迟延交房承担违约责任。

双方在存量房屋买卖合同中就迟延交房约定了违约金，但是庄云燕在诉讼请求中将该项违约金自2012年12月17日起计算30日，即仅计算至2013年1月15日，而仅能支持其2013年1月11日以后的部分，即13750元。双方在存量房屋买卖合同中就迟延交房约定的违约金条款，虽然述及买受人在出卖人逾期交房超过30日后有权退房，但是并不排斥买受人在选择不退房的情况下继续主张违约金；庄云燕未就2013年1月16日以后的逾期交付事实主张违约金，但自2013年2月1日起主张逾期交房损失，且其主张标准不高于合同约定的违约金标准，故可以支持。

庄云燕于2013年1月10日付清550万元，此后何时过户由庄云燕决定；因此，认定顾本勤在2013年3月3日终催促庄云燕办理过户手续的内容不发生任何法律效力。有权机关认定庄云燕具有购房资格的时间为2013年3月28日，故双方在此前实际无法完成过户手续；2013年3月28日之后，庄云燕提出的首个合同履行要求为在2013年4月2日缴纳税款，依据交易规则缴纳税款又系办理过户手续的必要前提；庄云燕于2013年3月29日至2013年4月2日期间多次催促顾本勤配合缴纳税款，且指定了履行期限和地点，顾本勤在2013年4月2日庄云燕已明示自己因过号而离开的情况下方才回复短信，据此能够认定顾本勤于2013年4月2日以自己的行为表示拒不履行配合缴税、过户的义务，庄云燕有权自该日期起要求顾本勤承担逾期过户违约金。

关于以上逾期交房违约金、逾期交房损失和逾期过户违约金，庄云燕主张的存量房屋买卖合同约定的每日数额为已付款万分之五的标准亦无不妥；但是，双方在补充协议中已将违约金标准变更为合同金额20%（即112万元），且明确约定如补充协议中有关条款和买卖合同相抵触则以补充协议为准。截至本判决作出之时，逾期交房违约金、逾期交房损失和逾期过户违约金之和尚不高于112万元；但是，目前尚难预料本判决生效、履行以及执行情况，故法院在判项中将对违约责任总和予以限定。