靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

   　 一、原告诉称

董小姐称，2013年12月21日，董小姐与史坤签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，林玉是史坤的女儿，其向董小姐出示委托书，明确其母史坤委托其出售海淀区X号房屋。董小姐向史坤支付购房款100万元。根据北京市限购政策，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，没有资格在北京购买新的住房。而董小姐与其丈夫在北京已拥有2套住房。但房产公司提供了交易构架，先把董小姐房屋过户到方化名下，再办理离婚，之后董小姐获得购房资格。但在实际办理中才知，董小姐名下的房产是限价房，当前无法办理过户，即使与方化办理离婚手续，也没有购房资格。董小姐已于2014年6月18日，通过委托的律师，向史坤邮寄了《律师函》，通知解除双方之间的买卖合同。史坤于2014年6月22日死亡。我的诉讼请求为：确认我与史坤签订的《房屋买卖合同》解除；林玉向我返还购房款100万元及其利息。

 二、被告辩称并反诉

被告林玉称，不同意董小姐的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖合同》是各自真实意思的表示，董小姐已经支付购房款100万元。董小姐签约时未向史坤和中介说明自己房屋为“限价房”。董小姐在2014年5月1日与史坤签订《协议书》中已经承认自己违约，即：由中介将诉争房屋另行出售，董小姐承担该房屋降价后与373万形成的差价违约金。董小姐违约后拒不履行《协议书》，造成我经济损失扩大，其中：1，诉争房屋在另行出售中已经降价，该差价约在50万元；2，史坤出售房屋是为了换房，林玉受史坤委托与李笑笑签订了房屋买卖合同。但由于董小姐迟迟不支付后期房款，林玉只能按照6.5%利率借款310万元。至2014年10月28日立案，该借款共计产生利息已逾16.8万。如诉争房屋另行出售，林玉需按照现行规定增加税金3-5万元。故我提出反诉：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、由董小姐支付违约金74.6万元。

三、审理查明

　　 《补充协议》约定：就违约责任，买方若出现下列情形之一的，构成根本违约，且卖方有权以书面通知的方式解除合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买方应以相当于该房屋总价款的20%支付违约金。

    　因董小姐无购房资质，x号房屋交易未办理网签。

双方就房屋的贬值损失均表示不申请鉴定。

四、法院判决

1、解除董小姐与史坤签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；

2、董小姐给付林玉违约金四十万元；

3、林玉向董小姐返还购房款100万元；

4、驳回董小姐的其他诉讼请求；

5、驳回林玉的其他反诉请求。

    　五、律师点评

房产律师靳双权认为：

董小姐、史坤、房产公司签订的《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力。与本案相关的北京市住房限购政策于2011年已发布，其内容应视为众所周知的公众信息。房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。

本案中，董小姐承诺可以获得购房资质对于卖房人史坤而言，系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。涉案房屋买卖合同无法履行系因董小姐无法解决自己的购房资格所致，董小姐对合同的不能履行存在过错。其次，根据合同条款及购房的交易习惯，董小姐应在2014年4月30日之前支付全部购房款。林玉对董小姐于2014年4月30日前付清尾款有合理期待，现董小姐未缴纳全部购房款，已构成违约。就具体违约金的数额，本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，因林玉未提交充分、有效的证据证明约定的违约金标准无法弥补其实际损失，而董小姐称林玉主张的违约金缺乏充分证据支持，在董小姐与林玉均表示不申请房屋贬值损失鉴定的前提下，应参考涉诉房屋所在区域的价格波动幅度，参照合同的履行情况、双方过错程度以及合同价款、林玉对涉案合同的预期利益等各方面因素，以公平原则和诚实信用原则酌情确定董小姐应支付的违约金数额。林玉反诉要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》，鉴于董小姐仍未解决资质问题，无法办理房屋过户登记，合同目的已经不能实现，法院对反诉请求予以支持是正确的。双方合同解除后，被告应向原告返还其已支付的购房款100万元。董小姐要求确认解除《北京市存量房屋买卖合同》及给付利息的诉讼请求，无法律依据。

提醒：遇到此类案件，建议您务必在合同中对关键信息进行明确约定，并掌握好相关证据文件，咨询专业律师相关政策、法律法规，避免财产损失。