靳双权律师

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

宋芳与孙路系夫妻关系，孙路与孙达系兄妹关系。

2004年1月21日，宋芳、孙路以孙达名义购买了北京新元房地产公司开发的位于北京市朝阳区的501号房屋（下称“该房屋”），并签订了《商品房买卖合同》。

合同签订后，由宋芳、孙路交纳购房款、维修基金、地价款、契税、印花税、产权代办费。北京新元房地产公司交付房屋后，宋芳对该房屋进行了装修，并居住至今。

2006年10月14日，宋芳、孙路取得该房屋的所有权证。

2008年4月，孙路去世，宋芳为其唯一合法继承人。

2012年9月24日，孙达补办了该房屋的所有权证，该房屋为经济适用房。

2013年4月，孙达以该房屋系宋芳借住为由，起诉至北京市朝阳区人民法院，要求宋芳腾退该房屋。宋芳以其系借名购房为由进行答辩，拒绝腾退房屋。

2013年11月，法院判决：宋芳于本判决生效后六个月内将该房屋腾退给孙达。后宋芳不服，予以上诉至本院，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。且现已生效。

随后，宋芳诉至人民法院要求解除其和孙路与孙达之间的借名买房关系，同时要求孙达赔偿其购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费、壁挂炉、电线、垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、房屋装修费、热水器、空调、暖气片、防盗门、浴霸、燃气灶具、坐便器、面盆、瓷砖、毛巾架、橱柜、地板、玻璃门、淋浴房、腰线地砖配件、灯具小五金、停车费和物业费，以及房屋差价损失。

二、法院审理

1、该房屋的入住手续系由宋芳办理，《商品房买卖合同》、购房发票、契税等原件亦一直在宋芳处。孙达称，因其一直在国外居住，每年只是偶尔回国，故委托宋芳办理房屋相关手续，所以原件在宋芳处。宋芳对此不予认可。

2、经宋芳申请，法院委托北京中联价格评估有限公司对该房屋的市场价值以及装修价值进行评估，其市值远远高于购买时价格。

三、法院判决

1、解除宋芳、孙路与孙达之间的借名买房关系；

2、孙达于判决生效之日起十日内退还宋芳购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费；

3、孙达于判决生效之日起十日内赔偿宋芳装修损失；

4、孙达于判决生效之日起十日内赔偿宋芳房屋差价；

5、驳回宋芳的其他诉讼请求。

四、律师点评

    知名房产律师靳双权点评

    知名房产律师靳双权认为：

1、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本事件的争议焦点是宋芳夫妇与孙达之间针对该房屋是借住关系还是借名买房关系。

根据已查明的事实，该房屋的所有权人虽然登记为孙达，但孙达并未支付购房款；而宋芳支付了全部购房款，持有该房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、专项维修基金收款收据等项手续原件；且该房屋自2004年交付后，系宋芳进行装修并一直居住。并且该房屋最初办理的所有权证书原件亦在宋芳处，孙达手中的该房屋所有权证书是后补办的。

针对上述事实，孙达仅简单解释为因其常年在国外，故该房屋的相关手续是由宋芳办理，相关凭证亦保存在宋芳处。本律师认为，鉴于宋芳对孙达的解释不予认可，且该房屋是于2004年购买，孙达及其丈夫虽被公派出国，但在公派出国期间亦会每年回国，2011年孙达之夫已经结束公派出国的任务，故孙达有足够的时间向宋芳索要该房屋的相关凭证原件，但孙达并未证明其曾主张过，如果该房屋是由其购买，孙达的行为显然违背常理。

故综合上述事实，结合双方提交的相关证据，宋芳与孙达之间的借名买房关系成立，孙达上诉称双方是借住关系的理由不充分，证据不足，不予支持。

2、关于宋芳主张的赔偿问题。

首先，该房屋的性质虽然为经济适用房，但宋芳与孙达的购房行为发生在2008年4月11日之前，且办理产权登记及交纳契税的时间均已超过五年，已经具备上市交易的条件。故宋芳、孙路的借名购房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

其次，因孙达于2013年4月起诉要求宋芳腾房，该行为表示其已不愿意履行借名买房协议，且法院已经判决宋芳腾退房屋，客观上形成合同目的无法实现的事实，故宋芳现要求解除借名买房关系的请求合理，应予支持。

再次，依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

可得知，购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本费系宋芳实际支出的，故宋芳要求孙达返还的请求，于法有据，应予以支持。垃圾清运费、装修服务费、电费、水费、物业费、停车费，系宋芳在居住使用该房屋时发生的费用，应由宋芳自行承担。热水器、空调、燃气灶具、壁挂炉，未与房屋形成附合，由宋芳自行拆除；电线、地板等其他设施已与房屋形成附合，无法返还，应由孙达折价赔偿，具体以评估报告确认的数额为据。

最后，房屋升值产生的收益。因孙达违约在先，且有悖诚信原则，故对于合同的解除应负主要责任；宋芳明知没有购买经济适用房的资格仍进行借名行为，亦有过错。故依据双方的过错程度、房屋的市场差价法院酌情确定宋芳的房屋差价损失。

综上，宋芳、孙路与孙达之间的借名买房关系应解除。孙达应退还宋芳购房款、地价款、契税、印花税、公共维修基金、产权代办费、天然气卡工本，并孙达于判决生效之日起十日内赔偿宋芳装修损失及房屋差价。